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济南楼市活力初现 未来房价上涨还是下跌?

https://m.biud.com.cn 2015年04月07日14:18 家居装修知识网  

  新政双箭齐发 济南楼市“加量难加价”

  3月30日下午,央行和国家税务总局双双出台楼市新政,即二套房贷款首付比例降至四成、二手房普通住宅满2年即可免征营业税。

  目前济南楼市的基本状况如何?不断出台的新政会给济南楼市带来怎样的变化?购房市民最为关心的房价会不会上涨?

  市场存量去化周期降至12个月以来最低值

  根据官方数据,2015年1、2月份,济南分别网签新建住宅7194套、3267套(上述两个数据是已经排除撤销网签量的月度数据,2013年、2014年数据相同)。

  综合来看,2015年一季度,济南共网签新建商品住宅16879套,不仅远远超过了2014年相对低迷的一季度9569套,同比涨幅76.3%,还超过了当年供需两旺的2013年,据统计,2013年一季度济南共网签新建商品住宅13938套。

  据统计,截止3月22日,济南市商品住宅的存量468万平方米,比去年3月底的352万平方米大涨了33.3%,但是去化周期却降至12个月以来的最低值。

  由于去化周期是用当前存量除以过去12个月的月均去化量而得出的,现在济南存量较大而去化周期缩短正说明过去12个月的月均去化量高,能够较快速地消化当前高企的存量。

  接下来的两个月,会有路劲东城、印象圣泽、融辉城、燕玺台、东鲁凤凰上郡、财富中心等楼盘全新开盘,总体量约150万平方米(整盘的体量);而预计会加推的楼盘数量也会相当多,初步估计也有接近30万平方米的面积会上市销售。充足的供应和累积的客户的释放,会让济南二季度的成交量有新的突破,市场在成交量上的活力会继续显现。

  房价短期有上涨空间长期比较稳定

  房价点评网济南首席分析师王伟认为,现在政策接二连三,都直指房地产的敏感区域,救市节奏非常迅猛。整体看都是围绕刺激需求,特别是改善型需求为主。

  二手房的营业税从之前满5年免征调整为满2年免征,有利于一手房和二手房市场联动,盘活存量房,由于“以小换大”“学区房”“配套设施更好”等置换型改善购房交易成本大幅降低,促进改善性需求加快入市,直接利好一手房市场。而二套房首付比例的下调,更直接地降低了人们购置改善型住房的门槛。

  长期以来,济南的房地产市场都是以刚需为主,2014年普通住宅的成交120平方米以下的占57%;2015年济南房地产市场的产品结构会发生比较明显的变化,改善型产品的比重会有所增加。随着这一波重磅的政策利好,受益最大的也将是改善型产品为主的楼盘和潜在的供应。

  对于济南的房价来说,王伟认为还是会相对稳定。刚需为主的市场基础不会发生改变,而且随着二手房的大量入市,对于刚需首套房购房者来说,可选的空间更大,刚需市场竞争更加激烈;对于改善型住宅来说,随着年中一批新的中高端项目的入市,供应量也会增大,短期内可能存在涨价空间,但是长期来看,还是会比较稳定的。

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