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小区架空层权成“唐僧肉” 房管局:权属尚无定论

https://m.biud.com.cn 2015年04月29日11:02 家居装修知识网  

  新怡小区业主准备把架空层改成储藏间

  为有效隔离地面潮气,方便通风采光的底层架空设计在南昌不少小区都能见到。然而,架空层因目前尚无明确的规划用途规定,成为城市建筑的“灰色地带”。昨日,记者采访了我市多个小区,发现开发商、物业甚至部分业主为了获取经济利益,钻法律漏洞,将架空层占有、买卖或租赁,架空层成了“香馍馍”。

  现象

  小区架空层成了私人住房

  “该处原本属于小区所有业主,是公摊面积,大家买房时,都出了钱的,他怎么可以将这据为己有呢?”阳明东路音乐花园小区业主向记者反映,该小区3栋5单元业主的房子有一处违章搭建,将一层的架空层改成了私人住房。

  “我们强烈要求将公共区域还给我们,将其恢复原样。”业主反映说:“但是一直以来都无法得到解决。”

  更让其他业主想不明白的是,对于侵占架空层问题,几年了,一直没见物业来管。

  调查

  1.物业出租:业主称租金不知去向

  记者连日来采访了丰源嘉会、龙韵花园、紫荆花园、正力小区、音乐花园等多个小区,发现其架空层不是被开发商卖掉就是被物业出租,还有的被部分业主“霸占”。

  昨日,记者来到位于西湖区新洲路的丰源嘉会小区,发现该小区西边一栋楼房的架空层已全部被封死,一个名为“南昌再生回收利用资源”的机构在里面办公,还向小区外部开了一个门。“这个架空层多年前就被物业租出去了,租金去哪了也没有向业主公示。”该小区一位业主说道。记者随即来到该小区物业,一名工作人员告诉记者,架空层早就出租了,而且租金也是用于小区的维护和管理,因为正常的物业费不够贴补小区的维护费。

  2.开发商出售:卖掉后改成了酒店

  接着,记者又来到位于安石路的龙韵花园小区,该小区A1栋也有架空层,但已经变成了冷冻厂和酒店。

  “开发商卖掉架空层根本没有经过业委会的认可,我们都不知道有这回事。这本来是小区业主的集体利益,被却开发商占用了,按道理,卖架空层的费用,要用于小区的维护。”该小区业委会工作人员说道。

  记者来到该小区物业——民航蓝天物业,该工作人员说道,开发商销售架空层是在取得了架空层的产权证后才卖的,而且卖掉的收益也没有移交给物业。

  3.业主霸占:圈起铁栅栏当车库

  在丰源嘉会小区,记者看到一栋楼房的架空层四周被铁栅栏围起,里面停满了电动车和自行车。“这是被几位业主联合霸占了,他们将架空层圈起来,里面就放些电动车和杂物。”该小区业主刘女士说道。小区物业也表示,对于此现象他们也制止过,但是没有效果。

  在南昌县的新怡小区,记者发现4栋的一处架空层被一些业主“盯上”了,搅拌车、一些水泥和砂石堆在里面,正准备动工。该小区金凯物业的负责人张经理告诉记者,业主想将架空层封死,作为储藏间。物业曾多次阻止,可对方根本不听。

  说法

  房管局:架空层的权属问题

  尚无明确定论

  为什么业主们购买了房产使用权,却对小区红线区划内的房屋架空层没有所有权?根据《物业管理条例》,业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。

  对此,市房产局产权处的相关负责人告诉记者,架空层的层高根据设计而定,如果高于2.2米一般会算入房屋建筑面积,产权属于开发商;如果低于2.2米,则不算入建筑面积,也不纳入业主公摊,“这种架空层,产权到底归谁所有,就没办法界定了。”该负责人坦言,由于《物权法》对公共场所、公共设施、业主或其他场地的定义太笼统,目前架空层的权属问题尚无定论。

  消防:未经规划审批

  不能擅自改变使用性质

  红谷滩消防大队的陈参谋告诉记者,国家相关法律明文规定,任何单位和个人未经规划审批,不得擅自新建、改建、扩建房屋等,更不能擅自改变建筑物使用性质及其功能。不少小区居民楼的架空层被用三合板等易燃材料分隔成若干间房屋,出租给外来务工人员居住。这些场所在装修或摆设物品时,将原有的消火栓遮挡或直接掩盖,致使火灾发生后取水困难。

  律师:应在合同里规定

  架空层用途和功能

  江西洪城律师事务所李竹青律师表示,架空层权属模糊,频起纠纷凸显了一定的立法漏洞。目前,在江苏、上海、深圳等地区已明文规定:架空层权属全体业主,但仍然缺乏全国性的立法规范。

  《物权法》出台后,开发商常常会在合同里规定:“架空层的所有权归开发商所有”。李竹青提醒:条款在签订前,应促使开发商写明架空层的用途和功能。如果开发商变更原有设计,即使业主无所有权,也可认定开发商违约,按照公平原则,业主有权对受益人提出赔偿。

  首席记者 刘星 文/图

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