从2005年拿地开始，迄今已有10年时间，但河南省信阳市固始县怡和新城依然人气不旺，大量土地闲置。
固始县拥有174万人口和2916平方公里土地，是河南第一人口大县。
在怡和新城十年没有建成、大量土地闲置的情况下，固始县正在修订《固始县城乡总体规划（2013~2030）》，希望在未来15年内，让城区面积和人口均增加一倍，达到“双八十”（城区人口80万，城区建城区面积80平方公里）的目标，成为豫皖鄂交界区域性中心城市。
然而，作为劳务输出大县，固始县每年外出务工人员超过70万人，外出劳务是固始人谋生的主要手段。
在这样的情况下，固始县新的城乡总体规划或将让城建面临更大挑战：不仅面临着土地瓶颈，也面临着城镇化缺乏推动力的尴尬。
怡和新城开发商怡和置业内部人士也表示，“我们新城22个社区一旦全部建成，固始房地产差不多也就饱和了。”
固始县发改委在给《中国经营报》记者的回复中称，固始“房价与居民收入不对称，住房价格与居民实际收入落差较大”。
新城入住率偏低
从固始老城沿怡和大道向南，经过一段相当开阔的空地便来到安静的固始怡和新城。这是一片面积达1.17平方公里的新城，之所以被命名为“怡和”，是因为这个新城的推动者系本地开发商怡和置业。老板王刚是固始本地人，也是全国人大代表。
怡和新城是河南省第一个获批建设的CBD商务中心区，也是固始县新型城镇化建设的重要抓手，承载着打造豫皖鄂交界区域性中心城市的重任。
怡和新城最“繁华”的地方是一个名为“印象地中海”楼盘的售楼部，这个售楼部有一个大沙盘，沙盘显示，怡和新城由22个项目组成，除去学校、医疗等公共设施，大部分是怡和的地产和商业项目。包括怡和首府花园、城南一号、书香苑、城南金街（资料、团购、论坛）、印象地中海、首府广场、义乌商品城等，在规划中甚至还有一座名为怡和都市庄园的高档别墅区。
在记者两次进入售楼部时，没有见到一个咨询买房者。售房小姐告诉记者，房子卖的并不是特别好。
印象地中海是当前主推项目，城南一号是最早开发的楼盘，但还是有现房在售。城南一号社区门口一家超市老板告诉记者，这个小区的入住率不到五分之一。
怡和置业一位管理层人士称，新城虽然规划这么大，但是在房子没有人买的情况下公司也绝对不会贸然开发太多房子，“公司肯定是根据现下的情况逐步进行开发的”。
按照上述人士的说法，目前已建成的房子仅销售出去三分之一。而为了提高销售率，公司还打出每平方米1800元的特价房，这是市场价的一半，既是一种营销手段，也是为了促销回笼资金。“就算是不挣钱也比偿还利息划算”。
尽管销售业绩不佳，销售团队还是给潜在买房者勾勒出一幅美妙图景：5年内医疗、教育等方面的配套已经建好，超市年底投入使用，而且还有一条高铁会在5年内建成——这是怡和置业对外推介怡和新城价值所在的重要依据。
然而据记者了解，这条高铁线路迄今并未有确切的消息证实要修建。今年全国两会期间，怡和置业董事长王刚以全国人大代表的身份提交了一份《关于合西高铁河南段经过固始并设站的建议》。
如果这份提案收到预期效果，这条东西相向的高铁线路极有可能修建在怡和新城南部，而这将引爆怡和新城的价值。怡和置业一位内部人士告诉记者，虽然目前尚未定音，但是据说高铁修建并在固始设站基本上没有什么问题。
城建“大跃进”
固始怡和新城南侧的荷叶村村民早在几年前就接到政府通知，要求他们不准再私自建设房屋，每平方米的拆迁赔偿为601元。村里人均拥有旱地和栽秧田4亩，如今只剩下八分地了，被征走的一部分田地被用来建设怡和义乌国际商品城。这是怡和新城中商业项目之一。
固始两年前成为河南省10个省直管县之一，怡和新城也是河南第一家获批的CDB商务中心区。在《固始县城乡总体规划（2006~2020）》中，固始县人口与面积达到双50的目标，也就是中心城区50万人口，城区面积50万平方公里。怡和新城就是规划中的重点区域。
怡和新城的冷清让人很难相信接下来的五年内能够顺利实现规划目标时，固始县又开始酝酿新一轮城市总体规划。在《固始县城乡总体规划（2013~2030）》中，固始县要达成双八十的目标：城区人口达到80万，城区面积达到80万平方公里。
固始县发改委一位工作人员告诉记者，这一目标还是经过妥协的结果。最初，上边曾要求达到双120的目标（中心城区面积120平方公里、人口120万），经过讨论，一些人认为太过脱离实际，最终将目标修订为“双八十”。
据悉，新总规目前已经通过评委会初审，经过固始县人大批准，已报送河南省政府审批，今年上半年有望获批。
固始县目前有人口174万人口，其中城区人口约30多万。如果目标达成，意味着固始县有将近一半的人口居住在县城，这样的城镇化率将走在全国前列。
值得注意的是，固始县仍是国家级贫困县，外出劳务是固始的主要收入来源之一。全县共有30个乡镇，许多年轻人常年在外地打工。
固始县发改委主任李世民在一次会议上表示，2014年固始县城区建城区面积达到40平方公里，农转非人数新增5.2万人。2014年全县城镇化率达到35.4%，比上年提高1.5个百分点。
如果按照这一速度，未来15年将不难达到新总规目标。在固始官方的统计和预测中， 外出务工人员、个体从业者、私企老板是购房主力军。但市场却给出了截然不同的表现，不仅怡和置业开发的怡和新城，包括当地另一家大开发商信合在内的房子也面临着销售困难的窘境。
怡和置业内部人士也表示，“我们新城22个社区一旦全部建成，固始房地产差不多也就饱和了。”
固始县发改委在给记者的回复中称，固始“房价与居民收入不对称，住房价格与居民实际收入落差较大”。
统计数据显示，固始县每年外出务工人员超过70万人，政府在几年中频频打出“返乡置业”“返乡创业”的口号，但是外出劳务仍然是固始人谋生的主要手段。在固始，一二三产业的增加值基本持平，位于固始西侧的产业集聚区，农畜食品和柳编等传统和农业类项目是主导型产业。记者在固始县产业集聚区看到，这里聚集着不少地产项目。
固始县也加大了招商引资的力度，如对年度新上500万元以上投资项目情况完成较好的乡镇、县直单位予以奖励。不过从记者了解到的产业发展情况来看，固始县产业仍然难以匹配城建规划目标。
存在违法乱建问题
在固始有句顺口溜：“永昌永昌土地卖光，发了陈峰富了王刚。”在郭永昌2004至2008年担任固始县县委书记期间，陈峰和王刚两个本地人迅速以地产崛起。固始向来有北信合、南怡和之称。
在郭永昌任内，固始县委县政府牵头组建两个拆迁建设指挥部，规划、国土等相关职能部门派人进“城”现场办公。
而到了2009年，调任河南省人大的郭永昌因贪腐被抓，国土局原局长丁晓康被免职，分管国土的原副县长符孔道自杀。但是两个新城的后遗症却依然保留下来。
知情人士告诉记者，怡和以每亩地600元的价格租下怡和新城的土地，等到项目开发时，才对村民给予每亩地12500元的补偿，后来这一价格涨到4万元每亩。所有工作均由政府出面进行协调，从农民手中征收土地，而怡和公司则参照土地补偿款分别给乡镇和村里20%的工作经费。
王刚通过转账的形式将钱转到村里，由村里再将钱款转到队里的账户上。王刚对于没有卖掉的土地给予每年几百元的土地费用，而将土地卖掉后才将补偿款给农民。
这一事实得到了怡和公司的确认。怡和置业副总经理赵国平告诉记者，怡和给乡镇和村委会的工作费用是按照每亩地3000元支付的。工作经费大大降低了怡和公司征地的难度。
赵国平说，拿下土地之后并非全部进行开发，因为固始指标有限，只能等到省里将土地批复之后才能建设，而在这之前已经由怡和公司先行征收，每年给老百姓几百元钱。等到土地招拍挂时再走一个程序，赵国平说在这其中“并未有其他竞拍者”。
一位不愿具名的八里松村村民告诉记者，王刚获取了怡和新城数平方公里土地实际拥有权后，外边的开发商来固始建设，需要从王刚手中买地。
上述人士告诉记者，一位做钢铁的商人从王刚手中以每亩地40万元的价格买下8亩地，几年后有人想以上千万元的价格从这位人士手中买下这八亩地。
而靠近固始县城的八里松村300口人，700亩土地，从土地出让金中获得的收益不过上千万元。城镇化让这些房子拆迁失去土地的农民以数倍代价从开发商手中买房子。一位村民给记者算了一笔账，按照他家四口人计算，获得土地赔偿款不过10万元，而按照时下房价，则需要支付4倍的价格才能买下一套三居室的房子。
房地产的不景气让怡和公司捉襟见肘，新城开发除了依赖于怡和集团旗下一家名为仁德的投资担保公司吸收来的民间资金外，在项目建设上怡和也借助投资商建房子。
以怡和新城最早的楼盘“城南一号”为例，十几栋楼房每栋都由5到8个人包工包料承建，这样可以从怡和公司获得更高利润，但是必须等到怡和将房子销售出去。知情人士告诉记者，迄今“城南一号”仍有部分承建商追着怡和讨要承建费用。怡和承认确实存在外包的事实，但是否认了拖欠账款。
中建六局是怡和最重要的合作伙伴，怡和新城中在建的红星美凯龙项目即是由其“大包”承建，然而在2014年夏天，由于发不出工资，项目曾全部停工。
从2005年拿地开始，迄今已有10年时间，但怡和新城现在依然人气不旺，大量土地闲置。占地面积1.17平方公里的怡和新城并不是怡和全部存量项目，在该公司的表述中，在固始新的城市规划中，怡和将参与超过4平方公里的开发面积。而怡和在城北亦有地产项目。按照相关规定，土地闲置超过两年即要被政府收归国有。
而怡和的做法在固始县并非孤例。知情人士表示，在固始县某个村庄的土地全部由信合公司租下，一年租金800元/亩，等到开发时才支付土地出让金。
固始县发改委回复给本报记者的材料中也表示，固始县存在违法乱建问题。
记者就固始怡和新城土地闲置10年等问题致电固始县国土局，但截至发稿，未获回应。
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