“希望你懂我又爱我。”不同上市公司对投资者或许都有一样的期许。战无不胜的万达商业地产（03699.HK），正在遭遇资本市场中的“情感困扰”。
3个多月前的圣诞节前夜，万达商业地产在港上市，王健林携全家出现在港交所，笑容满面。2015年3月31日，万达商业地产在香港万豪酒店召开业绩发布会，第一次对外交出成绩单。这一次王健林没有来。
自上市后，投资者并未对王健林回以同样的笑容。上市第一天，万达商业股价就近乎跌破发行价，直至今天还一直在48港元发行价上下徘徊。“我们的上市表现的确不尽如人意，股价一直不温不火。”万达副总裁兼财务总监刘朝晖说。
想得到投资者的心，为什么这么难？
刘超晖把原因归结为上市时间太仓促。他们去年12月初拿到上市批文，到公布上市只花了20余天。“时间太短，广大投资者对我们的业务还不够了解，加上又赶上香港圣诞假期。”他说。
这是一部分原因，但一定不是全部原因。挑剔的投资者已经习惯从看似美好的商业模式故事中跳出来，他们的口味始终如一，要的是高盈利能力和越大越好的分红比例。
在过去，万达商业地产讲了太多“以售养租”的故事，这固然帮助他们成为中国最大的商业地产公司，也导致负债率不断提升，融资成本水涨船高。上市以后，万达商业的融资瓶颈将得到解药，王健林也释放了要把万达转向轻资产的决心，愿景虽美，万达商业需要的是时间。
过 去三个多月，万达商业地产交出的成绩单充满了“优等生”风格。2014年，万达商业地产总收入达1078.71亿元，同期增长24.31%。其中，投资物 业租赁及物业管理业务板块的收入是103.52亿元，比2013年增长34.32%，增长幅度最大；酒店经营业务板块的收入为40.08亿元，同比增 24.67%；物业销售的收入917.48亿元，比2013年增长22.36%。
万达商业希望打出盈利牌打动投资者。2014年，万达商业的核心净利润148.24亿元，同比增长了14.04%。净利率13.7%，毛利率高达42.6%，与往年基本持平。
高升的利润率背后与万达得天独厚的土地议价能力相关。万达购地成本低，2014年万达新购置的土地储备平均成本只有每平方米1187元。
不 过，对于万达商业地产来说，想要稳住投资者的心，仅靠便宜地价去支撑盈利能力并不是长久之计。他们开始注意到另一个决定性因素。万达商业利润的不俗表现， 和集团投资物业租赁和管理业务板块毛利率、收入的上升紧密相关——去年，万达投资物业租赁及物业管理板块毛利率高达73.89%，表现亮眼，而它 103.52亿的收入在营业利润的贡献上占到40.8%。
变身包租婆的优势显而易见。“万达商业模式核心理念是主打商业不动产租赁型物业。” 万达商业董事长丁本锡在发布会上说。今年，他们计划把投资物业租赁和物业管理收入增速提到30%。
正在大批进入换租期的万达广场给了他们底气。据乐居记者了解，在已开业的109座万达广场中，于2013年前开业的广场占比约80%。3—5年的换租期将至，这意味着万达正在迎来新一轮租金上涨期。在一些城市，万达广场的租金上涨幅度甚至高达100%。去年，万达租金复合增长达33%，很是可观。
当然，他们的销售基因不会这么快被抹去。在销售型物业中，万达有许多投资型的小户型公寓，它们围绕购物中心这样的自持型物业，比例也占到了近60%。但丁本锡说，他们下一步是要继续降低对销售型物业的依赖。
除了积极从以卖为主转向以租为主的模式外，为了得到投资者的了解和真爱，万达商业还准备在互联网+的运营模式上走得更远。
“资本市场发现一个优质公司也需要一个过程。现在很多企业说如果不和互联网公司结合，他们的平均寿命只有3年。我们的线下平台是很多互联网公司梦寐以求的。”刘朝晖说。
3月底，万达电商平台上线试水，起名叫“飞凡”，这很符合王健林凡事都追求最优的行事风格。与天猫不同的是，这是个更注重结合线下的O2O平台，他们想在线上线下通吃。万达也正依赖于电商平台和快钱业务研究互联网金融产品，想要走出新的路径。
成绩单中也有偏科生。由于去年的融资成本（包括资本化利息）增长到了123.75亿元，同比提升26.3%，万达商业56.68%的净负债率同比上升了3.7个百分点。他们未来还会成立一家商业基金管理公司，进一步降低融资门槛。
“在香港有很多人还不知道、也不了解万达。”一位万达高管说。在业绩发布会上，乐居记者看到，来自内地的媒体依然占据主流。在中国内地，万达的名声越来越响，甚至王思聪都在以一种娱乐化的方式时常攻占新闻头条。但在香港，万达一定程度上还只是一家来自远方的能见度有限的企业。拿到门票只是第一步，想要在H股驰骋，他们还需要做得更多。
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