■ 一家之言

　　新政的目的并非是催升房价，而是以压缩存量为重点。如果说以往的政策是鼓励首套刚需，现在则是鼓励二套改善型需求，其目的就是为了稳定房地产市场。

　　楼市“抱团”出击的新政已经满周，各地房价上涨的“捷报”频传，不少二手房业主和中介更是挟新政坐地起价，一时间房产市场似乎迎来“小阳春”。

　　表面现象是，新一轮“稳市”大幕已经拉开，政策暖风吹向了身处寒冬的房企和躁动的心按捺已久的购房者，所到之处，楼盘也已经感受到了来自政策的暖意，一个显著的变化是看房的人多了，周末时看房团甚至会挤满售楼处大厅，说人头攒动一点也不过。

　　但是，看房人群中最终转化为成交客户的，与去年同期相比并无明显上升。这在一定程度上代表了目前住宅市场买卖双方博弈的胶着状况。

　　来自国家统计局的数据显示，2014年末，全国商品房待售面积62169万平方米，同比增长26%，比2011年增长2.2倍，相当于2008年销售面积的总和。这还仅仅是达到销售条件的待售存量，还有大量在建但未达到销售条件的后续存量。住建部政策研究中心的研究结果表明，在建房屋中90%的部分未卖出去，约可解决1.5亿人口的住房，而这还没有包括已出让、未开发的土地。

　　从本轮楼市新政的方向可以看出，新政的目的并非是催升房价，而是以压缩存量为重点，扩充去库存政策工具，扩大优惠范围，如果说以往的政策是鼓励首套刚需，现在则是鼓励二套改善型需求，其目的就是为了稳定房地产市场。

　　用市场眼光来看，此次以去库存、促投资为目的的房地产新政还是过程性的权宜之计，新政在短期内可缓解楼市压力，但从房地产的症结来看，首付款与房价相比，主要矛盾还是房价，眼下房价仍然是“物非所值”，价格远高于其价值，虽有刚性需求，但面对北京四环内8万起的每平米均价，对大多数有购房欲望的消费者来说，还是只能“望房兴叹”。

　　当下，人们在点赞政府放宽购房政策的同时，仍然对居高不下的房价充满无力感。首付比例虽有所下降，但房价并未下降，总价依然令人咋舌，绝大多数想买房子的人还是买不起房。

　　而房价合理回归不应只是鼓舞人心的口号，还应是有可操作性的实际界定，必须有具体参数做比对，有明确的景气指数来监测。当房价合理回归，一般收入群体能在收入可支撑的范围内买得起房，购房真正成为大众消费，去库存化政策才能奏效。

　　□蔡恩泽(晶苏传媒首席分析师)

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