“以房养老”试点9个月后，3月27日，保监会批复了幸福人寿《幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险（A款）》的保险条款。国内首个保险版“以房养老”产品正式出炉。
业内人士表示，作为业内第一个“吃螃蟹的”，幸福人寿的“以房养老”保险产品是一个尝试，总体设计符合要求，但以房养老只是对养老方式的一种补充，不会成为主渠道。保险学者庹国柱此前表示，现在这个市场有多大不好估计。朱铭来则认为，“以房养老”市场不会很大。
幸福人寿第一个“吃螃蟹”
3月27日，保监会批复幸福人寿的“以房养老”保险条款。这距离幸福人寿原董事长孟晓苏2003年首次提出“以房养老”的概念，已经过去10余年。
反向抵押养老保险是一种将住房抵押与终身养老年金保险相结合的创新型商业养老保险业务，即拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老年人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。
2014年6月23日，保监会正式公布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，宣布自2014年7月1日起至2016年6月30日，于北京、上海、广州、武汉开展住房反向抵押养老保险试点，投保人群为60周岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人。
“以房养老”在国内是新鲜事物，保监会和保险公司都还比较谨慎。自试点开始近9个月时间，虽有几家保险公司做试点方案，但幸福人寿率先提交相关方案和产品。
作为第一个“吃螃蟹的”，幸福人寿“以房养老”产品“房来宝”的具体要求是，投保年龄为60岁至85岁，投保时双方根据房屋情况、预期增值，老年人平均寿命等约定基本养老保险金额。保单生效后，保险公司按月向老人给付基本养老保险金额（需扣除部分管理费用）。与普通人身险产品10天的犹豫期相比，以房养老产品设定的犹豫期长达30天。
一位保险业内人士根据保监会网站公布的保险费率表计算，以70周岁的男性老年人，有效保险价值（即房屋价值）为500万为例，扣除延期年金保费和保单管理费，每月老人拿到手的养老金约为1.85万元。
难度在于房价涨幅难算
在业内人士看来，以房养老长达十多年未能有效推进的主要原因有两个，一是房价波动，二是老年人的实际寿命。上述两个不确定因素将直接影响保险公司赔付期限和赔付支出总额，进而影响其偿付能力。
“11年了，为什么‘以房养老’没有推出？就是因为一批人相信房价会跌不会涨。”孟晓苏去年在接受新京报记者专访时表示，保险公司参与热情不高，就是他们误以为房价得跌。
针对房价波动，保监会提出可设立参与型产品与非参与型产品。参与型产品指保险公司可参与分享房产增值收益，通过评估，对投保人所抵押房产价值增长部分，依照合同约定在投保人和保险公司之间进行分配。非参与型产品指保险公司不参与分享房产增值收益，抵押房产价值增长全部归属于投保人。
孟晓苏认为，房价长期会涨，但以房养老保险产品设计的难度在于对未来房价涨幅的计算。因此首款以房养老保险产品将先尝试非参与型。在房价上涨的部分，保险公司不参与分享房屋增值收益。
据悉，幸福人寿房来宝产品已考虑房屋预期增值收益。首先，在幸福人寿评估抵押房产价值，对价值增长部分调增养老金，提前把给付投保人房产预期增值收益因素考虑在内。其次，幸福人寿不参与分享房产增值收益，如房价上涨，抵押房产价值增长全部归属于投保人；同时，幸福人寿承担房价下跌风险，在投保后老年人即可终身领取固定养老金，不受房价下跌影响。
设计上已考虑长寿风险
对于保险公司来说，除房价下降风险外，还有一个担心是老人的长寿风险。
去年发布试点时，保监会相关负责人曾表示，保险公司依照合同约定定期向老年人支付养老年金直至身故，确保老人的晚年生活后顾无忧。如果房产处置所得不足以偿付保险公司已支付的养老保险相关费用，保险公司将承担房价不足的风险，不再向老年人的家属追偿。
南开大学风险管理与保险系教授朱铭来认为，从产品设计来看，幸福人寿还是防范了长寿风险，通过延期年金缴纳提供了一道防火墙。投保人交纳的延期年金保费将累积用于超过特定期限的养老保险金支付。
根据产品费率表显示，当延期年金无身故和退保利益时，以每100万有效保险价值计算，一个投保年龄为60岁的男性，延期年金交费年度数（特定期限年度数）为26年，延期年金年交保费2544元，扣除延期年金和相关费用后投保人月度领到手的基本养老保险金额为2514元。
朱铭来解释，延期年金交费年度数（特定期限年度数）26年是估算的被保人未来生存时间。也就是说当一位60岁的男性来投保“以房养老”，评估的有效保险价值为100万，每月可以领取养老金2514元，直到86岁；活过86岁之后，怎么办？按照幸福人寿的产品设计，86岁前缴纳的延期年金用以抵御长寿风险，使该老人仍能以同样的（2514元/月）的标准继续领取养老金直至终身。
根据条款，投保当年延期年金保费的交纳时间为每个保单年度初，即第一次发放养老保险金的时间，交纳26年的延期年金保费将累积用于26年后的养老保险金支付。同时，条款表明，投保人无需以现金方式交纳延期年金保费，可从老人月领养老金中直接扣除，但应交纳的延期年金保费将在需要交纳时计入累积计息养老保险相关费用账户并累积计息。
业内认为不会成养老主渠道
去年幸福人寿与慈爱嘉联合举办的幸福家庭日公益活动，在全国40座城市近百个小区进行实地调研，在1200多份有效调查问卷显示超过9成的老人目前是“居家养老”状态，其中16.18%的老人是独居，42.03%的老人与老伴同住。
保险学者庹国柱此前接受采访时表示，现在这个市场有多大不好估计。幸福人寿积极尝试，拿出产品是很好的，但是能做几单，能做成怎样不好说。
业内仍认为，以房养老只是对养老方式的一种补充，不会成为主渠道。
孟晓苏此前表示，儿女养老，仍将是中国未来养老的一个主渠道。以房养老只是对社会养老方式的一种补充，丰富了老年人的养老选择，在不影响老年人既有养老福利的前提下，增加一种新的养老方式，老年人可根据个人生活状况和养老需求自愿投保。
对外经贸大学保险学院副院长孙洁此前在接受媒体采访时表示，“以房养老”在中国遇到了水土不服的问题。首先是观念问题。房子历来作为家庭财产传续，如果抵押给银行，子女就继承不了，所以阻力很大。同时，“以房养老”在国外也不是主流产品，只是增加一种养老选择。
据幸福人寿相关人士介绍，在以房养老业务试点期间将重点关注孤寡老人、无子女和失独家庭的老人，但有强烈意愿的有子女老人也可成为试点期间的目标客户。
朱铭来认为，“以房养老”市场不会很大，受中国人传统养老理念影响，老人不到万不得已不会把房子抵押出去。
“对于老年人来说，最大的风险是老年的医疗和看护。因此，在给予养老金的同时，是否能够与养老社区、提供相应的养老服务结合，未来在产业链建设上可以进一步完善。”朱铭来建议，除了做产品以外，更多的应该是做好相关的服务产业。
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