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审个美 花对钱 你的房子才好租

https://m.biud.com.cn 2011年07月22日15:36 家居装修知识网  

曾小姐一套80平方米的房子,通过不贵但精心的装修,以1300元/月的租金委托给中介,求租者络绎不绝。几乎是同样的位置,140平方米的套三,房主粗枝大叶装修一番,以1300元/月的价格出租,挂了两个月都没租出去。装修和收租,到底是什么样的关系? 准备将房子装修一下出租的“包租婆”们看过来,出租房其实也是一种考手艺的投资。有一句话说“舍不得孩子套不着狼”———不装修就出租, 可能几个月都租不出去,但是你花大价钱装修一番, 也不见得立刻就能租个好价钱, 因为有另一句话是“花钱打水漂”。
新建楼盘
有品位的简洁风格更好租
成都商报记者先走访了武侯大道附近的中介,2.5环~3环之间套二房租价格为900~1000元左右,环境不错的新修小区租金价格可高出200~500元。银世耀地中介王敏介绍说,她手里有几套中华名园的出租房源。说起装修对租金的影响,她举例说,在同一个地段同一个楼盘, 中华名园套二的清水房问都没人问。而修
得很漂亮的一家, 即使一个沙发都没摆,开价1300元/月,还有很多人抢着租。曾有客户看上一套装修得很漂亮, 带家具家电的套二,每月租金2300元!比别家贵上一倍!
案例一:这样的房子抢着租
人人抢着租的房子是什么样子?成都商报记者在中介的带领下,参观了曾女士的家。
顺着电梯上14楼,门一打开,一个明亮的客厅出现在眼前,地上铺着木纹细腻的强化木地板。视线向周围扫射,墙壁刷的是柠檬黄色的乳胶漆,非常温馨。厨房采光同样很好,橱柜上抽油烟机、炉盘用的也是耳熟能详的牌子,塑料薄膜都还没撕掉。卫生间的装修丝毫不马虎,用的是品牌马桶。82平方米的房子装修下来,曾小姐总共花费两万多元,大头用在了厨房和卫生间上。
“这套房子我打算过几年住,这中间不如就装修一下租出去。” 曾小姐说,“当时我就在考虑,如果装得太差,到时候我住进来还要重装一次,而且还没有租相!我之所以用强化木地板,就是它很好打整,又比地砖显档次,最关键的是,我打听到,木地板的拆装成本是最低的,要换的话可以直接拆掉。”
中介王小姐透露,曾女士上个月刚把出租房源挂出来,就有一位老外来看房,指明必须要带抽水马桶的房子。中介把房源梳理一番, 发现只有曾女士一间出租房符合条件,老外对曾女士家的装修非常满意,最后因为这个楼盘一侧靠近铁路,才放弃了。
现在曾女士每隔两天就接到一个求租电话,周末能接到好几个。她也开始挑剔起来,带小孩的不租,几个学生娃娃一起的不租,弄得中介都有点不耐烦了。
案例二:装修出问题吓跑租客
同样一个楼盘,140平方米的套三。中介把房子的资料和图片在电脑上展示给记者看:房东把卫生间的墙和所有房间地面铺上白砖, 厨房用水泥和砖砌了一个操作台。整个房间给人的感觉非常简陋。更失分的是, 房东舍不得花钱打扫卫生,水泥砂浆的袋子和一些垃圾随意堆放在其中一个卧室里,整个屋子灰扑扑的感觉,像是还没装修完工的工地。
中介说,这套房子是楼盘里最先挂出来出租的,现在都没租出去。中介也劝房东增加点投入,起码刷道乳胶漆,最好再装个热水器,这样才好租。房东也很冒火,认为1300元的价格比三环外的房子都相因了,哪儿还有那么多要求嘛。
成都商报记者在会展中心所在的金沙路也见到一套140平方米的单位宿舍房, 装修带家具家电,房东只开价1200元。不过中介告诉记者,这套房子虽然没住几年,但房东当初装修很不过关, 厕所水管漏水修了几次都修不彻底。“面盆水管漏水, 马桶的水管也漏,马桶还是坏的!这种情况只有房东请人来把砖敲了, 花钱重新做卫生间的装修。但是他们自己不想出钱,想喊租客出钱,还说是租客整烂的!”所以以前的租客只有搬走,现在是怎么都租不出去了。
成熟社区
避免装得高不成低不就

何呢?像中央花园、青羊小区这些成熟度很高的社区,房东老早前就对房子
进行了装修,现在出租出来,很多还带家具和家电,租客可以立刻入住。再加上这些房子当时售价不高,房东可以忍受相对较低的租金,因此这些出租屋占出租市场很大份额。
案例一:清水房,一月700元没人租
在一些成熟度很高的社区里,时不时也能看到清水房出租的中介广告。成都商报记者看了一套中央花园82平方米待租的清水房。钥匙把门捅开,窗外光线很刺眼,房子却黑黑的,中介职员在墙上摸了好几下,才把悬在厅顶的灯泡点亮。顺着地面水泥的纹路看过去, 进门右手边是厕所的位置。不晓得是不是楼上防水没做好,厕所里面居然还有水渍,几根管子从水里支出来, 应该是预留便池和洗手台的管道。记者很纳闷,这个房子根本就是毛坯房,连个上厕所的地方都没有, 有谁会租下它?
中介解释说,房主主要考虑投资,挂在中介主要想卖,因此租不租得出去就无所谓了。这周围倒是有人租清水房住,一般是农民工朋友合租,入住前就请前面街边摊的师傅来安龙头和蹲便,简单弄一下。“但是片区环境越来越好了,周边几个大楼盘交房以后, 这个楼盘的价格也带起来了, 原来月租500元, 现在我们涨成700元,他们(农民工朋友)肯定不愿意租在这里,一般租在三环路外。”
清水房租客并不少, 有一些客户租房子办公带自住, 往往更愿意选择租用
清水房。因为清水房租金一般比简单装修过的出租房低上一半。以水碾河片区来说,套二清水房租金600左右,装修过的房子一般要1200。这样算下来,租清水
房简单装修后入住,一年下来省7200元, 五年下来就能省下3.6万。而简单装修一下,无论如何也花不了三万多块钱。
不过问题又出现了,要是租客出钱装修没多久,业主就要求收回房产,租客就会蒙受损失,必然产生纠纷。富房不动产武成店的店员介绍,他们采用一次签订五年合同的办法约束业主,实际操作情况是,业主很欢迎长期租客,续约的不在少数。
对一些买房投资的人来说, 买房的目的就是等升值, 因此没有装修打算。但地产经纪人田先生认为,他接触的大部分投资者都不会在一两年内卖出房产,对于一些贷款买房的投资者,还不如趁这几年时间把房子租出去, 减轻还贷压力。一个中介手里往往有清水房和简装房两种房源, 其中清水房是最难租出去的。如果您有清水房出租,面对的要么是自行装修入住的商用租客,要么就是对居住环境不那么在意的农民工朋友, 这两类租客对价格都相当敏感, 有时候每月多一百块钱,租客都觉得不划算。
案例二:140平方米豪装房,也没人租
房产经纪人宋先生告诉成都商报记者,他所在的财大片区主要出租房源来自财大周边、清江路、牧电路,其中套一最好租。简单装修的套一老房,能租到700~800元, 电器家具全带的能租到1000元!新修好的电梯公寓,租金能再高200元。套二能租到900~1000元,装修较好的套二,宋先生的中介公司曾经租出过一套,月租金达到1600元。
“但是这种老社区,最怕那种高不成低不就的!那种房源,我们拿到手里几个月都没人问。曾经有个客户拿一个顶楼、140平米的房子要租,精装修。我们跑去看,欧式风格装修,柱子上还有浮雕的! 客厅挂一幅很漂亮的油画!带液晶电视和三个空调。这么巴适的房子,挂3000元没人问,降成2000元还是没人租,再
往下降,房东宁愿不出租。”宋先生说,“多层的顶楼本来就不好租,加上他又是大户型,一套三。同样的房子拿到电子科大周围可能都有人要,两个学生一间房, 可以住六个人。但是财大是女生多,出来租房子住的很少!”由此可见,考察片区寻租人群,是出租前的必修课。
新盘出租装修请注意:清水房很难租得满意
新盘的出租房,在装修前不妨先打听区域租金价格,考虑未来几年会不会
收回自住,合理安排装修价格。装修尽量保证施工质量,避免未来重复劳动。即使是简装,也要满足现代人最简单的生活需要,比如洗澡方便,保证基本卫生条件,能开火做饭。租房前请专人把房间打扫干净,更有租相!现在不少装饰公司推出了针对出租房的套餐基装服务,不妨打听看看。
成熟小区出租装修请注意:装修上的细节会吸引租客
成熟小区的出租房,一般都进行过基础装修,而且房源很多。你和你的竞争对手实力相当,房租价格随装修好坏、新旧程度有轻微差异。房东切忌图豪华、图齐全,把不适合出租的户型花大价钱包装出来,成为“高不成低不就”的典型。地段一般的清水房,只能针对低端市场,租金切莫求高。即使是地段较好,清水房的租客对价格也很敏感。



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