大壮国际广场施工现场。

萝岗敏捷广场施工现场。

萝岗万达广场施工现场。

萝岗的不限购公寓设计精良，但供应量也相当惊人。

    体量相当于天河城+太古汇+万菱汇+中华广场+正佳广场+花城汇

    在传统商业备受电商大军冲击和打压的当下，郊区商业综合体却如同雨后春笋般遍地开工。以黄埔区为例，原萝岗片区目前在建的大中型商业综合体项目共有8个，如果算上已建成、已有规划或入驻意向的综合体项目，区内项目总数将达到11个。业内人士指出，由于萝岗在建的大中型商业综合体项目工程进度相近，预计其入市时间将较为集中，这也意味着其招商和经营难度将比市区的商业综合体项目更大。而对于一个新兴商圈，巨量的商业地产供应量，不但无助于商圈的培养，更有可能是揠苗助长。　　

    专题文/图：

    广州日报记者 王雯倩

    3年前，萝岗第一个商业综合体项目——高德汇（科学大道店）开门迎客，从现在算起的3年之后，萝岗将有11个商业综合体陆续入市。萝岗为何会出现商业综合体项目扎堆的现象？究其根源，离不开其多年来经济发展的强大优势。在萝岗片区内，世界500强企业入驻多达100多家，占广州世界500强企业的40%，带来大量购买力强劲的产业人口。

    “作为在萝岗开发商业地产项目的企业，他们关注的不是短期内有限的常住居民，而是看中了不断壮大和增长的优质产业人口，以及其将要落户萝岗的产业人口家庭。最关键的是，目前土地价格仍相对较低。”克而瑞广州商业研究咨询中心总监林璟睿表示，经过多年的发展，萝岗已有众多的产业项目和知名企业进驻，随着产业导向、产业功能不断的强化，原有的区域产业功能配套已无法满足产城融合的发展需要，所以各大发展商纷纷瞄准了萝岗未来的发展前景。但由于缺乏统一规划，在商服配套完善的同时，巨量的商业项目同时扎堆开盘、开业也带来了诸多问题。

    目前，萝岗共有8个商业综合体项目在建，以占地面积10万平方米的项目最多，最小的项目占地面积也有4.6万平方米，最大的项目占地面积近30万平方米，这个体量相当于天河城+太古汇+万菱汇+中华广场+正佳广场+花城汇的总规模。另有部分商业综合体项目仍在洽谈中，预计未来3~5年，萝岗片区将有11个商业综合体项目。而从其工期进度来看，预计未来3年将是萝岗商业综合体项目集体亮相的高峰期。但就目前萝岗的常住人口数量来看，如此大批量的商业综合体集中入市，其商圈发展前景堪忧。

    林璟睿指出，就萝岗商业发展的现阶段而言，已经从百货阶段直接过渡到城市综合体阶段或商业综合体阶段，“跨越性稍微大了点，而且由于前几年已有综合体项目入市，新近几年拿地的开发商也只能选择‘被动开发综合体’，以免落后。”也有多位发展商透露，在萝岗砸钱拿下大型的商业项目，主要是受住宅限购政策影响，试图转向不限购的商业项目以提振利润。

    萝岗商业体

    “11罗汉”斗法

    ——科学大道板块——

    绿地中央广场：位于科学大道与神舟路交会处，占地10万平方米，总建筑面积约60万平方米。产品类型涵盖200米地标式超甲级写字楼、智能甲级办公楼、酒店式公寓、独栋商业等高端物业。

    高德汇（已开业）：位于科学大道196号，总建筑面积约9万平方米，分为A、B两栋双子建筑，2012年开业。

    ——开创大道板块——

    萝岗万达广场：位于开创大道与科丰路交会处，总建筑面积约42万平方米，包括有大型商业中心、商业步行街、甲级写字楼、精品SOHO公寓等业态。

    大壮国际广场：位于开创大道与科丰路交会处，占地面积29.8万平方米，总建筑面积达106万平方米，是黄埔区目前最大的商业综合体项目。

    ——水西路板块——

    萝岗敏捷广场：位于水西路，占地面积12.5万平方米，总建筑面积45万平方米，涵盖公寓、商用别墅和购物中心的商业综合体。

    ——荔红路板块——

    萝岗奥园广场：位于开创大道与香雪八路交会处，总占地面积9.5万平方米，总建筑面积40万平方米，涵盖住宅、写字楼、公寓、商业街四大业态。

    香雪城：位于荔红二路9号，占地面积达17万平方米，总建筑面积46万平方米，规划为集购物、游览、美食、娱乐、休闲、公寓、办公等多功能于一体的城市综合体项目。

    飞晟汇INFACE：位于开创大道彩文路，总建筑面积为13万平方米，是科学城首个集SOHO公寓式写字楼、商业街、独栋写字楼和购物中心于一体的商业文化综合体。

    锐丰中心：位于开创大道香雪牌坊旁，占万平方米，总建筑面积约为25万平方米，是集居住、办公、高端零售、金融等一体化的城央综合商业体。（还有两家大型商业综合体项目有意向进驻，正在洽谈阶段。） 文/图：记者王雯倩

    记者手记

    未来3年集中入市

    如何突围？

    萝岗区规划2016年常住人口达60万，远期2020年将达100万，将达中等以上城市人口规模。人口增长也带来住宅物业以及商业物业的增长，但过度开发必然会带来激烈的竞争。

    “由于经济大环境持续不景气，加之电商经济对传统商业的猛烈冲击，市内许多商业项目的招商工作都进展不顺，尤其是零售品牌，对于新商圈、新区域的进驻较以往更为谨慎。”高力国际咨询服务部董事陈厚桥表示，按照现时萝岗的人口密度来看，大型商业综合体的招商难度和经营压力远高于市区项目。而且有别于同是后起商圈的金沙洲板块，早期偏重发展产业功能的萝岗片区，虽然经济发展强势，但片区内人口基础较差，无法与一直定位为居住区的金沙洲板块相提并论。

    “现时新商圈的兴起主要依托两方面，一是消费人群，二是产业基础。若具备大量的消费人群，可保大型购物中心人气不衰。如具备的是产业基础，也可以发展与产业相匹配的专业批发市场。”而就现阶段的萝岗商圈来看，似乎两方面的条件都不乐观。陈厚桥预计，萝岗商圈的初期培育时间将长达8~10年。若从发展商的角度来看，未来将有两类商业项目较为吃香，一类是关注居民日常消费，另一类是独具特色、主题鲜明的商业项目。与前者主要面向区内消费者相比，后者更强调对外区的辐射力，其目标客户群更需要笼络外区消费者。譬如一些大型的亲子体验中心、文化艺术展览、奥特莱斯商城以及专业批发市场等。

相关知识

广州郊区商业综合体遍地开工 萝岗能否消化？
富逸又一商业综合体项目开建
广州新黄埔多个商业综合体项目同时推出公寓新货
广州最大商业综合体破茧 体量约等于3个天河商圈
总投资20亿元的孝义城市商业综合体项目奠基开工
华远角逐商业综合体 任志强称将成新发力点
红星美凯龙因“河北商业综合体项目”被要求退款丨房企破产、精装上位，上游裂变对家居家装产业影响几何？
中新广州知识城首个商业综合体绿地缤纷城盛大启幕
电商时代 商业综合体何去何从
大房企商业综合体扎堆亮相 产品寻求突破创新