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30年楼龄房改房 出租还是卖掉好?

https://m.biud.com.cn 2015年05月06日15:22 家居装修知识网  

羊城晚报记者 张爱丽

    案例:市民李女士在越秀区中国大酒店附近的象岗山上有一套五楼房改房,房产证面积显示为106平方米,其中套内面积为96平方米,并带一大平台,楼龄为30年,框架结构,无电梯南向。她想知道,该套房是出租划算还是出售划算?

    本期专家:市场专家崔志新、满堂红市场部研究员刘镜棠

    分析:近十年来,房价一直在突飞猛进,即使在去年楼市喊冷的情况下,房价也出现了小幅上涨,这使得很多人都觉得房子是个保值品甚至增值品,其实保值或增值的并不是房子本身,房子作为一件商品,买下来之后就存在着折旧,因此它也是贬值的,真正升值的是房子所拥有的土地,土地是在不断升值。所以在考虑出售还是出租时,先要比较一下是房子折旧率高,还是土地升值快。市场专家崔志新认为,如果是5年以内的次新房,土地升值远远超过房子折旧,而对于那些比较老旧的房子,即使整体房价在大涨,这些房源的升值空间都会比较有限,尤其是混合结构的老房子。

    对于李女士的房产,满堂红市场部研究员刘镜棠介绍,象岗山小区位于省一级名校东风西路小学入学路段,目前市面上放售和放租均十分少,放盘均价为2.3万-2.7万元/平方米,106平方米单位月租为4500-5500元。该单位放盘价可以定在2.5万元/平方米左右。

    刘镜棠表示,李女士的房子该卖还是该租则要视乎业主将来的打算和经济环境。如果打算该物业以后都不会作居住之用,而物业售价亦符合心理预期的话可以选择卖,因为目前租金回报率相对较低,在2%左右,且随着楼龄不断增加,租金上涨会相对乏力。另外,近期广州市教育部门消息显示,未来广州市将有可能实行学区化教学,该单位的学位房价值存在一定下降的风险。

    房管家支招:目前卖家通常以实收挂牌,按李女士物业当前的市场价格来算,其净到手为265万元。如果260万元存一年,按银行一年非保证金存款利息3.3%来计算,可以拿到8.75万元的利息。而如果出租,年租金收益为5.4万至6.6万元,相差3.35万至2.15万元。

    “其实,最好的方式是,房子卖掉后所取得的资金,李女士可以做一个稳健的投资组合,以规避流动性和投资风险。”兴业银行一支行的理财师陈小姐建议说。

    “按照5:3:2的比例分别投资于债券基金、银行保本理财产品(或定期存款)和股票型基金,这样一是兼顾了投资的收益性、安全性和流动性,二是可以根据投资者具体风险偏好来确定具体的理财方案。”陈小姐说,目前一些银行发行的信托类理财产品,可以在获得收益的同时,保证良好的流动性,很多理财产品也有比较好的收益,建议投资者短期、中期、长期分开买,这样风险分散,机会成本低。另外投资者本身若对股票知识有一定了解的话,也可以拿出一定比例分批介入一些股票,以提高投资组合的总体收益。

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