中新网4月3日电 通常选择在3月份集中发布年度业绩报告的房企，却多在2015年推迟了公告日期。截至3月26日，已有48家上市房企发布了正式年报，仅占沪、深、港三地上市房企的24%。

　　2015年较迟的春节假期是多数房企推迟公告的一个很好的解释，但仍免不了业内有关房企需要更长的年报编制时间，以修饰较为黯淡的2014年业绩的猜想。

　　不过相比增长乏力的业绩，年报中所反应出的房企普遍更为紧张的现金流状况，或许才是多数房企所面临的困境和挑战。

　　现金流比看上去更紧张

　　如果只看年报中的现金流数据，似乎可以得出诸多房企已很好开始控制风险的判断。根据兰德咨询统计显示，截至3月26日已经发布正式年报的48家上市房企，总共的期末现金及现金等价物余额总计1697亿元，比2013年末增长5.31%。

　　不过，“现金在手”的表象之下确是负债率的增长及债务结构的恶化。48家房企的平均资产负债率为73.12%，与上年相比增加0.7个百分点。看似增长不多，但债务结构却大有玄机。依旧来自兰德的报告显示，有约20%的房企一年内到期的短期负债占比超过50%，如果将这个占比结构门槛下调到31.4%的水平，那么超过40%的企业一年到期的短期债务结构占比超出这一标准。

　　如果考虑到负债率上升及短期负债占比较高的现实，那房企整体上涨的在手现金数据实际上提供不了太多的安全保障。

　　更为宏观的数据也显示了房企资金链的紧张现状。国家统计局数据显示，2014年房企到位资金121991亿元，同比下降0.1%，而这一数据在2013年为同比增长26.5%。

　　而2014年商品房销售额76292亿元，下降6.3%，这也直接导致了定金及预付款在房企开发资金来源中的占比大幅下降，从2013年的28.2%下滑为24.8%。

　　来钱的渠道变窄了，但花钱的通道却仍旧在扩大。国家统计局的数据还显示，2014年，全国房地产开发投资95036亿元，比上年名义增长10.5%。

　　一增一减之间给房企带来的便是更多的负债，以及更不合理的负债结构。

　　金融化趋势迫求房企战略转型

　　尽管房企整体现金流状况在持续恶化，但距离2009年金融危机时的全行业危机期仍有不小距离。但考虑到楼市黄金期已彻底结束，保卫资金链已成为房企必须提前谋划的战略。

　　过去几年建立在高杠杆和高资金成本驱动的“高周转”战略，或许即将落幕。想方设法消灭存货，并提高资金池和现金流的精细化管理水平已成为企业更为核心的竞争力。

　　万科、龙湖、远洋等一些长期关注财务健康问题等企业已经走在了前头。以龙湖为例，在已经发布2015年年年报的企业中，他是少有的一家做到了存货下降，及存货结构优化的企业。龙湖2013年底有110亿现房存货，至2014年底，这部分存货实现50亿的去化，整体的存货水平也下降至103亿元人民币。

　　看似不多，但对大多数房企而言却是无法达成的目标。根据兰德咨询的评估，现有房地产全行业的存货中，有超过一半是极难消化的类型。而在已公布年报的房企中，存货的总增长比重约达20%的水平，如果以未售现房为标准计算，存货增长比率甚至可能在40%左右。

　　至于资金的管理和使用效率问题，无论是提出回款目标的万科，还是销售回款率多年保持在90%以上的龙湖，都已远超行业平均水平。这本身也对企业改善负债率及债务结构有着至关重要的作用。

　　依旧以龙湖为例，2014年净负债率下降0.8个百分点至57.1%。平均借贷成本进一步降低为6.4%，平均借贷年限维持在4.5年的高位，而一年内到期的债务仅占债务总额的17%。这足以让净负债率分别高达189%和140%的恒大与保利，以及其它被短期债务缠身的多数同行羡慕不已。

　　负债率增长、债务结构恶化以及债务违约等一系列问题，让评级机构下调了对中国房企的预期值。据不完全统计，去年下半年以来，评级下调的房企数量多达12个，金地、富力地产等都在下调名单之列。最新的消息是，国际评级机构穆迪近日表示，如果融创收购佳兆业无法达成，以及海外债权人能够收回的债券价值低于预期的话，佳兆业评级展望可能会修订至负面，或者下调评级。

　　对于日子本就不好过的房企而言，这无疑是雪上加霜。业内人士表示，一直依靠境外低成本资金的房地产业，受到评级下调影响，融资成本显著上升，部分企业面临的处境更加艰难。以世茂地产为例，今年2月3日，其以8.375%发行了一笔8亿美元的七年期美元债，而2014年初，一笔同样期限的美元债券利率则为8.125%。发债利率被提高的不只是世茂。2月10日，恒大发行10亿美元5年期利率为12%的债券，而在此之前2013年末，这一同期限美元债券利率仅为8.75%。

　　对于房企如何逆转当前的局势，兰德咨询认为，随着行业金融化的趋势越来越明显，提高运营效率，使资金成本最小化和效益最大化，是房地产企业必须要认真对待，而且一定要解决的一大战略问题。(中新网房产频道)

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