政策的效应正在悄然改变市场的格局。今年2月以来，央行降息、二套房首付比例降低等一系列信贷放松政策，极大地降低了改善型购房者的购房门槛，全款买房尤其是中高端全款买家的比重正在大幅下降。业内人士认为，这既符合政策的导向，同时也说明房地产之外的投资渠道正在拓宽。
全款买家占比下降
“现在全款买房的客户越来越少了”，位于北京朝阳区孙河板块的某高端项目负责人近日告诉记者，去年9·30新政之后，全款买房的客户占比大概降低到四成左右，而今年3·30新政之后，这一比重再次降至两成。
3月30日，央行、住建部、银监会三部门联合发文《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》指出，对符合条件的二套房购买者，最低首付款比例下调至不低于40%。
北京某房企营销负责人告诉记者，在政策出台后的这几天时间里，全款买房的客户比重已经出现明显缩水。亚豪机构市场总监郭毅认为，随着贷款首付、利率在降低，放款更为便捷，选择贷款的客户会越来越多，尤其是房价在上涨过程中，如果手中持有资金足够支付调低后的首付，以前卖一买一的客户可能不会急于卖房，而是贷款先买房。
二手房市场也同样如此。来自伟业我爱我家的数据显示，今年3月，我爱我家成交的二手房中，全款客户占比26.63%，3·30新政出台前6天，全款客户占比30.13%，而新政之后的6天时间里，全款客户占比降至25.41%。这一数字不仅低于3月全月的平均水平，也低于新政前的周水平，与去年同期的44.5%相比，全款客户所占比重更是大幅锐减。
伟业我爱我家市场研究院分析师宋辉认为，去年4月由于信贷收紧，购买力支持力度不足，交易量下滑，当时的买房人也主要是购买力较好的家庭，所以全款客户占比较高。而今年信贷环境相对宽松，两次降息，公积金贷款最高额度也提高，这些都促使不少购买力相对一般的市场需求入市，所以新政后二手房领域全款客户占比出现明显下滑。
非房产类投资渠道拓宽
值得注意的是，这种急剧的缩水现象在中高端产品里尤为明显。上述位于朝阳区孙河板块的项目便是高端产品的代表，该项目最低总价为2000万元/套左右，于2013年入市。
在记者采访中，另外多个中高端项目也佐证了这一趋势。位于北京城区的某高端项目营销人员告诉记者，事实上，在9·30第一波救市之后，就已经有客户咨询贷款的事情，到3·30第二波救市尤其是二套房首付比例最低降至四成，选择贷款的客户开始明显增多。
追溯其原因，一方面，资金实力并不雄厚、但对居住要求又比较高的改善型买家正在大举入市。亚豪机构副总经理高姗告诉记者，近期银行信贷调整政策极大地刺激了这部分置业人群在短期内集中入市，这类人群购房主要依靠房贷支持，银行信贷政策的放松对其影响很大。
据亚豪机构统计，今年3月，北京公寓豪宅市场里套均总价在1000万元以下的入门级豪宅共成交105套，占总成交量的比重为56%，而套均面积在200平方米以下的小户型公寓则成交129套，占比高达68%。
而另一方面，除了政策的导向作用，也说明房地产之外的投资渠道正在拓宽。中原地产首席分析师张大伟分析认为，由于国内房价过高、交易限制多，很多高端需求已经开始转向价格更低、产权也更稳定的海外置业，沉寂已久的股票市场也于近期开始回升，加快了资金的转向。对于普通投资者而言，银行理财产品、互联网金融投资逐渐兴起，这些投资渠道风险低收益高，而且投资门槛更低。相比之下，大多数城市住房供大于求，价格过高，未来增值不确定，已经不再是最佳投资选择，因此房地产投资需求也出现显著回落。
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