1963年出生在甘肃省天水市的潘石屹是农村孩子出 身，地地道道的白手起家。1987年，他辞职下海到深圳、海南，凭借对中国宏观经济形势和房地产市场的敏锐洞察力，成立了北京万通有限责任公司。以潘石 屹、冯仑为首的“万通六君子”之后成为中国企业家“九二派”浓墨重彩的一笔。这个符号基本等同于时代弄潮儿、商业先行者。
而今的潘石屹在中国的房地产市场上已打拼近三十载，早不是当初有些青涩、一口天水口音的略“土”形象了。而且，现在的潘石屹似乎正在变成中国房地产大佬中“最时髦”的一位。
2012 年8月16日，SOHO中国宣布告别散售模式，全部持有项目用于出租，潘石屹转型做起了“包租公”，这是2006年SOHO中国由住宅地产转向商业地 产，2007年香港上市之后的第三次巨大转变。今年的老潘，更加激进，利用互联网转型时机，做起了办公楼短租O2O业务，SOHO3Q“试验田”在北京、 上海多地开花。
就像当初潘石屹在房地产市场上摸爬滚打了几年，积累了丰富理论经验才参与成立了万通公司。如今SOHO中国的“互联网转型”也是有备而来，潘石屹在开始有所动作之前拜访了100多家互联网公司。
潘石屹在乘互联网“东风”之时，也保持了相对清醒客观的判断；“互联网创业者80%是泡沫。”当然，他也承认，这些泡沫并不会对互联网大潮的趋势造成影响。因为“互联网，真是这个力量，就是一个看不见的力量，一个无形的力量把我们这个世界给彻底变化了。所以我们的观念，原来我们的经验可能都用不上了，就得要重新面对互联网颠覆了的这个世界，重新的去思考。”
和潘石屹一样，同为“九二派”佼佼者的冯仑，也正在推出一个吸引人眼球而极具争议的项目：自由筑屋，网络定制住宅。
当传统行业的大人物做起互联网转型，第一感觉或许是别扭的。就像潘石屹说的：“80%企业家都是很焦虑的，剩下20%就是没思考。”焦虑之后是什么？老潘有话说。
互联网不赚钱对我冲击很大
在 潘石屹拜访的100家互联网企业中，很少有创始人会把“怎么赚钱挂在嘴边”，这点令潘石屹十分困惑。如今的互联网创业存在的社会需求、消费需求以及创业氛 围已经迥异于改革开放之初的中国经济基调，互联网力量正在改变我们周遭的一切。“第一个感受就是互联网，真是这个力量，就是一个看不见的力量，一个无形的 力量把我们这个世界给彻底变化了。所以我们的观念，原来我们的经验可能都用不上了，就得要重新面对互联网颠覆了的这个世界，重新的去思考。”
“第 二个就是也看到在互联网的大潮的过程，有好多泡沫，甚至有很多荒唐的事情，就是不符合逻辑的事情，反正在这个上面鱼龙混杂的在往下做了。互联网创业的人都 比较年轻，他们都这个商业的经验，对市场经济背后规律的认识都不是特别足。”在潘石屹看来，也依然与以往任何一次经济生产方式改变的浪潮一样，存在泥沙俱 下、鱼龙混杂的情况。
老潘觉得荒唐的事情头一 样就是“有的互联网企业不赚钱”，而且“有的互联网企业一直不赚钱”。“在传统的行业里面，信息不对称，可能这个社会的平均利用率比较高，在互联网时代的 话，信息都是完全透明的，所以社会的平均利用率会比传统的社会中的社会利用率要低，可是不能不赚钱，如果不赚钱还往里面赔钱，这就有问题了。”
潘石屹进一步指出，社会给企业回馈过来的是企业的利润，如果企业老在赔钱的话，可以说没有为社会创造财富。不过这个观点已经在今年的海南博鳌上，被刘强东一口反驳了：“互联网没有真正免费过，过去老百姓一直骂房地产是暴利、黑心、利润太高，其实BAT净利润远远高于老潘的。”
强东哥哥举了个栗子，周鸿祎做杀毒软件，过去传统杀毒软件都是66块钱一张光盘，说免费，但是现在老周通过免费的杀毒软件赚钱远远超过过去所有传统的杀毒软件。
“当 然这个传统的行业咱们建一个房子，前三五年也不赚钱，也得往里面投钱，房子建好了才能租出去，所以从长期来看应该是赚钱的，前面有一个短期的投入期，甚至 两年、三年的投入期都是正常的。可是你这个商业模式，最后应该是能够赚钱的，如果你连根本的商业模式都不赚钱，我觉得还是有问题的。”潘石屹总结道，利润 为王仍然是任何商业模式的铁律。
“互联网+房地产”是共享经济
“就是摸着石头过河，我钱投给他了，这个项目不行，他就会换一个项目，只要投给一个聪明人就可以，他们常常这样说。可是我是不同意这样的想法。”潘石屹并不赞同“互联网思维”里“摸着石头过河”那一套方法论。
他表示大部分商业模式都是“质难形易”：你要把一个问题想明白的话是很困难的，你真正想明白一个问题，做的话是比较容易的。我们做任何事情，无论是传统行业也好，互联网的创业也好，先把问题想明白把背后的道理想明白，这可能是最重要的。
所 以，SOHO中国的“互联网转型”所借鉴的办公楼短租O2O业务从一开始就有迹可循，很多业内人士指出SOHO3Q属于“中国版WeWork”。发家与纽 约公园大道的WeWork做的无外乎是向美国境内的创业团队们出租办公场所，该项业务一经推出即受到纽约白领的热捧，等候名单排到两个月之后，估值甚至高 涨到50亿美元。
而wework的创业灵感则与前辈Uber和Airbnb有关，是它们把共享经济带到了全新的高度，把传统的服务性行业，如租车服务和旅游租房与高科技紧密相联，提高了交通和旅游产业内的闲置资源利用率。
“我 们未来也想建设一个平台，建一个平台的话，就是把这些闲置的房子都可以放到这个平台上，一方面这个房子的需求，你要租一个办公室，你可能是五个人租一个办 公室，办了一个公司，突然一下变成一百人了，可以，你可以是一百人的办公室，今天你在北京办公，明天你可以在上海办公，就在这种碎片化的需求和碎片化的资 源通过互联网都给组合起来了。”潘石屹这样解释3Q项目的蓝图。
其实，这并不算完全的创新，SOHO中国除了利用互联网实现了信息的透明化、提供租赁安全保障之外，办公室短期租赁本身早在“散售时代”的SOHO中国已现雏形。很多小业主投资买了SOHO的房子，然后就作为办公室出租出去了，这种现象在国贸在三里屯这些地区非常的普遍。
“原 来运作的只是信息没有组织起来，周围有好多的中介比较乱，信誉也没建起来，无论是持有房子房东的信誉没建起来，需求房子，就是独办公室的人的信誉也没有建 立起来，可是在这个平台上面，在一个公开透明的所有的数据就是租赁的期限，租赁的价格、服务，这个平台要建立起来的话，就会比较好。”对于自己手持大量项 目的SOHO中国来说，盘活存量资产以实现平台化的策略是划算的。
互联网+房地产，赚多少钱合适？
说起利润，“定价符合互联网思维，微利。”老潘说。在他看来，收座位费是一个基础的收入，当把足够多的用户聚集在一起的话，聚集自然产生商业价值，可以对接很多资源。
不过创业者或许并不会做如此长线的商业考虑，对于很多挣扎在生存线上的创业团队而言，办公室租赁成本仍然是一块硬支出。
目前3Q工位的定价，开放式工位1000元/人/周，里面独立的工位是1300元/人/周。根据SOHO 3Q官网介绍，望京SOHO建筑面积达5091平米，包括655多个座位，如果满员的话，那么望京SOHO 3Q一个工位的单价是18元/平米/天。
但是，网上查询可以发现，北京望京一带传统写字楼的单价，普遍为6~9元/天/平米。建外SOHO租金也仅为5.0元/天/平米，朝外SOHO的租金为8元/天/平米。
相对高昂的租金费用对创业团队而言是没有吸引力的，尤其是那些有初期租用需求的创业者，创业成本对他们而言是一笔不小的开支。创业者表示，服务式办公通常提供了很多可以满足他们办公需要的增值服务，但是成本仍然是他们需要操心的主要因素之一。
wework 模式在中国是否行得通？之前有业内人士论证并不可行，因为美国的物业租赁价格与其创业者的收入之比跟中国完全不同。比如，加入同一个会员中心，在美国使用 一个月的价格是400~500美元，对美国创业者来说代价不高，在中国也是400~500美元，但却可能是一名创业者一个月或半个月的工资。
一 方面是高昂的成本，另一方面是房东与创业者之间缺乏实质联系，能不能形成“创业孵化器”的口碑效应尚待验证。“创业项目我觉得我们还是缺乏这些方面的经 验，他们这些都是要对互联网的商业模式非常的敏感，对互联网的技术，这个互联网是一个大的行业，技术是不断的有了新的技术出现，这些人投资互联网的人对新 的技术对社会的影响，他的商业模式影响都非常的敏感，我们的长项不在这上面。”
尽管对于看好的创业团队会减免2个月的办公室租金，“包租公”潘石屹目前并没有更进一步的投资打算。
“我 大概一看的话，这些互联网的企业，互联网的创业者，肯定80%是泡沫，80%就可能跟做一个作业似的，跟社会跟市场跟怎么样提高社会的效率，怎么给社会创 造财富，怎么样给别人提供服务，没太大的关系，这些肯定是泡沫。可能这个东西不影响大的趋势，泡沫爆了就爆了，我觉得这就是在创业的热情比较高涨的时候， 所有的人才、技术、各种各样的力量、关注点都会集中到这个行业里面去。”
潘石屹这样判断未来的创业形势：“这个行业可能再过上两三年时间，泡沫就爆了，就是把这些多余的不冷静的东西看起来比较荒唐的东西就这样淘汰掉了。真正剩下的东西是对这个社会对这个市场对人们的服务有用的东西。”
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