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一季度31宗房产投诉合同纠纷占“大头” 定金订金要分清

https://m.biud.com.cn 2015年04月24日08:18 家居装修知识网  

绘图:吴文锋

    “订金”和“定金”在解除合同时哪个可退?地产商指定贷款银行又是否属于霸王条款?……近日,记者从中山市消费者委员会获悉,在今年1至3月份,该委员会所接到的31宗房屋建材方面的投诉,其中多数涉及合同纠纷,包括购房预付订金、贷款银行选择、合同条款解释等问题。

    任平是中山人,目前在东莞工作,去年决定买房,在中山、东莞两地看了很久,最后选择在中山龙盛地产旗下一个楼盘购买了一套两居室。2014年12月30日,任平与开发商签订了商品房买卖协议,并支付定金20000元。到1月18日,双方在签订购房合同时,因就合同内容中的违约条款无法达成一致,任平要求解除买卖协议,退还定金,而开发商以任平违约为由拒绝退还。

    任平随之前往中山市消费者委员会进行投诉,后来在消委会的协调下,双方达成和解协议,地产商退还定金。

    “主要是中山宜居的环境和相对较低的房价吸引了我,没想到购房过程会一波三折,还好最后在消委会帮助下拿到了定金,建议其他购房者在签订购房合同前一定要看清具体条款,避免以后的麻烦纠纷。”任平说。

    而另一位消费者就没有任平那么好的运气了。方雪(化名)去年7月份在悦盈新城购买了一套房产,并选择三期全额付款,在支付房款50万元后,因个人原因无力支付剩余房款,遂要求解除合同退还已支付房款50万。与地产商协商后,因急需用钱,方雪选择自愿放弃定金及合同约定的滞纳金,最终地产商退还已付房款478708元。方雪建议:“付款前一定要有正式的书面合同约定,特别是对于预付款和定金。当时由于是朋友介绍,达成口头协议收楼前退房将全额退款,最后产生纠纷的时候却没了凭证,所以一定要有书面协议。”

    消委会表示,今年一季度的房产投诉案例多数涉及购房合同,提醒消费者在签订购房合同前,一定要与开发商充分沟通,特别是事关定金支付、违约条款、配套设施等方面的说明和解释,力求全面理解掌握合同内容,对于一些特别约定需有书面文件。另外,当出现合同纠纷时,消费者应可寻求消委会进行调节,必要时用法律武器维护自身合法权益。

    消费者有权自主选择房贷银行

    ■个案观察

    年初,张奕在紫岭国际一期看中一套两居室,2月13日与地产商签订房屋认购书并支付定金2万。原定于2015年2月19日签订买卖合同,由于节假日关系顺延至3月3日,签约当日张奕被告知该公司办理的按揭只能是中国银行和建设银行,而由于事先不了解,张奕已通过朋友在其他银行办理按揭,并取得一定程度的优惠利率。

    在此情况下,地产商告知张奕在其他银行无法办理按揭,双方由此产生纠纷。后来在消委会的调节下,通过双方协商解决,张奕选择在地产商指定的中国银行办理按揭贷款,并得到5个点的利率折扣。“问题虽然解决了,但总觉得开发商指定银行贷款是霸王条款,侵犯了消费者的自主选择权。”张奕说。

    合富辉煌中山市场研究经理谢仲娟表示,在这个案例中,首先开发商没有履行好告知义务,导致张奕在不知情的情况下选择其他银行办理贷款。其次,关于贷款银行的选择,如果不需要开发商为购房者提供担保,则贷款与开发商没有直接关系,购房者可以自行选择商业银行办理按揭贷款。但实际生活中,开发商为了便于购房者统一办理贷款手续,一般情况下由开发商指定商业银行进行办理。

    “如果消费者在贷款银行的选择上与开发商产生分歧,建议多做一些沟通协商,最后妥善解决,为以后的长期业务往来提供便利。如果购房者可以自己解决担保问题,则完全可以选择自己心仪的银行办理贷款。”谢仲娟说。

    广东卓正律师事务所律师曾幻希

    开发商有预售许可证才能收定金

    ■律师说法

    消费者在签订认购书时要明确所交款项是定金还是订金,因为二者的法律后果是不同的。具体而言,订金只是预付款的一部分,起不到担保债权的作用,在开发商违约不签订合同的情况下,无法得到双倍的返还。而定金则不同,在商品房销售中,定金罚则同样适用,即“因买受人的原因导致无法签订合同定金不退,因出卖人的原因导致无法签订合同的出卖人应双倍返还定金”。

    不过,定金罚则还有一个前提,那就是开发企业必须在取得房屋合法的销售证件后,才能收取买房人的定金。所谓房产取得合法的销售证件,也就是说该项目符合预售条件。简言之,对于期房,开发商只有取得预售许可证,才能对外公开发售,才能收取买受人的定金。

    因此,作为消费者,还应先搞清楚开发商是否有合法的销售证件,是否有权收取定金。在不具备合法销售证件的条件下,开发商如果提前向社会发售房产,则消费者认购时交纳的只为保留金,购房者随时可以选择退房,保留金应如数退还,对购房者的约束力较小。而如果开发商在没有销售许可证的情况下,收取客户的定金,本身也是违反相关规定的。

    南方日报记者 李凤祥

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