在中国房地产业发展的进程中，房地产企业已经从城市住宅的开发者，转变为城市综合功能的提供者。房地产企业不仅为人们提供了居住空间，还为人们提供了城市公共生活空间，将相关产业植入城市。不仅盖好房子，并提供生活配套措施，如幼儿园、学校、医院、养老服务等，引入的相关产业还解决当地就业。可以说，房企在某种程度上扮演了拓荒者的角色，他们在新兴板块谋局布子，致力于完善区域配套，不但为区域内居住人群的生活必需提供了便利，还承担起城市运营的责任。

　　形势变化促房企转型

　　目前，房地产行业所面临的宏观经济大背景以及行业背景已然发生改变。房地产市场步入深度调整期，高增长、高盈利时代已经过去。

　　当前宏观环境重改革、调结构、稳增长，不动产统一登记等长效机制建设有序推进，限贷、限购等短期行政调控政策逐步退出。行业方面，市场库存高企、融资成本攀升、供求关系发生逆转，传统住宅开发业务只能从加快周转、成本控制和产品创新等方面挖掘盈利空间。

　　同时，以新房交易为主、以住宅开发为绝对主体的阶段已经或即将过去，以资产管理为核心的商务楼宇的开发运营，以产业、旅游、养生度假为核心的新型地产开发，以及老龄化趋势下养老服务社区开发将为房地产企业带来新的转型发展空间，多元化经营策略将成为我国房企规避市场风险的应对之策。

　　特别是从去年开始，金融、互联网与地产行业深入融合，互联网思维的渗透，大数据、云计算和移动互联网等新技术已开始有效融入房地产企业日创的运营和服务，促进了房地产行业的加速转型。

　　因此，无论从外部形势还是内部压力来看，房地产行业面临的是一场革命性的改变。

　　追求企业与社会双重价值

　　房企不再拘泥于单纯形态的住宅开发，而是纷纷谋划转型。房企意识到，仅仅建造楼盘已经很难保证开发顺利进行，在新一轮的城市化快速发展过程中，急需开发商对城市资源进行整合、优化、创新而取得城市资源的增值，由以往的开发地产、建造商住楼为主向建设城市综合体转型，向城市运营转型。的确，这就是开发商所面临的挑战与机遇。

　　所谓城市运营商，是指围绕城市的总体发展目标和发展规划，充分运用市场化的机制和手段，通过发挥企业产业优势和资源优势，结合城市发展的特殊机遇，在满足城市居民需求的同时，使自己的开发项目能够成为城市发展建设的有机组成部分的经营开发商。

　　城市运营面向的范围已经不仅仅是一个楼盘或者一个商业项目，而是发展到城市片区的开发，涉及营造社会环境和公共生活空间。

　　从某种意义上可以说，正是因为城市运营商的崛起，才标志着中国的城市发展进入了一个崭新的时代。

　　为了城市的发展要求，我们看到，不少房企均在致力实现从开发商到城市运营商这一角色的转变。他们已经结合产业与房地产、拟定战略规划和选择区域探索自己的发展之路，已经初具城市运营商的形态。在探索的道路上，万科立志要做城市配套服务上，在社区配套服务中推陈出新；绿地放眼产城一体，推进城镇化建设；龙湖转身生活服务集成商，向着“三好”目标前进；远洋地产将养老地产作为未来的重要业务发展方向，引进了先进的养老理念、运营体系、护理技术，并首先将“为高龄者、部分失能、失能老人提供专业护理服务”作为进军养老产业必须具备的核心竞争力。

　　万科 做城市配套服务商

　　2013年，万科总裁郁亮就提出了一个新概念，万科要做城市配套服务商。

　　郁亮对此的解释是，“万科的目标是跟这个城市同步发展，我们新的定位是要做这个城市的配套服务商。比如说未来万科可能会经营垃圾厂，因为它是城市化必须的配套。在国外有很多垃圾厂像公园一样，如果万科能给城市做像公园的垃圾厂，我们也会获得发展的机会，帮政府解决问题的同时也是为城市发展做贡献，而且万科这么多年研究的绿色环保技术，在垃圾厂方面也会有更多的应用。”

　　郁亮说，房地产并不是除了住宅就是商业地产，思路打开，可以做很多东西。郁亮称，衡量企业不能只看企业规模和销售金额，未来十年住宅需求量会稳定下来甚至萎缩，“所以万科要转型成为城市配套厂商，即使规模碰到天花板后也能找到新增长点。”

　　目前，万科旗下商业综合体、社区食堂、生活广场产品均已面世。据了解，未来的北京万科，会有一个全产业链的业务结构，有住宅、商业、写字楼等。在其商业地产规划中，以万科广场为主的大型购物中心，提供超市、影院、名品、时尚、美食、娱乐等业态。

　　此外，万科将在住宅地产项目上提供“五菜一汤”——第五食堂、超市、银行、洗衣店、药店以及“幸福街市”。未来，万科还将参与体育公园、医院、养老地产等诸多方面与城市配套服务相关的项目，实现“一个主业，两翼齐飞”的战略。

　　保利 勇当养老产业领航者

　　近年来保利地产转型动作较多，多产品线的全面试水，商业、养老、旅游地产等多元化发展。商业地产方面，保利地产早有涉猎，更是在2012年就成立了保利商业地产投资管理有限公司；养老地产方面，保利地产2013年12月在北京发布居家、社区、机构“三位一体”的养老战略，继北京养老项目之后，2014年10月保利的第二个养老公寓上海“西塘-和熹会”投入使用；旅游地产方面，保利早在2011年第一个项目就已经开盘；此外保利还提出了进军非洲市场的海外扩张方向。

　　关于养老战略，保利地产董事长宋广菊曾表示，探索养老地产的发展，一方面是企业履行社会责任，另一方面是为企业日后向多元化发展寻找新的利润增长点。保利地产对老龄化的关注不单单体现在产品与服务上，他们更将养老产业置于企业战略转型、提供未来新利润增长点的重要环节，作为企业创新升级的重要领域进行培育。保利地产一贯以住宅为主，商业地产、养老地产、旅游地产、文化地产和产业地产相关多元化的战略规划具有前瞻性和现实性。

　　按照保利地产的规划，10年时间内在全国建成50家和熹会品牌连锁养老机构，采取会员制管理，可以一人选择多地居住。

　　本报记者 陈静思

　　绿地集团通过成立产业发展中心，加速向城市运营商转型

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