“五一”小长假众多新盘开盘，商家利用各种活动吸引消费者。

　　南方日报见习记者

　　孙俊杰 摄

　　纵观当前东莞房地产市场，开发商为了回笼资金，尽快消化库存，“以价换量”成为楼盘销售的主旋律。“五一”黄金周将至，开发商也会展开促销大战，买家能获得更多实惠。但值得注意的是，楼盘营销人员为了销售房屋，或会将房产宣传得天花乱坠，此时购房者要保持理性的头脑，勿被眼花缭乱的房产促销活动迷惑，警惕购房陷阱，睁大眼睛看清楚再“掏银子”。

　　撰文：南方日报记者 叶永茵

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　　警惕

　　购买折扣商铺交税无折扣

　　开发商促销房产的时候，时常会推出“九三折”、“团购优惠”、“一万抵三万”、“特价房”等促销优惠。近日，城区某项目对外推出购买商铺可获得“五五折”的优惠折扣，该商铺的折后价为12000元/平方米。市民谭先生得知此促销活动后，倍觉捡到便宜了，也在销售人员的宣传下，赶紧确定买下该商铺，签署合同并且交相关的款项。

　　当手续办妥，谭先生去城区某地税局交商铺契税的时候，面临两难的局面。原来城区某地税局认为该商铺的售出价格12000元/平方米，低于其实际价值，并重新评估其价格为19000元/平方米，并以19000元/平方米的价格向谭先生增税。

　　谭先生说：“现在市场环境不好，开发商为了消化库存，搞促销活动，吸引置业者购置房产，这是正常现象。不过既然开发商能定下此优惠，也是经过精密的计算的；从另一方面来看，之前的定价是否也过高？”

　　东莞巨成会计师事务所相关负责人表示，部门开发商为了促销房产，尽快消化库存，或会推出相关的优惠折扣活动，在价格上做适当的让步。若地税部门认为房产定价过低，是有权利重新估价，并按照重新的估价收取相关的税收的，这是法律赋予其的权利。

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　　没有预售证的房子不能卖

　　购房者确定买房后，理应要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”、“二书”。

　　其中，“五证”中的《商品房销售(预售)许可证》至关重要。该证是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件，预售必须取得许可证，这是法律的强制性规定，其目的是保障广大购房者的权益和国家良好的房地产开发市场。

　　此外，房地产商在销售商品房时，如该房屋已建成，还应持有房屋所有权证书。购房者如需调查房屋的建筑质量，还可查验房地产商的《工程验收证》。

　　在当前市场条件下，所有的在售楼盘都必须拿到预售证，否则楼盘是不能进行交易的。去年，东莞多个楼盘被爆出没有预售证就违规先开盘。市民李先生去年在常平某楼盘购买一套房，并付出三成首付款，后发现该楼盘当时并没有预售证。当时，李先生因为个人原因要求开发商退款遭拒。后来，当地住建局相关负责人也证实了该楼盘4号楼没有预售证，并表示将要求该楼盘立即停止销售，并将所收房款退还给购房者。

　　综上，业主为了防止自己与开发商签订的合同成为无效合同，或避免带来不必要的麻烦和损失，购房者在签订商品房认购书和签订正式的商品房买卖合同时，都应当要求开发商出示相应楼盘的预售许可证。

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　　不要轻信楼盘广告宣传

　　营销人员常会以宣传单张、视频等形式向顾客宣传楼盘配套，譬如有无边际泳池、健身俱乐部、万亩绿化带等设施。及至收楼，业主才发现开发商无法兑现当初的承诺，上述的配套并不存在。因此，购房者在购房前，理应保留好项目的宣传单张、视频等，若日后发生维权事件，也能手握证据。

　　此外，购房者不要轻信营销人员的宣传承诺和广告宣传的美化效果，在签署合同前，要明确合同的条项细节，特别是字体较少而不突出的细节，譬如房款的交纳、交纳的方式、交房的期限、产权证办理的期限等。其次，要预防陷入交楼标准、面积以及交楼时间等方面的合同陷阱，避免日后陷入合同纠纷。

　　由于买卖合同都是开发商提供的格式合同，购房者没有修改的权利，因此，购房者应该根据自己的实际情况订购房合同。譬如，买房时用作婚房的目的，婚期与交房日期是否相冲突，交房时间应与开发商重点协商等。购房者在签订购房合同时候可结合自己的实际情况认真阅读购房条例，明确自己关注的内容都能在合同当中体现出来。

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　　购房送学位要谨慎

　　日前，莞城某楼盘业主因子女无法就读莞城某知名小学，在项目营销中心静坐维权，并在售楼部贴有“维权不违法，拒绝抽签”的标语。业主陈女士说：“当初，开发商承诺购买该项目楼盘，子女可以就读莞城某知名小学。现在却无法承诺所有的楼盘生获得同一名校学位，只能通过抽签方式决定子女是否可以就读某小学。”

　　据开发商解释称，营销人员在销售该项目的时候，承诺业主的子女可以就读莞城的小学，并非全部业主都可以就读莞城某知名小学。今年，小区的适龄上学孩子有78名，而项目只有30名莞城某知名小学的学位名额，他们打算通过抽签的方式解决该问题。

　　记者了解到，业主和开发商会因学位问题频频发生纠纷。实际上，学位房只是一个概念，销售人员在售楼时不会主推学位概念，却会“暗示”亟需学位的家长，其楼盘周围有很多知名的学校。

　　东莞一位资深房地产律师对此解释说：“开发商会以学位来宣传售楼，如果学位不容易实现，可能会产生纠纷，但也不至于是合同诈骗，这是因为开发商不会将学位的承诺写在合同上，更不会承诺没有学位就退房。”

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　　商业公寓不能入户

　　如果你是集体户，且首次置业，想买了商业公寓后，把户口迁到公寓解决学位问题，这是行不通的。因为商业公寓不能入户，业主的子女不能拥有楼盘所在地的户口，也就失去了入读地段学校的资格。

　　外地人黄先生在莞工作多年，欲在东莞买房落户，并在莞城城市中心选购了一套公寓，希望通过购房入户方式解决孩子的学位问题。后来黄先生发现自己购买的是商业公寓，无法落实入户，更无法解决学位问题。

　　业内人士提醒，城市中心区一些名校附近有不少的商业公寓在售，由于不能解决学位问题，售价要较同地段的住宅楼盘低，升值潜力也将大打折扣。

　　那么，判断商业公寓可从以下几方面考虑：首先，用途不同，商业公寓可作为办公场所注册，但不能迁入户口。但住宅性质的公寓是可以入户的，但不能注册办公场所；其次，使用年限不同，商业公寓期限是40年，住宅期限则是70年。

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