恒大众多看似与地产无关的业务，却最终要依托地产来发展，恒大的多元化之路始终无法摆脱地产的影子。
尽管，有消息称恒大早在一年多以前，已经通过收缩地产业务上的投资，集中资金实施多元化的发展战略。而恒大董事局主席许家印也在多个公开场合，表达了恒大去地产化的发展意图，同时宣称在未来一年时间里，恒大将凭借多元化战略跻身世界500强行列。
然而，无论是在高端饮用水，还是在粮油、畜牧和乳业等市场，恒大除了凭借雄厚的资本实力，大把撒钱在宣称造势上成功吸引了公众眼球之外，在渠道建设、品牌形象树立、客群培育等方面却鲜有建树。
至少到目前为止，恒大所谓的去地产化的业务，看起来更像是在为其地产项目增加附加值。
渠道之惑
2014年1月，恒大冰泉在恒大清远旅游城召开了一次号称有3000位供应商参与的全国订货会。在会上，许家印高调宣布了恒大冰泉的目标业绩：今年100亿，明年200亿，后年300亿。
与此同时，恒大方面宣称，在此次订货会上，现场就完成了57亿的订单。
但这些说法却没有获得业内人士的认可。
一位知名饮用水生产企业主管营销的副总直言不讳的指出，中国的饮用水市场是一个充分竞争的红海，包括农夫山泉、怡宝和康师傅在内的众多品牌在这个市场中深耕多年，年销售额也不过刚过百亿而已，恒大冰泉怎么可能只用了短短几个月的时间就宣称要完成百亿的销售业绩，同时还要实现每年100%的增长率。而一个全国订货会怎么就一下子带来了57亿的订单。
在快消品行业中，对于恒大的质疑主要来自于其独特的渠道模式。
根据恒大方面的说法，在销售模式上，恒大冰泉以终端直营渠道和现代渠道为主，以特通渠道和经销商渠道为辅。
但上述副总却指出，国内饮料行业的主流渠道主要分为四种：商超渠道、流通渠道、餐饮渠道和特通渠道。而这四种渠道的铺货，主要通过经销商来完成。总体而言，饮料行业70%-80%的渠道，由经销商来做。像娃哈哈、加多宝这样的饮料巨头拥有遍布城乡的密集网点，他们拥有数量庞大的业务员以及经销商队伍，覆盖几乎所有的大型超市、中小型商店乃至便利店，务求让其产品能在任何地方都能接触到最终消费者。
他认为，类似恒大冰泉这样的产品，主要销售渠道应该为KA卖场（大型连锁超市）、中型商店以及便利店，恒大提出的所谓直销模式，且不说此前从未有过成功先例，即便成功，仅仅依靠恒大旗下300多个项目中的业主，也显然无法支撑起100亿的年销售额。
“在快消品市场中，一种新产品从问世到在消费者中形成品牌知名度和忠诚度，是一个漫长而复杂的过程，不是仅仅依靠砸下天价广告就能实现的，包括产品质量、产地、包装设计、渠道铺设、价格等都是至关重要的东西，但恒大在这些方面并没有优势可言。”上述人士表示。
而面临同样问题还有恒大下一步即将力推的包括粮油、乳品、畜牧制品等在内的多种产品。
负债之重
当然，也许这些问题对于任性的恒大而言并不是问题。
2015年1月5日到8日，三天的时间里，宣称已经收缩地产投资的恒大，砸下62亿拿下了成都的两块商业用地。
早在2011年，许家印便公开表示恒大将介入商业地产领域。而根据恒大官网的说法，恒大商业集团未来将负责运营管理恒大地产集团在全国130多个主要城市的300多个商业项目，加上一系列社区商业项目相继投入市场，恒大商业地产物业面积将超过400万平方米。
或许，正是这400万平方米支撑起了许家印的雄心，但问题在于，恒大真的财大气粗到能支撑起这一切吗？
早在2014年8月，恒大发布2014年中报时，便有媒体报道称，尽管，从表面看起来，恒大的负债率只有70%，但如果算上总额445亿元的永续债，恒大的实际净负债率已高达约116%。
财报显示，恒大地产2014年上半年发行单个项目永续债新增融资超过175.8亿元，使得永久资本工具的余额环比飙升77.7%至444.82亿元。而永续债的持有人上半年共计瓜分了恒大地产18.84亿元的净利润，占比高达20%，而去年底这一比例为0，反映永续债的抵押项目已陆续开始入账。
恒大首席财务官谢惠华透露，永续债的平均融资成本为9%-11%，融资所得全部用于支付一线城市的地价，未来会综合考虑市场和项目情况决定是否增发。一名知情人士爆料，176亿的永续债同时涵盖上海、北京和南京的多个新盘，由多家股份制银行合作发售，沿用利息递增条款。
其实，永续债第一次出现是在恒大地产的2013年报中，去年250亿元的发行规模已属业内之最；尝到甜头后，恒大继续大规模利用银行通道实践表外融资。香港一名投行研究主管表示：“恒大永续债的本质就是房地产信托的变种，以项目股权作为抵押品，银行做通道，基金、资产管理和券商都可以参与包装成高收益理财产品卖给投资者。”
他透露，恒大年初以北京某大型地产项目、经由平安银行发行了50亿元的永续债，前2年固定利息约10%，第三年起递增，若一直不偿还本金，利息会在5年后达到18%的峰值。
按照香港的会计标准，永续债不仅在资产负债表上全部算作权益，而且利息支出可以归类为股东派息直接从损益表内消失；对于恒大这样的高杠杆企业来说，发行永续债是降低表内净负债率的最佳工具。
分析人士指出，恒大的高负债模式必须通过高回款率来支撑，这也就解释了为什么恒大在负债率和现金流两项指标中成为中国地产之最，而这样的模式也必然导致恒大必须牺牲利润为代价，而这则成为了恒大多元化的主要动因，但问题在于，多元化背后的巨额成本投入，是否会让恒大不堪重负。
2012年6月，国际做空机构Citron就曾经宣称，恒大地产实际上已经“资不抵债”，当时遭到了恒大的强力阻击。但两年后，2014年6月，当恒大似乎风光无限之时，国际投行如巴克莱银行、美银美林等，不约而同地降低了恒大地产的评级。标普甚至指出，恒大地产“财务激进”，2013年总债务增长超过一倍。
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