中国商业地产十年访谈录
编者按：过去的十年，是中国商业地产野蛮生长的十年，是中国商业地产从粗放式向精细化、从销售型向持有型、从单纯购物到体验休闲、从重开发到重经营、从被动 到主动的十年。在这新旧十年交替之际，赢商网特别策划“中国商业地产十年访谈”，对开发商、品牌商、服务机构等行业领军人物进行访谈，讲述对中国商业地产 十年变迁的感悟，梳理行业发展脉络，分享行业发展经验。
十年的攀爬与沉淀，足以让中国商业地产从新生稚孩蜕变为干练青年。思考与转型中，简单粗暴的复制扩张逐渐退出，专业深入的精耕细作则强势抬头。个性化、创意 感、体验性、文化氛围……成为现代优质商业项目的关键词。而于2015年4月24日盛大开业的成都远洋太古里正是其中的标杆。这个沟通古今、融合快慢的匠心之作，也是中国商业地产不断追求创新与变革的最好印证。
占成都远洋太古里项目项目50%股权的远洋地产，在商业地产领域已拥有18年成熟开发履历，尤其在设计实施、施工优化、成本控制和工程建造、招商运营等方面经验卓著，其曾与太古地产联袂打造北京颐堤港商业综合体，自主商业品牌远洋未来广场也在北京、天津成功落地。
作为公司成立初期便加入的元老级人物，现任远洋地产商业地产事业部总经理陈雷先生在经历完成远洋天地、远洋国际中心、远洋公馆等写字楼、公寓、高端住宅后， 从2008年起便开始以项目执行董事、总经理的身份肩负远洋地产与太古地产所合作开发的大型商业综合体项目，其亲历与见证了北京颐堤港、成都远洋太古里两 个项目从土地阶段到正式开业运营的完整过程。这段经历，也印证中国商业发展轨迹的变迁，以及对于城市、对于历史、对于消费者生活方式的深刻理解。
谈新旧商业十年之变：
简单复制退出 个性与专业化登场
在中国商业地产高歌猛进的过去十年，攻城掠地、简单复制是对其野蛮生长、粗犷发展的最佳诠释。“过去很多开发商都在用做房地产的手法做商业，并没有真正去思 考或理解商业地产。”在陈雷眼中，商业地产绝非如此简单，“住宅可以照着基础户型图不断重复产品，但商业却需要考虑最终的功能定位、使用效果以及未来数年 乃至数十年的市场变迁。”
事实也在印证陈雷的观点，当今一些超大型普通超市已然在缩减规模，表明简单的重复性产品已开始退出，取而代之的是更贴近现代人生活方式的精品超市与社区便利 店。同时，当前购物中心对于环境氛围营造的注重，也体现出商业本身已超越了简单的物质消费概念，而有了精神属性与文化内涵。
同房地产行业一样，商业地产群雄并起的黄金时代已经结束。“未来十年，机会渐少，竞争加剧，做商业地产也越来越强调个性与专业化。”陈雷认为，这其中的重点是抓住未来十年市场的消费主流，并了解这些人群的消费文化。
显然，80后、90后群体，将主要影响未来十年中国商业地产的模式和发展。现在正打造的商业项目，也必须考虑这一群体未来的消费习惯，从满足到引导消费，才能持续富有生命力。
而远洋地产在设计自己的社区商业项目时也在努力找寻更新型、更贴合80后、90后消费方式的概念，而非简单粗暴地按时段商业模式的规律创造，陈雷总结道：“归根结底，做商业地产的还得是真正热爱生活的人。”
谈成都远洋太古里打造：
以领悟把握艳遇 以品质追寻长久
陈雷用“惊艳”来形容成都远洋太古里，“放眼成都乃至整个国内，这个项目都十分优秀。”项目得天独厚的先天条件和资源自然功不可没，开发方也不断赞誉其为“可遇不可求”。陈雷更把这比作是一场美妙的艳遇，而股东双方的战略眼光和胆识则把握住了缘分。
在打造成都远洋太古里之前，远洋地产与太古地产都未进驻成都，但在这个区域的这第一个项目上就投资了上百亿。“我们也可做些目前相对成熟的产品，但对历史、 对城市都是资源浪费，所以我们选择更大的投入，创新产品，长期经营。”陈雷认为正是这种战略性投入，成为项目品质的保障。
就今天远洋太古里的呈现效果来看，合作双方的战略决策确实十分高明。而这种战略上的高明，还体现在企业对社会责任的担当上。在打造项目时，开发方花费了几千 万修缮大慈寺和街区内的6座古建筑，对这部分城市财产的投入，显然不是为了追求商业价值，而只是出于对城市与历史的敬畏。在陈雷看来，从事社会公共事业的 成果，甚至比做出的商业项目更具说服力，“商场做得好不好，有时还见仁见智，但公共部分的投入却是有目共睹的。”
开发方在放手一搏后，更难能可贵的是做到了对品质的坚守。成都远洋太古里建筑街区的各具个性、无法复制，无疑增加了建设的难度，项目伊始便专程在案场附近租 下一个临时场地，并按照设计方案搭建一比一模型，细致到室内装置、室外铺装、街道与建筑的关系等均逐一呈现，再进行设计调整，最后修改出一个较为完美的方 案，才到现场正式施工。
无独有偶，项目从卫生间、扶梯、大堂到地下走廊等公共区域，也都经过了二次打造。“其实在2013年年底，我们已经初步完成了整体建设，但商业公共区域部分 的精装修方案没有达到让人眼前一亮的效果，所以又全部废掉，邀请了新的国外设计团队重新设计。”陈雷坦言，这其中除需再次投入资金，交付时间的迫近也是一 大压力。
可以说，远洋太古里如今的惊艳，正是远洋地产与太古地产不惜投入、时间、心力，极致追求的成果，也是双方企业文化与品位融合的充分体现，“我们各个环节都在做项目的内涵，因为希望这个项目能像大慈寺一样长久”。
谈国际大牌博弈：
火星粘地球 用双赢达成共识
在成都远洋太古里，一众国际大牌极具个性化的旗舰店设计形成了一道靓丽的风景线。它们或从国外空运造价不菲的外墙石材，例如爱马仕；或为搜集老建筑古砖重装 墙面推迟数月开业，例如纪梵希；或数倍扩大面积特设餐饮业态，例如无印良品；但更多地，是各自创造性地融入了中国元素。
这些门店在装修设计、商品陈列、灯光营造上的用心，显然加码了项目的高颜值。实际上，为了协调大牌商户呈现更具创意的店面设计，开发方也经过了无数次的博弈 与坚持。“火星和地球如果粘在一起，就变成了一个更大的地球，创造的生活空间也会更大。”陈雷认为，双方的关系，与其说是碰撞，不如说是融合。
因为有着双赢的目标，所以容易达成共识。这些国际大牌认可并相信成都远洋太古里，希望通过这个窗口强化自身的商业标杆地位，并剑指整个西南区域乃至全中国。 陈雷表示，也正是高端品牌的示范效应，促使了其他商户迎合项目的定位创新设计，而整个商业空间也更加充满创意及富有体验。
谈成都商业环境：
反馈超预期 聚合多省消费力
“方所在节假日的客流量很大，，店员感觉都来不及整理书本。”陈雷举例说明，成都远洋太古里自体验期以来，到访人数的超乎想象。入驻项目的许多商家也反馈，无论营收还是客流都超越了品牌的其他门店。
“成都远洋太古里似乎并未经历痛苦的培育期，试营业后上升非常快。”加之消费群体的准确及收获的良好评价，陈雷表示很满意这座城市的反馈，同时也对它的消费力充满信心。
在他看来，成都影响的不仅仅是自身，还包括整个四川，甚至西南地区。它通过聚集效应，将周边多个省市的消费力集中爆发，这在国内是相当难得的。正是看中于 此，众多奢侈品牌才敢于将全球最大单店放在这里，也让成都人占尽先机——领略了许多其他城市所没有的天然资源与风景，又享受了全世界最高端、最时尚的商 品。
“通过业态和品牌的互补，成都远洋太古里与周边现有商业奠定了高端商业的环境”陈雷认为，越是扎堆生意越好做，但却应避免同质化竞争，因为丧失商业个性与内涵会削弱城市的聚集效应。从这个层面上看，成都远洋太古里带给这座城市的，还有关于商业环境如何发展的启迪。
而城市商业环境的优劣与区域政府的重视程度也息息相关。在成都远洋太古里正式开业当天，远洋地产董事局主席李明不止一次地表示锦江区政府是自己见过的最好的区政府。陈雷认为：“这并不是单纯的礼貌与客套，项目能成功，绝对跟当地政府的战略定位有相当大的关系。”
在远洋地产与太古地产携手拿下大慈寺地块之前，锦江区政府已与太古地产商谈了数年。能让政府抵挡住土地财政的诱惑直到找到足以匹配的投资方的，是其再造一张 成都名片、树立城市文化商业新地标的期许。这从当初项目正式案名未定时，使用的“大慈寺文化商业综合体”一名中，也能看出端倪。
“政府希望这个项目成为产业升级换代、完善城市功能的抓手，项目所在片区也将打造为成都的中央商业区。”陈雷感叹，能有这样具备战略眼光且敢于坚守的政府，何尝不是这座城市的幸事。
谈远洋商业规划：
坚守核心城市 实现弯道超车
随着北京颐堤港、成都远洋太古里、北京未来广场等多个商业项目的顺利建成并成功运营，远洋在商业地产领域已收获渐丰。而未来远洋还将继续与太古地产合作，重 点投资处于一二线城市核心位置的大型综合体；同时，远洋地产也将长期持有一定规模以社区集中商业为主的自有商业零售品牌。
陈雷强调远洋的商业投资将依然坚守一二线城市的核心商圈，“随着城际交通的发展，绝不会每座城市都变成独立的商业中心，而会更强调各城市之间功能的配合，越 是核心的城市才真正具有商业价值”。虽然也面临拿地难、成本高等问题，但陈雷认为，高投资往往带来高回报，而政府对于旧城改造精耕细作化的需求，以及地铁 对于城市交通格局的大力调整，也使得优质的商业项目依然有机会获取核心地段的土地。
但远洋地产并不会走规模扩张、批量取胜的道路，“远洋不会做快速复制的产品，而走的是弯道超车的概念，以耐力打造拥有长久价值的项目”。这与“绅士”太古的逻辑不谋而合，或许也是双方能够结成战略伙伴的关键基因。
而这样一对志同道合的伙伴，在强强联手之后也产生了1+1>2的效应。“双方的合作十分民主，专业上各有主导，但又要达成共识，通过共同负责合作项目 的全业务流程，相互融合，取长补短，进而变成‘共长’。”陈雷坦言，在共事近9年、共同走过两个完整的项目后，远洋地产在发挥自身的房地产开发优势的同 时，也从太古地产成熟的商业运营经验中取经，在招商运营能力上大为获益。
“三生有幸！”这是陈雷对于双方能够达成战略合作共同开发品质项目的感叹，而这样的合作还会继续。李明也曾用“已有‘孩子’出世，希望未来可以一起孕育更多 ‘孩子’”来比喻双方企业的亲密关系。但对于下一个“孩子”的出生地，双方仍在慎重选择中，毕竟每一个“孩子”都是一个全新个体。。
谈电商冲击：
无惧挑战 商业内涵创造生存价值
在当今中国，电商不断冲击实体经济，商业领域同样如此，从线下向线上迁移似乎已成趋势。“但对于个性化或强调文化氛围、体验氛围的商品来说，电商却并不可怕。”陈雷对自己的项目很有信心。
的确，成都远洋太古里的商家，无论是奢侈品还是特色品牌，均强调小众、个性与设计感，甚至许多商家还开始进行强化体验感的多业态跨界，所以并不畏惧以大量重 复与价格优势见长且体验性差的电商。即使是在遭受电商冲击较为严重的超市板块，走精品路线的门店受到的影响也是有限的。。
陈雷反复强调不做简单复制的大众产品的优势再次得以体现，“真正好的项目融合了丰富的城市功能与商业内涵，具有强大的生存价值，不仅是电商，也不会畏惧未来的任何挑战”。
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