【热点观察】政府的房地产市场“政策适应性调整”是必要的

　　大部分城市有望今年完成调整 财政扩张力度或进一步加大

　　财政部财政科学研究所原所长 贾康

　　中国经济进入新常态，在由“新”求“常”的情况下，必须抓住创新驱动这一调控方略，密切关注房地产业的下行。因为中国现在的工业化、城镇化以及伴随着的国际化、信息化和市场化，总体发展中，很重要的支柱性产业就是不动产房地产的投资和发展。而在城镇化过程中，前30年已经有近3亿人，今后几十年还将陆续有4亿左右的人从农村走向城市定居，所以城镇中心还将持续扩大，并在宜居程度上升级优化，所以房地产必然形成整个产业优化、发展、升级中的支柱。

　　去年年初开始，房地产市场发生了非常明显的变化，其主题词应该是“调整”与“分化”，绝对不是有些人说的“崩盘的过程”。这样的市场调整分化，在我国实际演变过程中总体已可认定是健康的，大家要在深化的市场中认识和学习，重视分线、分市、分地段、分类型的具体分析，在理性认识市场的情况下决定自己的投资行为、开发行为。

　　在房地产政策上，我认为现在已看到的政府的主要动作，可以称之为“政策的适应性调整”，这种适应性调整是必要的。因为过去担心房地产市场过度泡沫化，怎么调似乎都表现为“单边市”，政府甚至不惜动用种种行政手段，但在缺少制度建设要素配套情况下，依然不能有效遏制房地产市场的过度炒作。而现阶段情况已发生重大转变，政府可以不再担心无忌惮的疯炒，也应该进行政策的适应性调整。

　　今年大部分城市有望完成调整

　　地方政府因地制宜逐步取消限购是完全有必要的。我更愿意称这种行为是考虑市场下行背景，帮助市场更合理地恢复常态。现在还有几个城市没有取消限购，北京、上海、广州、深圳和三亚，它们各有各的道理。作为一线城市，外来人口压力太大，当地政府在维护基本公共服务的均等化压力之下，还不能很好地适应人口涌入的变化来消除“城市病”。总体来说，是以权宜之计行政手段的限购，限制外来人口的压力。而三亚在旅游业的推动下，已经形成了一轮购房的发展，但当地购房人大量是非本地的居民，当地政府认为这种结构状态需要调整。在这种形势下，不取消限购，我觉得也是合适的。

　　政府的金融政策、信贷政策的放宽，也是一种政策适应性调整。比如说首套房贷款政策，就合乎市场规律，这是在无泡沫化威胁情况下，让市场交易中消费者主权更多起作用，市场信贷不用担心疯炒的情况下，应该更多让市场在竞争中自由选择，让消费者自己判断。这种情况下，首付的比重在调低，也很有必要，大家已经比以前更好地认识了市场的风险，更理性地在做判断，这时候适当降低一些首付的比重，实际上是使市场的活跃程度适当提高，但不用担心这样一来马上就变成疯炒状态。

　　再说到财税，我注意到交易政策在放宽，原来坚持持有五年以上再转手交易的二手房才可以享受个人所得税的减免，现在不少地方放宽到只要持满两年就可以享受个税的减免政策。这也有利于房地产市场的活跃，有利于按照市场机制减少存量空置。实际上，现在大量的二手房涌入市场，使供需关系较好地得到了校正。以前需求一路上升，供不应求；现在反过来要消化库存。总体来说，这有利于盘活存量，促使生产要素更多地流动起来。

　　据我观察，总体来说，中国房地产市场低端的代表温州，高端的代表北京，都已经完成探底。其他的二线、三四线城市，在消化原来的泡沫、消化存量方面，出不了大格，也是一个调整中的收敛过程。所以，我们可以看得相当清楚，今年很有希望基本完成大部分城市房地产市场的下行调整。当然，有些城市还是会存在压力和局部问题，甚至不排除个别地方、个别开发商进入非常困难的状态。

财政政策应给予积极支持

　　在经济下行中的房地产市场，还要继续完成调整。在这种情况之下，一方面对房地产市场要有长远发展信心，另一方面要特别注重房地产市场还在继续变化中的情况下，财政的政策调整与制度建设是十分必要的。

　　那么财政方面基于前一段信贷政策和前期税收政策的基本铺垫，应该做什么事情？我认为有这样几点：

　　宏观经济下行如果压力加重的话，不排除财政扩张力度作适当的上升。在中央经济工作会议、今年全国“两会”、不久前的中央政治局会议都加力增效的方针之下，积极的财政政策及其扩张性政策力度，总体上要符合稳增长要求。今年的赤字率在表面形式上算账是2.3%，财政部部长楼继伟特别强调，实际算账的水平，把中央预算稳定调节基金的进出等因素算在一起，是2.7%左右，但也在安全区。有必要的话年内适当增加财政政策的力度，应是一个预备方案。

　　政府必须全力做好从棚户区改造切入的保障房建设，财政方面要更好发挥支撑和结构优化导向作用。这里面的一些具体机制，中央已经给出了非常清晰化的指导，比如说保障房建设要以棚户区改造托底，原来十几种保障房的名目，现在可以主打两种类型，一个是把廉租房和公租房合在一起；二是共有产权房，能较好地满足现实的需要。

　　要加紧政府与社会资本合作(PPP)的法律法规制定工作，推进示范项目，同时要培养契约精神，以有助于在财政支持情况下，更好地优化结构和应对全局发展的需要。

　　同时，应该适时加快推进房地产税立法。今年财政部财政预算报告里明确表明对于房地产税这个改革作配合立法的基本态度；三中全会明确要求加快房地产税立法，并适时推进改革；从时间表上，按照中央的要求应该最晚2017年全国“两会”的时候人大能够审批房地产税的法律。这样就不是简单“扩大试点范围”，而是按照法律来执行。总体来说，房地产税如果未来能推出，一定要考虑中国国情，处理好“扣除第一套房，还是扣除人均多少平方米”的问题。

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