春江水暖鸭先知，而最早感受到楼市“初春回暖”的也正是与其直接接触的市场。
“二套房贷最低首付降至四成、营业税免征期5年改2年”的楼市新政实施已有一周，从宁波大市区的情况来看，尽管开发商嘴里喊着涨价，但实际上成交均价比较平稳，好在成功地跑量了。
二套房贷的利率怎么定,这也是新政暖意程度的重要体现。昨日，记者了解到，工商银行、农业银行、光大银行率先在甬出台新政后的二套房贷政策，首付为四成起，利率则是在基准利率基础上上浮10%。这个利率维持了2010年4月“新国八条”以来的水准。
A
新政后的房贷
三家银行确定二套房贷利率
清明小长假放假前一天，记者从某家房产中介处得到消息，“接工行通知商业贷款新政将推出：1，商业贷款二套房可最低执行首付四成；2，利率为基准利率上浮10%”。
昨日下午，听说农行的二套房贷利率也已确定，记者向与其有联系的楼盘中海阳光玫瑰园求证。
“我们与四大行都有合作，二套房贷利率现在确定下来的有农业银行，利率是在5.9%（5年以上贷款的基准利率）基础上上浮10%”，中海阳光玫瑰园的接线人员昨日告诉记者。
随后，记者分别向工行宁波市分行、农行宁波市分行相关部门求证，得到了确切消息，执行的二套房贷利率定为基准利率的1.1倍。
此外，记者昨日还得知，除了工行、农行，在甬的还有光大银行确定了二套房贷利率，和前两家银行一样，也是基准利率的1.1倍。
二套房贷利率“基准1.1倍”
将成主流
在3月30日楼市新政公布后，浙商银行“抢跑”确定二套房贷利率政策：购买500万元以下的房产，二套房贷最低首付四成，利率下限为基准利率的0.7倍。但该利率下限仅适用于浙商银行有开发贷款合作楼盘的优质客户，记者了解到在甬仅三个楼盘适用。也就是说，这不是个普惠政策。
而今，工行、农行和光大银行确定的二套房贷利率政策有更广泛的适用性，所以严格说来，它们才是首批确定二套房贷利率的银行。
工行、农行已经出招，同列四大行的另两家怎么说？
昨日下午，中行宁波市分行相关部门人士告诉记者，总行的相关政策还没有出来。而建行宁波市分行个人房贷业务负责人王女士也表示，还在等总行关于二套房贷政策的相关通知，“我们前几天开始受理二套房贷了，首付四成，利率暂没明确。”
有银行界人士告诉记者，之前在首套房贷的利率走向上，工农中建四大行“同气连枝”，“房贷放得多的就是大银行，估计中行和建行的政策会和工行农行差不多，毕竟放贷成本一样，不会有人故意去搞乱市场。”这位人士对记者说，当下首套房贷的利率，以四大行为首的主流折扣是9折，而二套房贷利率这块，预计“基准上浮10%”将成主流。
二套房贷利率
降至基准可能性不大
3月30日楼市房贷新政公布后，部分改善型客户期盼首付降低的同时能有利率的下调，而从现在来看，二套房贷利率在基准基础上上浮10%，这个政策还是维持2010年4月份开始的利率水准。
2010年4月15日，被称为史上最严房地产调控政策的“新国八条”出炉，国务院要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
虽然首批定出二套房贷利率政策的银行都坚持“二套房贷利率在基准基础上上浮10%”，银行人士证实一段时间内这个利率将成主流，那么接下来二套房贷利率有无可能进一步降低，比如说降至基准利率呢？
“我觉得二套房贷利率要降至基准的可能性不大”，宁波四大行中一家银行的个人房贷业务负责人向记者坦承，毕竟当下个人房贷也不是特别赚钱，而二套房贷的风险本就比首套房贷来得大，银行是要核算成本追求效益的。
另有银行业界人士告诉记者，二套房贷的利率肯定要影响到首套房贷的利率，“如果二套房贷利率保持基准，不上浮的话，那么市场会期盼首套房贷的利率比当下的主流9折更优惠。所以哪怕是从这个层面考虑，二套房贷的利率要降至基准的可能性也不大”。
记者测算过，以贷100万元30年期的房贷为例,选等额本息方式,二套房贷利率是上浮10%还是保持基准利率，月供差距近400元。
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新政后的成交量
一周成交套数接近历史最高点
开发商想趁着新政涨价，但目前来看，跑量效果才是最明显的。
根据华星房产市场周报显示，宁波市六区住宅，3月30日-4月5日成交了832套，环比上升22%，同比上升302%，周成交套数接近历史新高。根据套数来看，宁波市六区住宅套数排名第一的是中海国际社区，第二名是中海阳光玫瑰园，第三名是印象巴黎。
记者了解到，这些新政的出台，对于宁波楼市去库存化取得了积极的效果。以宁波市六区成交商品住宅为例（同策咨询提供数据），在3月29日新政出台前，住宅成交只有102套，而到了3月30日当天新房签约量高达198套，3月31日更是冲高到274套，至少从成交量上看政策效果还是有的，274套的成交量可以算今年最高的。
喊着涨价，实际均价比较平稳
虽然，新政出台后，有部分楼盘号称要涨价，开发商高喊的口号铺天盖地：“涨价在即快出手”、“通宵卖房不打烊”……周末未到，不少楼盘已是客流量大增，深夜还有置业顾问在陪同看房，前期的意向客户下单的也不在少数。
事实上，这一轮新政落地之后，大多数开发商并没有涨价，虽然一些楼盘在开盘优惠助推下，到半夜还有人下单，但价格总体上比较稳定。记者从华星房产市场周报提供的数据来看，宁波市六区成交均价为12750元每平方米，成交均价基本与新政出台前的一周持平。
宁波楼市有业内人士负责人向记者表示，国家多个部委连续出招，一直以来备受关注的楼市新政“靴子”终于落地了。降低二套房首付比例、缩减营业税免税时限……楼市新政组合拳并不是像2009年那样的“救市”，而是要优化房地产市场结构，促进房地产市场稳健发展。
业内：改善型需求将被释放
“自限购限贷的两个政策严格执行以来，导致了部分改善型需求客户无法入市，直接结果是市场库存不断增大。”同策咨询研究部总监张宏伟向记者表示。
而市场库存面积的不断增加，理应也和限购限贷以来偏改善型的大户型产品的不断积压有很大的关系。如今虽然大部分城市限购取消了，但是市场库存仍然存在。从另一个角度来看，降低二套房首付比例，鼓励改善型需求入市主要是去化库存中大户型的房源。
张宏伟认为，营业税免征门槛5年变2年，从二手房市场角度来看，符合条件的房源比例将大幅增加，尤其是对改善型需求来讲，由营业税的免征，降低了交易成本，部分群体就可以卖掉原有房产进行改善或置换，再加上目前公积金贷款、商业贷款二套房贷首付比例都已经明确降低，对改善型需求来讲，势必会抓紧入市窗口期积极入市。未来将继续降低中大户型库存市场占比，有利于加速去库存，降低市场压力。
对于开发商来说，未来会拿相对优质地块，开发以改善型需求为主的产品。这也促使房企深耕改善型需求潜力相对较大的一线城市、部分二线城市区域，企业布局策略有可能更为集中。
另外，记者昨日在中国宁波住宅与房地产官网看到，截至4月7日，宁波有45661套房子待售，共计613万平方米面积的库存。
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