这个3月份，广州楼市有点静。往年3月中下旬，开发商都会摩拳擦掌，让计划在“五一”开盘的新盘、新货抢先亮相。今年却与众不同，从开发商近期的推盘动作来看，新盘、新货并不多见。
市场静，政策却动。刚刚结束的全国“两会”上，房地产政策整体转暖，本周广州楼市再传利好。广州住房公积金管理中心方面表示，正在研究以银行放贷、公积金中 心贴息的形式，缓解公积金贷款资金缺口的问题，贴息资金或将从公积金的增值收益中支付，甚至有消息称，这一政策最快有望在今年第二季度启动。业内专家认 为，受新增供应量暂时不足等方面的影响，今年广州楼市的“春天”可能会来得晚一点，暖风有望从4月份开始逐渐吹暖市场。
市场表现
买家不算少，新货不算多
新 盘、新货不多的情形或将持续到4月份。搜房网数据监控中心的统计显示，广州计划在4月份推出新货的楼盘只有26个，其中住宅楼盘有22个，商业楼盘有5个 （1个楼盘预计同时推出洋房及商铺），推新货的楼盘数量基本与3月份持平，比去年4月份的41个楼盘大跌36.59%。
不过，近期广州楼市的总体人气并不算差。本月21日，在黄埔区保利越秀·岭南林语售楼部，现场有二三十个买家，假如算上样板房内的看楼客，同时到访的客人有近百人。该楼盘的销售人员介绍，近期的人气基本都能维持在这样的水平。在番禺区奥园城市天地现场，客流量同样不错。
看 楼客的态度也比较积极。在保利越秀·岭南林语，羊城晚报记者遇到了从天河区前来看楼的张先生老两口。张先生关心时事，去年曾经看过一段时间的楼，今年“两 会”后重新开始看楼。张先生说：“总理都说了，要鼓励自住和改善型需求，对楼市的政策从抑制变成支持了，广州这样的一线城市可能会面临新一轮的上升期，现 在看看也差不多了。”
原因分析
春节过得迟，楼市启动晚
中原地产项目部总经理黄韬认为，虽然今年广州各楼盘的推新力度不如去年，但客流量和去年同期差不多，“去年3月份虽然观望的买家不少，但到场的客流量不算少”。
今 年楼市为何启动得比较晚？黄韬认为这和今年春节过得比较迟有关，楼市慢慢启动需要时间。“原来有不少楼盘预计在3月中下旬推出的，但最后都因为春节的原因 推迟了。”而且去年年底广州很多楼盘都卖得不错，一轮冲锋过后，今年第一季度能够推出市场的货量少了，这也是今年楼市“春天”来得晚的重要原因。
方 圆地产首席分析师邓浩志同样认为，由于近期新增供应量不多，现在广州库存量已经不高。邓浩志分析，目前有3个统计口径计算库存量，第一种是拿到预售证的住 宅存量；第二种是拿了预售证的可售存量（即第一种的数据减去抵押等不可售部分）；第三种是已卖土地可建房的存量，统计口径不同，库存量差异较大。假如按照 第一种口径计算，目前广州新房可以卖一年；假如按照第二种口径计算，可以卖7.5个月，总体库存合理。从销售量来说，广州楼市3月份中上旬已经追平2月份 的总销量，楼市不算淡。
影响因素
两正与一负，宏观趋利好
2015年，广州楼市到 底会怎样走？合富辉煌房地产经济研究院院长龙斌认为，2015年中国房地产市场有一个很不好的消息，也有两个非常好的消息。一个很不好的消息是经济下 行，2014年的GDP最后到了7.4%，今年的目标是7%。两个非常好的消息，第一个是信贷政策放松，除了去年的“房贷新政”外，今年也在逐渐放松，现 在已有定向宽松、降准降息两大动作；第二个是房地产调控政策逐渐松绑，中央已经明确支持自住和改善性需求。
“最近央行、银监会很有可能对第 二套房的首付作出新规定，此前广州是7成，假如放松对市场影响很大。再加上公积金贷款要调整，多种利好因素影响下，相信今年的房地产市场会回暖。所以从目 前来看，我们可以用四个字来概括今年的房地产形势——暖风阵阵。”龙斌说，“在这样的政策环境下，广州楼市的复苏应该会加快。”
“一是‘两会’上已经传递出要支持改善性住房消费的信号；二是各地住房库存需推动消化。传闻央行将放松二套房首付至50%，这一消息的可信度极高。”邓浩志认为，现在唯一需要确定的只是放开时间，估计最迟不会超过上半年，再迟，就会影响今年拉动消费的目标。
黄韬则认为，公积金新政目前尚未实施，关键还要看额度够不够，假如连商业贷款都不够额度的话，公积金即使贴息也不会有很大的作用。
走势预测
4月价站稳，可考虑抄底?
4 月份的广州楼市又会如何？龙斌认为，2010年以后供应量和需求量都在减少，相对来说，需求量下降比较明显，几年下来广州市场的供应量比较充足，外围区域 货量尤其大。房价虽然有调整，比如2008年有调整、2011年年底有调整、2014年也有调整，但房价的总体趋势仍是向上，到目前为止这个向上的趋势并 没有改变，只是在经济下行压力较大的情况下，房价快速上涨的预期会减弱一些。
邓浩志的看法更加乐观：“按照现在的消化速度，广州的住宅存量将会进一步降低，假如存量低于10个月，那楼价就会普遍上涨，目前个别区域已到临界点。”
黄 韬的看法则相对审慎。“今年的楼市比预计中慢热，新货上市的时间推迟了，供应量的持续增加估计最快也要到4月中下旬，但因为今年下半年供应量预计会很大， 开发商的策略估计还是会以走量为主，升价应该不明显。4月份广州楼市的总体走势将是量升价稳，或者量价微升，今年的价格走势应该是量价齐升，但量的增幅会 比价的增幅大，去年广州全年的成交为824万平方米，今年有望增加15%-20%；楼价或将上涨5%。
龙斌认为，目前部分板块正处于理想的抄底阶段，“2014年下半年市场已经开始活跃，2015年春节过后市场复苏迹象明显，有些区域的房价已经轻微上涨，假如能保证月均80万平方米左右的高成交量，房价就可能会逐渐上升了”。
今年前两个月，广州一手住宅成交面积同比上涨24.53%
入市！一大波买家涌来
数据分析
文/羊城晚报记者 张秀钦
关键数据
●24.53%
今年前两个月，广州原十区一手住宅成交面积达104.36万平方米，同比增长24.53%。
●-13元/平方米
今年前两个月，广州原十区一手住宅成交均价同比下降13元/平方米，降幅不足一个百分点。
今 年春节假期，中国游客在境外到处“血拼”，日本的马桶盖几乎被中国游客买断货……同时，楼市也有一大波买家来袭，特别是一线城市，今年前两个月，北京、深 圳、广州的房地产市场表现均好于去年同期。其中，广州原十区一手住宅今年1-2月份的成交面积达到104.36万平方米，相比去年同期惨不忍睹的成交面积 上涨了两成多，也算在2015年来了个开门红。
成交量 南沙表现值得“点赞”
下跌，依然是中国楼市今年1-2 月份的主题。去年年底楼市成交的回暖，并没有延续到今年年初。国家统计局的数据显示，2015年前两个月，全国房地产投资、成交量、成交均价均全面下滑。 全国楼市遭遇“倒春寒”，国家统计局城市司高级统计师刘建伟明确地表示，3月份，全国楼市总体销量才会明显上升。
进入“倒春寒”状态、全面 下滑的楼市，和广州这样的一线城市不沾边。今年前两个月，广州楼市成交表现不错：1月份，广州原十区一手住宅成交面积为66.19万平方米，相比去年同期 的55.66万平方米有近两成的增幅。受春节假期的影响，2月份广州原十区一手住宅成交面积为38.17万平方米，比1月份有所回落，但相比去年同期的 28.14万平方米仍有三成多的增长。
具体到全市十区中的每一个区，南沙表现最值得点赞。今年1-2月份，南沙一手住宅成交面积为 20.87万平方米，比去年同期的10.34万平方米翻了一番。在全市十区中，南沙是唯一一个成交面积同比多10万平方米以上的区，其他面积有所增长的 区，都只是同比增多了一两万平方米。
不过，今年百余万平方米的成绩单，在最近5年中只处于中游的位置（详见附表），与2013年和2011年同期相比还有一定的差距。而且，2012年虽然前两个月的表现最差，但全年表现最好。因此，即使今年1-2月份成交量表现不错，也不能就此判断全年成交就一定会很好。
成交价 “蚊子”再小也是肉
今 年年初，广州一手住宅的库存量依然较大，截至2月中旬，库存面积达到988万平方米，南沙、番禺、花都等区域仍存在较大的去库存压力。即使如此，开发商推 新货的热情没有被压抑，今年1-2月份，广州一手住宅批准预售面积达到150万平方米，比去年同期的90万平方米增加了六成多。
一方面有去 库存的压力；另一方面有消化天量新增供应的压力。双重压力下的开发商，今年年初并没有选择降价来推动销售，在价格上保持平稳的心态。今年1-2月份，广州 原十区一手住宅成交均价比去年同期下降了13元/平方米，在均价接近1.7万元/平方米的情况下，13元/平方米只是一只“小蚊子”，几乎可以忽略不计， 但如果从过去几年的走势来看，这只“小蚊子”也是肉，毕竟从之前的大幅增长到现在稍微回落，实在不容易。
有香港上市房企营销负责人告诉记者，今年房价的稳定，是因为对后市利好政策有一定的期望，在库存量和供应量都比较大的情况下，并不急于大幅降价来促销，假如成交量继续保持同比上升的状态、政策利好又继续出台，价格还有上升的可能。
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