随着去年楼市进入调整期，房地产市场成交量下滑，各大 房企去年期末的“成绩单”也不尽人意。中新网房产频道梳理了“2015中国房地产500强”中较靠前房企的年报，包括万科、恒大、保利、碧桂园、世茂、融 创中国、龙湖、富力、招商、金地共十家品牌房企。研究发现，上述十家房企的赚钱效率普遍下滑，2014年房企营业收入和净利润涨幅双双放缓，分别收窄为 18.99%和8.84%，远低于2013年的水平。同时，由于销售不畅，资金链紧绷，十家品牌房企的平均资产负债率超过了70%。

  龙头房企净利润增速普遍下滑 富力地产净利润下跌14.9%

  2014年房企营业收入上涨增速放缓，从上述十家房企的年报中可以看出， 2013年营业收入平均涨幅为38.64%，2014年涨幅收窄至18.99%，融创中国和富力地产还出现了负增长，分别下降了18.69%和4.32%。

  选 取的十家品牌房企的净利润的增长速度也开始放缓，2013年净利润平均涨幅为33.78%，到去年收窄至8.84%，仅恒大涨幅较高为31.40%，万 科、龙湖、招商三家房企的净利润涨幅降到了10%以下，富力地产则出现了14.9%的下降，雅居乐也比去年下滑了13.2%。

  对此，研究员严跃进表示，此类房企营业收入的涨幅出现下滑，和行业走势基本一致。在2013年市场比较火热的情况下，房企销售业绩的得到快速提升，而去年市场降温后，房企受制于去库存的压力，高速增长的业绩难以为继。

  综 合营业收入和净利润增长的情况来看，在营收增长超过18%的情况下，整体的净利润增幅不及营收的二分之一，房企赚钱的效率明显下滑。严跃进还谈到，营业收 入涨幅大于净利润的涨幅，背后反映的是房企为消化库存，营销成本和费用支出有所增加。另外，部分房企主动降价，项目的盈利空间也有所收窄。

  “由此可见多数企业增收不增利”，兰德咨询总裁宋延庆表示，2014年上市房企利润率延续了近年来持续走低的态势。如果剔除评估物业增值，预计房地产行业平均净利率已抵近10%，甚至已低于10%，这意味着企业盈利压力非常之大，房地产行业很有可能进入“中利行业”之列。

  房企平均负债率高企 万科负债率超77%

  随着楼市的持续低迷，房地产开发企业到位资金也在下跌。国家统计局的数据显示，2014年，房地产开发企业到位资金121991亿元，比上年下降0.1%， 其中，国内贷款21243亿元，增长8.0%；利用外资639亿元，增长19.7%；自筹资金50420亿元，增长6.3%；其他资金49690亿元，下 降8.8%。

  虽然房企投资有所减少，但由于销 售业绩不佳，房企的资金出现紧缺，导致负债率有所上升。中新网房产频道梳理发现，上述十家房企去年的平均资产负债率达到了73.84%。公告显示，该十家 房企的负债总额为17366.62亿元，除富力、金地两家房企外，其他八家房企的资产负债率均超过了70%，融创中国的资产负债率甚至达到了 81.33%。

  业内人士分析，在2014年房市低迷的环境下，开发商普遍采用的高杠杆和高资金成本驱动的“以债养债”模式，致使房企负债的风险“攀上新高”。房企在高负债的基础上，财务运作极不灵活，万一出现资金链断裂，房企只能仓促甩卖股权。

  但严跃进表示，从目前来看，75%-85%的负债水平是合理的。虽然房企的负债率高企，但基本处在一个比较安全的范围内，出现系统风险的可能性不大。

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