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广东清远楼市梦回2009年 楼价天平向哪倾斜?

https://m.biud.com.cn 2015年04月03日14:41 家居装修知识网  

  3月30日楼市新政好似一出大戏,也仿佛梦回2009年,依稀看到楼市全面松绑和楼市向上预期,这究竟是一场美梦还是春梦?为此,我们从政策面和市场面对比下2015年和2009年不同年代下的清远楼市,或许可以看到些许答案。

  市场面同阶段相似

  2008年受金融危机影响,楼市下行,2009年经济发展目标:保增长是首要任务,扩大内需是保增长的根本途径。2015年,在全球经济依然不景气情况下、中国经济增速下滑,楼市低迷,经济工作目标是“保增长、调结构”。

  不同

  1 购买群体差别大

  2009年,在清远市中心区域,包括市区、清城区、清新县,以住房公积金贷款购房的用户比例超过购房业主总数的50%,成为市区购房的中坚分子。意味着,当时九成以上是清远籍购房者,以公职人员为主。

  而去年仅广佛购房客占了市区总户数的三成,2013年非清远户籍购房户数超过45%!购房群体发生巨大变化,公积金对楼市的直接效应难与2009年相比。

  2 2015年天量库存

  2008年新建商品住宅供应面积约只有117.69万平方米、8651套;2009年新建商品房面积172.88万平方米、13542套,当年只有十几个楼盘。

  2015年,清远楼市面临库存量历史新高,楼盘开发量过百个。2014年全市商品房累计空置面积约250万平方米,同比增长302%,其中市区147万平方米,同比增长411%;清城区库存商品房面积814万平方米,库存商品住宅571.5万平方米。

  3 区域占比不同 广清交界量大

  2009年广清交界龙塘、石角只有屈指可数的几个大盘,在整个清远房地产市场中占比不明显。

  或受到近期广清轻轨通至广州市中心,以及长隆集团将在银盏投资300亿元建旅游综合体的利好刺激,郊区楼市供销两旺,甚至超过市中心区域,2014年石角龙塘占比全市供应量两到三成,销售也占总量的两到三成。截至2015年1月14日,在1379套的销售数据中,位于清城区石角镇美林湖国际社区的美林雅舍共销售194套,独占市区销量的14%。如果将位于石角镇的中国美林湖、龙塘镇的阳光100芒果TOWN两个项目的销量计算在内,三个“近广州”项目合计占据全市销量近20%。

  政策面

  同

  都在降息降准 松绑营业税

  2009年,楼市推行适度宽松的货币政策,连续5次下调金融机构存贷款利率,长贷利率最低降至5.94%。连续4次下调存款准备金率至15.5%。个人将购买超过2年(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税,取消城市房地产税。首套房付比例20%,二套房最低比照首套房标准。

  2015年推行稳健的货币政策,时隔两年半连续2次下调金融机构存贷款利率,长贷利率降至十年来最低5.9%,并下调存款准备金率至19.5%。个人将购买2年以上的普通住房对外销售的,免征营业税。公积金首套自住房首付比例20%;二套房最低为30%。商贷二套房未结清贷款的最低首付为40%。而购买2套房客户的贷款门槛大幅降低,改善型需求得以释放;刚需客户公积金贷款门槛也有下调,其购买能力得以提高。

  不同

  贷款利率未大幅下滑

  二套房首付同样是改善性需求,当年首套房不管有没有还清贷款,只要符合要求购买二套房首付与首套房一致为20%;当前政策为首套房还清贷款,购买二套房首付才为30%,未还清贷款的则为40%,其力度小于2009年,但已较2011年以来有了明显改善。

  2009年的货币环境十分宽松,加之经济高速发展,居民收入提高快。一位银行人士称,2009年,银行有大量的信贷额度,当时房贷属于优质贷款品种,为增加房贷配给,7折利率屡见不鲜。而现在在整体房价下行、房地产市场持续低迷的情况下,银行甚至连首套房购买者都不愿意给予优惠利率。目前,二套房贷仍需上浮10%,首套房贷利率则最低可达9折。将二套房首付比例降至四成,势必带来购房者首付款和按揭贷款的一个结构调整。少交了首付,多交了利息。

  ■专家观点

  世联地产首席技术官黎振伟认为,这两次政策面临了不同的背景,2008年受金融危机影响楼市下行,而当前楼市供应过剩,库存量高企,需求减弱。因此,和2009年相比,此次新政并非救市,主要是针对刚需、改善型群体,新政并不支持投资者,而且未来还有可期的房产税,持有房产成本更大,投资者的投资意愿不强。

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