在严格限购政策背景下一度“所向披靡”的商住房市场，随着住宅市场调控政策的逐渐放松，正面临前所未有的库存压力。在9·30和3·30两轮调控政策之后，北京楼市整体出现明显升温迹象，但商住市场却出现与大势相悖的表现，无论是成交量还是成交价格，均出现下挫。业内人士普遍预测，潜在的增量与高企的库存累加，商住市场还将在未来爆发出更大的危机，而控制总价、提升产品差异化与独特性、满足居住者复合性需求，才是商住房市场打响反击战的唯一出路。
□数据
成交量连续两年大幅回落
据亚豪机构统计显示，2015年一季度，北京商住产品的成交均价为21959元/平方米，相比2014年的22331元/平方米小幅下降了两个百分点。
与成交价格的小幅回落相比，北京商住市场成交量连续两年出现大幅下挫。数据显示，2013年商住产品的月均成交套数为2198套，2014年降至1112套，同比大降五成；2015年一季度，商住产品的月均成交套数进一步下滑至782套，成交的回落幅度高达三成。
事实上，商住市场巨大的去化压力早在去年三季度已经出现端倪。亚豪机构统计数据显示，到去年9月底，北京商住产品库存达2.6万套，与二季度末相比，增加了近4000套，创下22个月以来新高。
据北京市房协秘书长陈志介绍，此类产品相对集中的区域包括房山长阳区域、门头沟区域、大兴黄村和六环附近、通州台湖区域、通州运河核心区以及北六环未来科技城和北七家区域。“门头沟区域隔一条路的两个项目都是类住宅产品，每个项目都有四五千套的存量，两个项目都近1万套了，库存压力很大。”
亚豪机构副总经理高姗分析，2013年北京住宅土地出让方式是在达到竞价上限之后竞建保障房、自住房面积，造成商品住宅用地面积缩减、地价高企，部分开发商为了平衡项目利润率，往往选择将商业公建用地中的可售部分开发为商住产品，以实现房企资金快速周转，这将造成今年商住产品进入供应高峰期。
□原因
规划僵硬过度供给商办写字楼用地
据陈志介绍，规划已经脱离了目前的现状，在某些区域配建大型的商业和写字楼并不符合市场情况，也未顾及市场需求。事实上，不可能每个区域都能支撑起一个大型的商场，尤其是在电商的严重冲击之下。但土地的供应仍然有不少此类用地，按照人均10平米的办公面积计算，目前的供给也超过需求。这是此类产品极度过剩、长期积压、去化较慢的重要原因之一。
另外，在目前的政策环境下，对购房者来说，此类产品并未获得住宅产品同等的待遇，首付和贷款的利率都比较高。“但是，这类产品是北京刚需市场的重要补充，很多住宅目前的总价都高达两三百万，远远超出刚需人群的购买能力，而类住宅产品户型小，总价低，是解决一部分人群居住问题的产品类型。”
基于此，陈志认为，应该停止此类土地的供应，为企业正名，让企业名正言顺的去开发这类类住宅产品，作为住宅的补充上市。同时，北京市的规划调整中应充分考虑到这些，做好相关的教育等配套，尽量疏导，以保持社会的稳定和房地产的健康发展。
政策利好挤压商住置业需求
除了以上原因之外，还有一点不容忽视的，受限购政策影响，之前几年里商住产品的销售情况尚可，但近一段时间以来出台的政策利好并未覆盖商住，反而分流了商住的置业需求。上海易居房地产研究院研究员严跃进认为，无论9·30还是3·30均是针对住宅属性的商品房，在购买二套住宅的首付比例由6-7成降至3-4成后，商住首付依然维持着五成首付，这一点上，购房者选择的天平无疑向普通住宅倾斜。
而从产品属性上说，和纯住宅楼相比，商住产品的居住品质存在很大的差距，私密性、宜居性都不能得到很好的保障，商住产品生活成本高、居住密度高、产权年限低的“两高一低”的劣势又被市场放大，因此销量重挫。
□出路
打造“独创性”产品
随着调控政策的宽松，住宅市场的成交继续对商住市场形成分流，那些库存过高的区域，在售商住项目首先需要进一步调整价格、提高优惠促销的力度，降低首付和贷款利率过高的弱势，增强对于购房客群的吸附力。
除了价格杠杆以外，商住产品的开发商还应在规划指标限制范围内，深化产品设计。在亚豪机构市场总监郭毅看来，当前一些开发商将商业办公用地设计为独栋或联排产品，也赢得了一定的市场认可，此外，商住中LOFT产品的占比较多，调整进深和面宽的比例可以实现产品的采光和通透性，错层的产品设计可以增加首层的面积，居住舒服度更高、功能性更强。
具有稀缺性、独创性的商住产品同样能获得热销。今年4月，位于马驹桥的合生悦上城128套精装修房源开盘即售罄，在合生创展华北区营销总经理刘芸岐看来，稀缺性和独创性是项目热销的原因之一，与北京众多LOFT产品都是4.2米的层高不同，项目5.5米的罕见层高力压同类竞争产品。
此外，对于市场需求的准确把握，也成为项目热销的原因，刘芸岐表示，在北京，如果想要三代同堂的生活，购房者需要购买200平米左右的物业，符合这个要求的产品大部分是大平层或者别墅，对于有一步到位的置业需求却又并非富人阶层的购房者来说，现在有一个200万搞定四居室的机会放在眼前，或许是一个最佳的选择。
加大商业配套比重
而对于商住产品普遍存在的生活配套欠缺的问题，不少房企开始在产品业态中加大商业配套的比例。
位于门头沟的远洋新天地营销负责人告诉记者，远洋新天地在传统建制的新中式院落居住空间中，规划了公寓、写字楼、体验式风情商业、创意社区服务平台等多种业态，可以满足业主全面生活需求。此外，区域一些项目甚至打出学区房概念，吸引购房者。
面对激烈的商住产品竞争，一些项目也开始进行产品功能创新，以提高项目吸引力，在房山长阳，五和万科长阳天地打出青年人创业的口号，销售人员表示，项目以“活力青年社区”为定位，汇集了花园公馆、精品住宅、运动公园、服务公寓、黄金商业五大业态，既可以作为青年创客的创业基地，同时也能够成为业主私享空间。此外，绿地集团也将在今年上半年在房山项目打造绿地版的共享办公产品，据悉，位于良乡的北京首个市级高校大学生创业实践及孵化基地预计今年5月正式投入使用。房山拥有庞大的青年创业客群和政策扶持，这也使得房山部分商住产品更偏向办公属性。
总之，在商住产品的市场形势趋于恶化时，性价比才是王道，在控制价格的前提下提升产品，充分满足居住者的复合化需求，方可赢得市场。
□现状
A房山
同质化竞争严重
“去年4月份在良乡大学城买的LOFT商住项目，当时是每平米24000元，还是托人买的，谁知现在降到每平米18000元。”提到过去一年的买房经历，小王后悔不已，“当时买商住就是为了投资，谁知不升反降，还不如炒股。”
小王在房山商住投资经历是整个房山楼市变迁的一个剪影。在经历上一波成交高峰之后，今年开年以来房山新房市场出现供应与成交回落情况，来自机构统计显示，今年一季度，房山新房供应2677套，成交1387套，分别较去年同期下降12.7%与29.6%。受到市场低迷影响，今年一季度房山新房成交均价为每平米18413元，较去年同期下跌7%。
在房山楼市供应减少的同时，商住项目的占比在明显上涨，竞争日渐白热化，记者在长阳、良乡两个板块调查发现，打出不限购、低总价的商住项目扎堆，在同质化的竞争之下，房山商住产品价格开始明显回落。
“前几年房山竞争最激烈的是刚需产品，现在是商住。”房山当地一位项目销售人士向记者表示，房山商住扎堆，已经成为房山库存压力最大的产品。
B门头沟
商业配套成短板
自2013年年底以来，门头沟相继供应了一批住宅、商业和自住型商品房用地，伴随着这些项目面市，门头沟已经形成了高端、刚需和商住、酒店公寓多元的格局。去年底，商住项目的接连亮相又成为了区域楼市的一大特点。
以华润悦景湾、鸿坤七星长安、西长安壹号、远洋新天地、中铁梧桐汇为主的低总价商住产品，将占据区域2015年主要供应量，各个项目价格均在3万元/平方米左右。
门头沟一在售项目相关负责人介绍，门头沟区域的商住型产品近两年来并不多见，此次商住项目的放量，也与去年底到今年初的土地成交热潮有关，伴随着各地块规划的推进，未来将会有更多项目亮相门头沟。
记者调查发现，目前门头沟商住项目大多打出“京西”及长安街西延长线的概念，突出门头沟交通的便利性吸引金融街、海淀等区域的购房者。以莲石、阜石两条地域高速为枢纽，贯通门头沟与城区。随着S1线和地铁6号线西延长线通车，门头沟将与北京西部核心区域彻底融为一体。交通便利性吸引了不少京西的首次置业的上班族，目前商住购房主力也主要集中在西四环、西三环沿线甚至西二环的购房人群体。
不过，记者调查发现，门头沟分为新老城区两个板块，其中老城区发展成熟，无论是交通、医疗、教育还是大型商业，均较为完善。购房人入住即能享受完善的生活配套，不需要经历区域发展成熟的过渡期。而门头沟新城区成为目前商住扎堆区域，其生活配套方面则较为欠缺，有待发展。在这一板块，商业、医疗等日常配套还有待完善。
C大兴
潜在供应压力大
曾经对外宣称将冲击北京在售商住LOFT最低售价的北京城建·北京密码项目，将在本月底继续推出其二期房源。该项目位于大兴区南六环外魏善庄镇，一期已于2015年2月5日开盘，项目户型是40-80平方米的精装修LOFT产品，均价1.7万元/平方米。
销售人员近日告诉记者，从4月1日起，项目的优惠已经从原来的2万抵8万变成1.5万抵5个百分点，相当于总价打9.5折，“总价越高可能享受的优惠就会越大”。销售人员说，目前二期正在排号阶段，但仅排了60-70组左右。
记者从北京市住建委网站上看到，今年1月底，该项目一期即1号楼共推出844套房源，目前已签约557套房源，签约面积34681.77平方米，成交均价为16820元/平方米。与1号楼同日取得预售证的还有2号楼、3号楼和4号楼，这3栋楼累计房源高达2537套。销售员所称的二期也就是2号楼，一共有713套房源，但销售人员表示，目前尚不知道二期是否会全部推出该批房源。
除了开发商承诺的24000平方米临街商业及约21万平方米生态公园外，目前项目的配套主要有世纪联华超市、魏善庄医院以及卧龙双语幼儿园、孙村中小学、魏善庄中学。除了价格优势和毗邻首都第二机场的地段优势，目前项目的配套并不算完善。“真正繁荣起来应该是在第二机场修好之后”，一位业内人士表示，有机场的带动，这个区域才会慢慢步入高端区域。
除了大体量的在售项目，大兴区域潜在的供应压力还表现在多个待售和待开发项目上。去年4月，大兴黄村集中成交多幅多功能用地，其中，万科和首开联合体以7.63亿元摘得大兴区黄村镇商业金融用地，建设面积94870平方米；恒大地产以41.6亿元总价配建36752平方米自住房和不少于15700平方米的限价商品房的代价摘得黄村公建混合住宅用地，总建筑面积为174840平方米；泰禾以51.7亿元拿下黄村两幅多功能地块，建筑面积分别为82719平方米和176549平方米。目前仅有泰禾方面公开表示，黄村项目将建成高端时尚的城市综合体，项目或将在今年入市。
D通州
商住项目分化明显
作为近年来土地出让的主要区域，通州区出让的土地中有较多住宅属性之外的土地，其中，通州运河核心区、台湖和宋庄是此类土地出让较多的区域。根据亚豪机构统计，通州是商住产品的主要集中区域之一，商住产品的库存量高达8863套。
记者五一假期期间走访了台湖等区域的商住产品项目，项目的分化相对比较明显。首开万科台湖新城的售楼处里有不少购房者看房，据该项目的销售人员介绍，其在售产品为LOFT精装公寓，户型面积为40-60平方米，主推万科精研49平方米全能小三居，最低总价130万元/套。紧邻该项目的泰禾·1号街区销售情况也较为乐观，所剩房源不多。
相关的统计数据也显示，4月该项目销售了72套房源，成交均价为2.289万元/平方米，销售总金额为8149万元，位居4月份商住产品销售总金额的第三位。而位于同区域内的泰禾·1号街区则以6792万元的总销售额位于第四位。
相对于以上两个项目而言，该区域里的其他商住产品销售并不顺畅。记者在某售楼处看到，买房人不少，但记者问了多数购房者，都是购买其住宅产品的，鲜有商住产品的购房人。而另外一个纯商住项目里，购房者更是寥寥，住建委网站显示，该项目去年拿到预售证的绝大多数房源依然处于可售状态。
通州运河核心区也是通州商住产品的主要供应区域，据记者了解，目前在售的华业新北京中心项目正在排卡过程中，销售人员告诉记者，最先销售的是LOFT产品，排卡可享受1万抵3万的优惠，总价140万起，共有1976套房源。“我们第一次推出了500多套，现在已经排了270多个号了。”
据记者了解，通州运河核心区自2010年开始出让土地，最早拿地的项目就是华业·新北京中心这个项目，截至目前共出让了41块多功能用地，规划建面368万平方米。
京华时报记者 潘秀林 桂瑰 邢飞
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