2014年是中国平安投资地产集中爆发的一年，互联网平台、养老、工业物流都是在这一年崭露头角。图/CFP

　　在房地产行业转型之际，开发商对于行业发展都持谨慎态度，金融保险巨头平安集团却在不断“加仓”房地产。

　　4月1日，中国平安斥资62.95亿港元持股9.9%，成为碧桂园第二大股东。而在2014年8月-2015年2月期间，平安不动产已经投入超过300亿元人民币扩充土地储备，让不少大房企咋舌。此外，平安还在去年成立平安好房网，进军互联网金融和房地产电商。

　　目前，平安旗下的不动产业务已涉足商业、住宅、养老、工业物流、房地产金融+电商等多个领域，俨然是保险公司中的地产“一哥”。在中国平安董事长马明哲面前，一个宏大的地产王国版图已铺展开来。

　　钟情不动产投资

　　在房价突飞猛进的岁月里，险资进入房地产曾是个敏感话题，保险资金投资不动产也因此受到政策严格监管。很多保险公司都是打着“自用”的旗号，投资、收购城市核心区的商业、写字楼。平安的地产投资则大都以集团或平安信托的名义进行。

　　直到2010年9月，中国保监会公布《保险资金投资不动产暂行办法》，规定保险资金投资不动产的账面余额，不高于公司上季度末总资产的10%，保险公司不得直接从事房地产开发建设。当听说险资开闸投资不动产时，平安集团董事长马明哲曾表示，“已经等了5年。目前我们已经为不动产投资准备了很好的项目和团队，平安信托和投资部门一直在为第三方做这方面的投资。”由此可见他对不动产投资的钟爱。

　　虽然投资细则尚未出炉，但已陆续有保险巨头以自用名义“先下手为强”。2010年7月30日，中国平安斥资6.13亿元获得深圳福田中心区南区的一个地块，建筑面积约为12.8万平方米，该地块位于中国平安总部的旁边。

　　保险资金追求的是长期的稳定回报，核心城市的核心物业符合这一要求。因此，险资偏好一二线城市核心商业区办公楼、综合体的投资逻辑一直被沿用至今。而早期平安投资的这些物业，现在基本都交由平安不动产统一管理。

　　2012年，险资投资不动产的比例被允许提高至20%。各大险企更是纷纷成立资产管理公司，增持不动产资产。“保险资金是最适合商业地产发展的，因为商业地产的租金收入、升值潜力，能为保险资金提供稳定的回报率。”一位专注商业地产领域的开发商如是说。

　　不动产资产规模近500亿

　　不过，平安的地产野心不仅限于商业地产。

　　2011年，平安寿险获得了PE与不动产双牌照。此后，平安投资不动产的动作明显增多。平安涉足了养老地产，在浙江桐乡、云南西双版纳、浙江乌镇开发养老项目，并采用“租赁+出售”的操作模式；平安还在成都空港和龙泉布局了工业物流地产。同时，平安与品牌开发商频繁互动，包括招商、华润、首开、金地、朗诗、世茂等房企均与平安有合作项目，产品类型涵盖住宅、商业等。今年4月，平安更是直接收购了碧桂园9.9%的股份，当起了二股东。此外，平安的地产版图还扩张到了海外，在英国伦敦、美国波士顿等地购置商业不动产。另外，平安还打造了一个互联网+房地产+金融的跨界平台——平安好房网，进入激烈的互联网行业。

　　资料显示，作为中国平安旗下全资子公司，平安不动产截至2014年8月，公司资产管理规模近500亿元。业务涵盖商业地产、旅游养老地产、工业物流地产和住宅、股债券投资等。

　　“如果说之前平安在探索不动产投资，那么现阶段资产管理规模已经几百亿了，已经进入成熟发展的通道了。”一位投资界人士表示。

　　买地、财务投资并举

　　从平安投资地产的足迹可以看出，2014年是集中爆发的一年，互联网平台、养老、工业物流都是在这一年崭露头角，而“干掉”不少大鳄、豪掷超过300亿元购置土地，更让平安成为地产圈内的“土豪”。

　　同时，当生命人寿、安邦保险等险资大举从二级市场购进房地产股票，并获得金地集团、金融街等上市公司的大股东、二股东地位时，平安则是更深地介入到房地产行业。“主要是财务投资。”一位投资界人士介绍：“地产股因为调控和市场的原因，一直处于低估值阶段，具备抄底升值的潜力。于是，平安从投资回报率的角度，选择了与开发商合作开发项目”。

　　2015年1月，华润、首开、平安联合体以86.25亿元豪夺丰台区白盆窑地块。据首开董秘王怡透露，该项目由华润、首开来主导操盘，平安则是同股同权益，财务投资为主。

　　虽然险资不能直接从事房地产开发，但险资通过金融产品过渡被业内视为规避政策涉足房地产开发的途径。另据有关媒体报道，平安不动产内部人士透露，拿地资金并不来自平安集团其他体系，言外之意没有直接利用险资。

　　而对于地产的投资方向，此前，平安不动产董事长兼CEO邹益民表示，“平安选择的应该也是每个城市的核心地段，二线城市也属于考虑的范畴之内。……现成的好的楼太少了，现在刚好开发商也面临资金短缺的问题，那么我们也可以在商业地产这做一点投资，这是一个很好的合作。”

　　“任性”押宝杭州

　　与平安高歌猛进投资地产相对比的是，2014年全国楼市处于下行趋势，不少城市库存高企，去化困难。但平安却大举进军房地产，而且在最早降价的杭州市，平安也是拿下江干区、余杭区等多宗商业、住宅土地。

　　对此，杭州双赢置业机构总经理章惠芳认为，“杭州调整得快，恢复也快。投资最怕一潭死水、没有波段。”去年，杭州“松绑”后，市场成交量反弹较大，但受制于库存量，价格比较平稳。

　　“好在有量，所以平安重金购地，找准了城市和时机，其蕴含的风险也相对小些。而一些三四线城市对调控反应平淡，库存量也大，就没有必要进驻了。”

　　在章惠芳看来，楼市调整，给金融保险资金提供了介入的机会。“以前房地产行业利润率高，不用去细算借贷成本，与金融保险机构合作的积极性不高。而现在全行业利润率低成为新常态。引入金融保险资金，既可以降低融资成本，又可以一起承担风险。另一方面，保险资金也需要寻找出路，在运营中增值保值。未来房地产金融化的趋势将越来越明显。”

　　一盘大棋，抢占先机？

　　房企在转型，金融保险公司也在转型。近几年，平安集团“掌门人”马明哲也在为中国平安寻找新的增长引擎。从网络投融资平台“陆金所”，到“三马”联手组建的互联网保险公司“众安在线”，中国平安正在逐步试水互联网平台下的新型金融模式。

　　而在地产板块推出的平安好房网，去年上线后就引发争议。业内质疑其打着“去中介化”、“颠覆中介”的旗号，实际是在推它的互联网金融产品。包括近期入股碧桂园成为二股东，都不是财务投资那么简单，更蕴含着下一阶段的商机。

　　平安方面称，将加强其在地产行业的竞争能力，促进市场和行业整合发展，实现战略互补，争取更大市场份额，更为重要的是，这将为平安提供进入社区服务的切入点。而据媒体报道，在碧桂园社区服务APP中，将会嵌入中国平安任意门及平安付，推广使用平安付支付物业管理费、水电费、煤气费和其他收费服务；还要针对物业管理、O2O平台、电商、金融服务、养老、医疗、物流等等定制式的设计合作方案。

　　“这些跨界合作或是将线上线下资源做透，将非常有前景。每个行业都有吃螃蟹的人，谁更有经验、谁先进入进行资源整合，谁就会占到先机。”章惠芳如是说。

　　不过，王怡却对此持谨慎态度，合作方向有很多，听起来还不错，但还需要落地，经受市场检验是否可行。

　　至于未来如何，平安集团董事长马明哲在2015年的新年致辞中，提到平安不动产时仅寥寥数语，但也可见端倪：不动产公司投资规模实现突破性增长，战略投资项目为集团未来的发展奠定良好基础。

　　或许，不动产领域的开疆拓土会是平安集团战略转型的一步大棋。

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