在北京住宅市场回暖之际，北京商住市场表现并不乐观。据机构统计显示，今年1月至4月，北京商住新房成交量为3141套，这在限购实施后创五年新低。有业内人士表示，北京商住市场将会出现分化，出于投资目的的购房者购买商住产品需要更加谨慎。

  前四月商住新房成交同比降46%

  在北京实施限购以后，商住房以总价低、不限购的特点开始在市场上走俏。北京商住市场出现供不应求的状态。然而，从2014年起，北京商住市场从供不应求逐渐转变为供过于求的状态。进入2015年，这种市场形势没有得到缓解，北京商住市场成交量出现走低。来自亚豪机构数据显示，今年1月至4月，北京商住新房成交量为3141套，同比下降46%。从2011年至2015年前四个月北京商住新房成交量数据来看，今年的成交量成为历史新低，比2012年前四个月成交量最低点还少1253套。

  亚豪机构市场总监郭毅分析说，各种宽松政策的出台，更多的是给北京住宅类产品带来了利好，并没有辐射到北京商住类产品上，所以新政没有拉动商住新房成交量的上涨。随着首付比例的降低、税费的减少，购房人购买北京住宅的杠杆率提高了，但购买商住房的杠杆率基本没有变化。这就造成部分原本打算购买商住房的客群，放弃购买商住房，转而去购买住宅。

  伟业我爱我家市场研究院分析师宋辉表示，目前北京楼市整体成交中，刚需和改善需求占比达到90%，高端需求和投资需求占比很小。以前北京商住新房吸引了部分投资需求，其中有一部分人在新政出台后开始出售商住房，转而去购买改善住宅。北京新增商住二手房位置较好，对商住新房成交产生一定的冲击。

  三个区商住库存量大

  目前，北京商住市场库存量已经达到历史高位。据亚豪机构数据显示，今年4月底，北京商住市场库存量为35892套。在京城各区中，通州区、大兴区、房山区商住库存排名前三位。来自伟业我爱我家市场研究院数据显示，截至5月4日，通州区商住房库存量为8309套，大兴区为4496套，房山区为3706套。

  “在这三个区域，同类商住产品供应规模过大，供需关系并不均衡，造成严重的去化压力，库存居高不下。”宋辉如是说。郭毅认为，房山区的商住产品在长阳、良乡板块过度集中，存在产品同质化的劣势，该区域商住产品的销售难度加大，才会出现库存量居高的情况。在大兴区、通州区，商住产品分布比较分散，市场竞争没有房山区激烈，但是由于商住产品具有高容积率的特点，每个商住项目一次性取证的预售量较大，再加上现在商住产品的销售周期比以前慢了，致使这两个区域商住产品库存量处于高位。

  业内观点

  购买商住产品需谨慎

  亚豪机构市场总监郭毅表示，以前的商住产品大多位于五环以内，这些产品未来可以取得较高的租金收益，所以销售情况较好。现在的商住产品大多位于六环附近，未来租金收益没法得到保证。出于投资目的的购房者购买商住产品需要更加谨慎。

  “北京商住市场将会出现分化。”郭毅说，在商住产品供应不大的区域，后续商住产品推出较少，在售商住项目成交量将有可能上升，价格也会稳中有升。在商住产品供应过大的区域，在售商住项目就会不好卖，而后续商住项目入市，将会陷入销售困局。

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