南沙楼市投资热情再次被撬动
南沙自贸区从首次传闻到最终挂牌用了近两年时间。其间,楼价也历经波荡起伏。而从去年12月南沙自贸区正式获批开始,库存量在全市居前列的南沙,包括住宅物业、公寓物业、商办物业在内,三类物业的库存去化周期都在加速下降,显示南沙楼市的投资热情再次被撬动。
自贸区申报两年楼价跌宕起伏
南沙这两年的楼价因自贸区而升,也因自贸区而降。2013年5月5日,广东省副省长招玉芳同广州市市长陈建华一行调研南沙新区自贸区申报选址工作,选址规划面积为24.52平方公里,包括龙穴岛南部、北部和南沙湾三个区域。随后,国家发改委副主任张晓强于5月底在澳门作专题讲座时,曾透露出对在南沙设立自贸区的信心。他表示,已经向国务院副总理汪洋汇报,希望提早一两年先在广东实现港澳地区服务贸易自由化。
当年7月23日,广东省政府官方网站正式下发《实施珠三角规划纲要2013年重点工作任务》的通知,其中在对南沙新区2013年建设目标进度一栏中,明确提出“启动申报自由贸易区”,这是广东官方公开文件中首次提及此事。
这对获批国家级新区后又归于淡静的南沙无疑找到了新的爆点,虽未像获批国家级新区时楼价猛涨,南沙楼盘的价格也稳定在万元左右的水平。随后几个月因没有确切消息传出,南沙楼市成交量都在每月400多套的低位,由于当时广州限签、限价,南沙楼盘两套合同盛行,楼价在数据上别拖到“9”字头。到2014年初,市场盛传5月南沙将获批自贸区,区内楼盘纷纷捂盘惜售,等待自贸区的红利。不料,6月有消息称自贸区申报被叫停,楼盘被杀个措手不及,没了政策利好加上库存高企,南沙楼盘开始降价求生,有楼盘降幅超过30%。直到去年底南沙自贸区获批,南沙楼价才重回万元。
住宅去化周期从28个月降至16个月
克而瑞数据显示,自2014年12月南沙自贸区获批的消息坐实之后,南沙楼市正在发生一场转折。数据显示,从去年6月份到12月份,南沙住宅物业的库存去化周期都维持在20个月以上,而截至今年3月份,南沙住宅物业的库存去化周期从最高28个月降至16个月(按过去6个月的消化速度计算,下同),是过去11个月的最低位。商办物业的库存去化周期从最高49个月降低为27个月,同样是过去9个月的最低位;而公寓物业的库存去化周期仅为2个月,几近断货。
以住宅物业为例,扣除受春节假期影响的2月份,南沙最近3个月(2014年12月、2015年1月和3月)的一手住宅月均网签套数达到了千套左右的水平,与2012年南沙获批国家新区时如出一辙。4月份截至21日,南沙网签量为729套,估计整个4月份成交可达到千套以上的水平。
区块解析
蕉门河中心区块 在售楼盘最多
南沙自贸区如今被划分为七个区块,其中蕉门河中心区块和南沙湾区块面积较小,只有3平方公里和5平方公里,不过却是目前在自贸区范围内楼盘相对较多的区块,特别是蕉门河中心区块,同时在售项目有七八个。此外,明珠湾起步区目前也有一个在售楼盘。而面积相对较大的海港区块、南沙枢纽区块、庆盛枢纽区块、万顷沙保税港加工制造业区块目前暂无楼盘。
南沙枢纽板块 未建居住用地最多
按照规划,自贸区60平方公里范围内,功能性建设用地约37.74平方公里,占比62.9%,其中商业、办公、居住用地共15.1平方公里,占比近四成。从未建设用地来看,未来南沙枢纽区块、庆盛枢纽区块、万顷沙保税港加工制造业区块都将有住宅或商业项目。
其中,万顷沙保税港加工制造业区块内以厂房和仓库用地为主,占比约77%,居住和商务办公用地建筑面积合计224.15万平方米,目前都为未建状态,其中住宅地块有6幅。
南沙枢纽区块现在整体都未开工建设,区块内有大面积商住用地,住宅用地建筑面积299万平方米,商业用地建筑面积135万平方米,办公用地建筑面积243万平方米,未建面积达904.64万平方米,是七个区块中未建商住用地建筑面积最多的。今后该区块将有南沙港铁路、深广中通道、深茂铁路、广中珠澳城际轨道、中南莞城际轨道、地铁18号线等多条国铁、轨道交通、高快速路将在此交会,形成南沙新区辐射内地、连接粤港澳的重要交通枢纽。此外,该区块还规划有领事馆功能区和领事馆功能区配套区。
庆盛枢纽区块未建商住地块建筑面积约183.6平方米,该区域目前规划有广外-兰卡斯特大学、广东省动物公共实验平台和南沙国际运动损伤康复医院。
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