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房企融资进入“拼爹”时代

https://m.biud.com.cn 2015年04月24日07:35 家居装修知识网

　　如今房地产企业已不单是凭销售额就能适应白银时代的变化了。在目前环境下，房企想要强者恒强，必须开始转型，如住宅、商业地产巨头万科、万达已酝酿多年的转型终于在今年全面爆发，随后有更多企业纷纷调整集团战略。记者发现，与一些房地产单打独斗的转型不一样，这批房企普遍都有一个强有力的后盾，房地产企业也开始进入“拼爹”时代。
　　中海地产：
　　获控股大股东巨额注资
　　今年销售目标：
　　今年销售目标为1344亿人民币。
　　调整形式：
　　获得控股股东中国建筑股份有限公司正式注资。中海地产将收购大股东所拥有的北京、上海等11座国内城市及英国伦敦的物业项目，交易价格为18.24亿元。此外，中海地产还将承担上述项目欠付中建股份约319.93亿元的股东贷款，这意味着此次交易的总额为338.17亿元。同时，中建股份同意认购中海地产16.87亿股的增发股份，价格为25.38港元/股。
　　重组后冲击力：
　　合富经济研究学院院长龙斌表示，大股东将所有自营地产业务注入中海地产，这让中海获得大量优质地块项目，其中不乏一线城市，这肯定会增加中海盈利能力，今年的业绩应该会比预计的高很多。此外，辉立证券分析师陈耕表示，以往中建股份的自营资产业务发展速度与盈利能力均低于中海地产，此次资产注入后，中海地产能进一步提升这些项目的盈利能力，带动公司盈利。
　　保利地产：
　　保利地产和保利置业有望合作及合并
　　今年目标和第一季度业绩：
　　保利地产4月9日晚间发布一季度业绩预增公告，预计2015年第一季度实现归属于上市公司股东的净利润为81511.36万元，与上年同期相比将增加50%左右。公司表示，一季度业绩预增的主要原因是竣工结算面积增加导致营业收入同比增长，以及毛利率较高的项目结算金额比重较大导致整体毛利率同比提高。
　　
　　保利地产日前在上证e互动上透露，保利地产与保利置业的整合符合保利集团整体的战略发展规划，但目前该事项仍在研究阶段。据媒体报道，在2014年4月的网上投资者业绩说明会上，保利地产董事长曾明确表示，保利地产和保利置业有合作及合并的可能。
　　实力增长情况：
　　易居房地产研究院研究员严跃进表示，从现在央企的改革思路看，在过去分散经营的背景下，适当进行资源整合，是实现企业规模增强、防止资源闲置的重要思路。保利作为央企是房地产领域的最典型代表，势必通过将保利地产和保利置业的合并，抵御目前包括中海、绿地、万科等房企带来的冲击。如果论房地产领域的央企地位，保利和中海是两个相对有竞争冲突的房企，后续依然是一个不分上下的结局。
　　中信地产：
　　中信集团考虑整合中信地产和中信泰富地产
　　今年目标和第一季度业绩：暂无
　　2015年3月24日，在中信集团整体赴港上市后举行的第一个业绩发布会上，公司高层透露，目前正考虑整合集团原有的两大房地产平台中信地产和中信泰富地产，强化集团在整个房地产顶层设计上的话语权，打破以前各自为政的局面，最终使得房地产成为集团非金融板块重要的利润来源。
　　中信股份董事长常振明表示，公司的重组策略是希望填补公司的股价折让。目前一些未分拆上市的业务，包括中信信托，中信建设及中信戴卡轮觳等，会以发展为行业领导及分拆上市为目标。“一家上市公司下面有两家房地产公司，从集约管理的角度出发不是很好，势必要整合，但整合的目的是要1+1大于2”。常振明还表示，中信地产及中信泰富的业务重点不同，前者以开发住宅为主，后者以发展综合体及商业地产为主，加上海内外的资本金要求不同，此等问题的解决是重组的重中之重。
　　实力增长情况：
　　从中信集团的战略来看，资源整合是2015年的主线。58同城负责人分析认为，两个企业在住宅、商业项目上从过去分工到目前联合作战，对于企业的品牌力扩张也有利好。如果从行业规模看，此类重组策略下，将使得其在地产行业的规模有望保持在前五位的水平，而股价方面也可能会有一个明显的提振。
　　招商地产：
　　招商局集团正筹划招商地产板块整合
　　今年目标和第一季度业绩：
　　招商地产在3月举行的年报业绩发布会上表示，去年公司三四线城市项目结算规模不断扩大导致盈利质量下降，净利增幅创新低。2014年公司综合毛利率37.3%，同比下降4.2个百分点，为近年新低。招商地产预计，公司2015年毛利率与2014年基本持平，如果市场不好，这一数字还会下降。在拿地方面，2014年，与普遍拿地谨慎的同行相比，招商地产去年进行了大量土地储备。去年共新获27块地，拿地额约300亿，占到销售额比重约六成。在土地储备大幅扩充的情况下，公司2015年新开工计划也随之提升至520万平米，同比增长24%。而在2015年，招商地产将推货1000亿，争取实现15%的销售增长。
　　2015年1～3月，招商地产累计实现签约销售面积58.96万平方米，同比减少14.59%；签约销售金额70.49亿元，同比减少26.57%。在本月初，招商地产已在深圳召开了第一季度工作会议。招商地产董事总经理贺建亚在会议中透露，一季度公司在数个方面做出了成绩并取得了突破。但公司一季度实现签约销售同比下降逾三成，销售排名下滑。
　　
　　4月2日晚上，招商地产和招商银行纷纷发布公告，表示将于4月3日停牌。业界很多人士纷纷猜测，此次停牌与招商银行和招商地产业务重组整合相关。不过，4月11日，招商银行并没有伴随招商地产持续停牌，而是携一份“全民持股”的激励政策宣布复牌。招商地产4月18日公告，经向公司实际控制人招商局集团确认，招商局集团正在筹划关于招商局集团地产板块的整合事项。鉴于该事项尚存在不确定性，公司股票将继续停牌。也有有传闻称，招商局集团拟将土地作价3500亿元注入招商地产。如果猜测成真，招商地产将凭借土地储备优势超越万科，成为地产界真正的航母。
　　实力增长情况：
　　中原地产项目部经理黄韬认为，招商地产目前的动作实属正常现象。该公司近年来的表现都十分平稳，现在的整合动作应该会得到市场以及股民的支持。
　　专家观点
　　为什么目前有越来越多的企业通过这样的方式调整集团战略或是资产重组呢？这是否成为一种趋势？这样的战略调整会为企业带来怎样的影响？对整个房地产企业影响如何？
　　广州知名地产专家邓浩志：
　　房企通过并购和重组扩大市场份额
　　目前增资、收购、兼并等资源整合，正在房地产中快速展开。这跟房地产行业利润下滑有着莫大(博客,微博)的关系，行业整体进入利润“中利”时代，有的企业甚至面临亏损的状况，多数企业短期内资金压力巨大，寻找解决问题之策迫在眉睫。资金链紧张将是房地产行业整合的良机，房地产企业合并重组将加快，有实力的企业通过并购和重组逐步扩大市场份额，而一些中小企业将因资金链断裂而被迫变卖项目和股权。对于企业而言，不可能平白无故做调整，一定是符合目前的管理现状才做出的最优选择。
　　广州知名地产专家肖文晓：
　　超常规并购重组让房企突破瓶颈
　　2015，新年伊始，房地产行业受到支持实体经济和股民对民间资金分流影响，房地产行业资金面变得更小。这预示着未来房地产企业发展难度加大。
　　在经济发展下行的态势中，开发商融资难度增大，未来或将出现合并重组的高潮。行业集中度进一步提升，房企两极分化状况加剧。当前实际上房企要突破瓶颈，跨上台阶，惟有采用超常规的并购重组的发展模式。除了招商地产外，还有好几家企业的整合正在进行中。

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