房地产大变革时局下新问题、新挑战、新机遇不管涌现，而市场中一些“大炮”、“大嘴”和“砖家”的杂音又时常掩盖事实真相。为了探寻房地产市场转型发展相关热点问题的真实答案，博势智库决定秉持严肃和严谨的学术态度，以从事房地产领域研究五年以上，相关热点问题跟踪三年以上，在国内核心期刊至少发表过两篇有影响力论文为标准，从学术圈中选出兼具学识、智慧与社会责任的“实力派”专家进行独家专访，力图为大家贡献有价值的干货信息。

  专家简介

  郑思齐，女。清华大学恒隆房地产研究中心主任，清华大学建设管理系副系主任，教授，博士生导师。国家自然科学基金“优秀青年基金”获得者，教育部“新世纪人才支持计划”入选学者。现任清华大学公共管理学院产业发展与环境治理研究中心研究院研究员、北京大学林肯研究院城市发展与土地政策研究中心研究员、中国城市百人论坛成员、全球华人不动产学会副秘书长、亚洲房地产学会理事、中国高等院校房地产学者联谊会秘书长、中国城市科学研究会住房政策和市场调控专业委员会委员，Journal of Economic Surveys副主编，Journal of Housing Economics编委，同时兼任Journal of Urban Economics,Regional Science and Urban Economics， Real Estate Economics，《经济研究》、《中国社会科学》、《世界经济》、《经济学（季刊）》等期刊审稿人。

  自去年以来，房地产市场整体进入调整周期，与此同时，国家在土地制度改革和财税体制的改革上不断推进，支撑中国数十年城市建设的“土地财政”发展空间正在被不断压缩。在今年两会财政部提交的预算报告中也指出：“2015年国有土地使用权出让收入39452亿元，下降4.7%。”

  在后土地财政时期，依然需要巨大资金投入的中国城市建设该通过何种途径解决可持续发展的问题？在发展的过程中又如何平衡“公平”与“效率”的关系？对此，博势智库常务副秘书长张娜独家专访了清华大学恒隆房地产研究中心主任郑思齐教授。

  中国特色的“经营土地”投融资模式

  郑思齐教授指出，“以地生财，以财养地”是中国当前经济发展中城市建设投融资模式的核心特征，即通过“土地出让收入”和“土地抵押借款”相结合的“土地融资”模式为多数城市的基础设施投资提供重要的资金来源，同时城市基础设施投资又通过同时改善企业的生产环境和居民的生活质量，进一步推动后续土地价格的上升，为地方政府在未来获得更多土地出让收入创造了条件，是一种“土地融资——城市基础设施投资”间自我强化的正反馈关系。

  这种极具中国特色的“经营土地”战略作为地方政府在目前中央财政分权体制下“钱袋子”捉襟见肘时的必然选择，的确对中国许多城市的经济增长和城市形象提升做出了很大的贡献。

  未来城市建设可持续发展的出路

  郑思齐教授指出从短期看，地方政府通过土地增值收益的获取实现了城市化进程中基础设施建设的快速推进，但从长期看，这种模式存在风险，即如果突然受到一个外生因素的冲击，那么该种模式的正向循环就有可能被打破，甚至转向为负向循环。例如当中国经济不能持续上涨，房价就会跌下来或者涨得没有那么快的话，相应的土地价格也会随之滑落，导致政府土地出让收入的大幅度缩水，进而就可能造成政府无力偿还前期的借债，缺乏对现有基础设施进行维护的资金，房价和地价会下跌，从而形成一个负向循环。因此，下一步的改革重心应是避免过度依赖土地财政和政府融资平台，建立起一个具有持续性的城市财政收入和城市基础设施建设的投融资模式。

  北京城市空间发展的公平与效率

  郑思齐教授长期关注北京这样的大城市在教育、医疗、绿地等公共服务上的供需关系，根据她的研究发现，当前北京城市发展的问题主要存在两大问题：

  一是由于城市的扩张速度远远快于公共服务的外扩速度，导致公共资源高度集中于城市中心。例如，早期北京的重点中小学、医院都在三环内，但在城市扩张后，这些优质的公共资源还是高度集中于城市的中心。从而导致人们为了满足更优质的公共服务需要而从四面八方向城市中心聚集，造成了巨大的交通拥堵问题。

  二是优质资源的在空间上分配的不均衡和不公平。例如，只有最有钱的人才能在城区内通过购买学区房的方式享受优质的教育资源，而中产阶级及以下则难以企及。因而公共资源在空间上的不均衡与不公平会扭曲居民住房选择和资源配置，解决的方法是以需求为导向，将各类公共服务资源进行合理的均衡配置。

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