中国社会科学院金融研究所研究员知名经济学家易宪容

　　3月30日，中国人民银行、住建部、中国银监会在股市收市后，联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》。该政策目的就是希望信贷政策来释放住房市场需求，以此来救房地产市场，减缓中国经济增长下行的压力。

　　今年政府的工作报告就明确表示，要稳定住房消费，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。可以说，央行“330房贷新政”基本上是围绕着“改善性住房需求”这个概念而展开。

　　从此次政策的核心内容来看，其主要目的就是要让所谓的改善性住房需求得到释放。但是，这些房地产救市政策看上去是力度很大，甚至于远超出市场预期，但是能否达到全面释放所谓的改善性住房需求，就得取决于以下几个方面因素的制约。

　　一是所谓的改善性住房需求，在当前中国住房市场的背景下，尤其是一线城市，其实质更多的是住房投资需求。如果降低进入市场门槛、提高购买融资的杠杆率，当然是吸引这些住房投资者进入的好工具。不过，这些住房投资者是否进入并非仅是考虑进入门槛低、融资杠杆率高，最为重要的是购买之后会不会以更高的价格卖出？只有预期购买之后能够以更高的价格卖出时，他们才能利用这些工具进入。就目前的情况来看，房价持续下跌、国内股市“牛气”冲天，住房市场赚钱效应消失，要让这些住房投资者进入市场并非容易。

　　二是2014年的央行房贷新政，其对购买住房者优惠条件应该比此次出台的优惠政策还要优惠。因为，在2014年房贷新政的政策中，凡是还清银行贷款的购买住房者，进入市场购买住房都可享受第一套贷款优惠条件。但是2014年的房贷新政只是让少许城市住房市场销售短时间内回光返照，房地产很快又回到原形，量价齐跌。所以，这次房贷优惠政策能否起到作用、效果如何还得观察。

　　三是“330房贷新政”更多的是强调降低购买第二套住房的首付比例，只是扩大更多的购买住房者进入的门槛，但是作为住房投资者来说，进入市场杠杆率的高低自然很重要，而更为重要是利率水平。因为，对于任何长期投资来说，利率是投资收益的决定性因素。在国内银行利润水平全面下降、房地产贷款风险全面增加的情况下，住房按揭贷款利率要想获得较高的优惠是困难的事情。如果贷款利率不能够降低，对于购买住房的投资者来说，其收益率全面下降，而且面对巨大的风险。在这种情况下，房贷新政的效果会十分有限。

　　救市政策出台后，可能让少许城市房地产市场出现回光返照，但房地产市场的周期性调整并不会结束。央行房贷新政的效果自然有限。

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