绘图：吴文锋

    “订金”和“定金”在解除合同时哪个可退？地产商指定贷款银行又是否属于霸王条款？……近日，记者从中山市消费者委员会获悉，在今年1至3月份，该委员会所接到的31宗房屋建材方面的投诉，其中多数涉及合同纠纷，包括购房预付订金、贷款银行选择、合同条款解释等问题。

    任平是中山人，目前在东莞工作，去年决定买房，在中山、东莞两地看了很久，最后选择在中山龙盛地产旗下一个楼盘购买了一套两居室。2014年12月30日，任平与开发商签订了商品房买卖协议，并支付定金20000元。到1月18日，双方在签订购房合同时，因就合同内容中的违约条款无法达成一致，任平要求解除买卖协议，退还定金，而开发商以任平违约为由拒绝退还。

    任平随之前往中山市消费者委员会进行投诉，后来在消委会的协调下，双方达成和解协议，地产商退还定金。

    “主要是中山宜居的环境和相对较低的房价吸引了我，没想到购房过程会一波三折，还好最后在消委会帮助下拿到了定金，建议其他购房者在签订购房合同前一定要看清具体条款，避免以后的麻烦纠纷。”任平说。

    而另一位消费者就没有任平那么好的运气了。方雪（化名）去年7月份在悦盈新城购买了一套房产，并选择三期全额付款，在支付房款50万元后，因个人原因无力支付剩余房款，遂要求解除合同退还已支付房款50万。与地产商协商后，因急需用钱，方雪选择自愿放弃定金及合同约定的滞纳金，最终地产商退还已付房款478708元。方雪建议：“付款前一定要有正式的书面合同约定，特别是对于预付款和定金。当时由于是朋友介绍，达成口头协议收楼前退房将全额退款，最后产生纠纷的时候却没了凭证，所以一定要有书面协议。”

    消委会表示，今年一季度的房产投诉案例多数涉及购房合同，提醒消费者在签订购房合同前，一定要与开发商充分沟通，特别是事关定金支付、违约条款、配套设施等方面的说明和解释，力求全面理解掌握合同内容，对于一些特别约定需有书面文件。另外，当出现合同纠纷时，消费者应可寻求消委会进行调节，必要时用法律武器维护自身合法权益。

    消费者有权自主选择房贷银行

    ■个案观察

    年初，张奕在紫岭国际一期看中一套两居室，2月13日与地产商签订房屋认购书并支付定金2万。原定于2015年2月19日签订买卖合同，由于节假日关系顺延至3月3日，签约当日张奕被告知该公司办理的按揭只能是中国银行和建设银行，而由于事先不了解，张奕已通过朋友在其他银行办理按揭，并取得一定程度的优惠利率。

    在此情况下，地产商告知张奕在其他银行无法办理按揭，双方由此产生纠纷。后来在消委会的调节下，通过双方协商解决，张奕选择在地产商指定的中国银行办理按揭贷款，并得到5个点的利率折扣。“问题虽然解决了，但总觉得开发商指定银行贷款是霸王条款，侵犯了消费者的自主选择权。”张奕说。

    合富辉煌中山市场研究经理谢仲娟表示，在这个案例中，首先开发商没有履行好告知义务，导致张奕在不知情的情况下选择其他银行办理贷款。其次，关于贷款银行的选择，如果不需要开发商为购房者提供担保，则贷款与开发商没有直接关系，购房者可以自行选择商业银行办理按揭贷款。但实际生活中，开发商为了便于购房者统一办理贷款手续，一般情况下由开发商指定商业银行进行办理。

    “如果消费者在贷款银行的选择上与开发商产生分歧，建议多做一些沟通协商，最后妥善解决，为以后的长期业务往来提供便利。如果购房者可以自己解决担保问题，则完全可以选择自己心仪的银行办理贷款。”谢仲娟说。

    广东卓正律师事务所律师曾幻希

    开发商有预售许可证才能收定金

    ■律师说法

    消费者在签订认购书时要明确所交款项是定金还是订金，因为二者的法律后果是不同的。具体而言，订金只是预付款的一部分，起不到担保债权的作用，在开发商违约不签订合同的情况下，无法得到双倍的返还。而定金则不同，在商品房销售中，定金罚则同样适用，即“因买受人的原因导致无法签订合同定金不退，因出卖人的原因导致无法签订合同的出卖人应双倍返还定金”。

    不过，定金罚则还有一个前提，那就是开发企业必须在取得房屋合法的销售证件后，才能收取买房人的定金。所谓房产取得合法的销售证件，也就是说该项目符合预售条件。简言之，对于期房，开发商只有取得预售许可证，才能对外公开发售，才能收取买受人的定金。

    因此，作为消费者，还应先搞清楚开发商是否有合法的销售证件，是否有权收取定金。在不具备合法销售证件的条件下，开发商如果提前向社会发售房产，则消费者认购时交纳的只为保留金，购房者随时可以选择退房，保留金应如数退还，对购房者的约束力较小。而如果开发商在没有销售许可证的情况下，收取客户的定金，本身也是违反相关规定的。

    南方日报记者 李凤祥

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