万达万科合作详细计划今公布 业内人士称实际大于炒作才能应对困境

　　文、表/广州日报记者林琳

　　昨日，万达、万科将联手的消息公布，万科A(000002)涨幅达5.6%，其他房地产股的涨势也被认为受惠于“双万”的合作消息。据了解，今日万达集团和万科集团可能会公布合作的详细计划。

　　业内人士分析，尽管房地产市场陆续有政策利好，但行业已从“黄金时代”进入“白银时代”，企业面临资金短缺、去库存难的问题，“强强联合”是应对困境的一种策略。

　　“双万联手”或优势互补

　　昨日下午，多日来一直在13.5元至14元间上下振荡的万科在收盘前半小时内突然拉升至14.7元，涨幅达到5.6%，多个房地产股也都出现了同样的涨势，如金融街(000402)也几乎同时从12.89元拉升至13.7元，最后以13.59元收盘。有业内人士分析：应是受到“双万联手”刺激。不过，万达商业(03699HK)昨日微跌1.69%。

　　万达、万科目前在商业、住宅中各占龙头地位。截至2014年12月31日，万达集团旗下的商业地产公司总收入达1078.71亿元，较2013年增长24.31%。5月8日，大连万达商业地产股份有限公司公布其截至2015年4月的未经审计经营数据，1~4月万达商业累计实现合同销售额约为271.70亿元，累计同比增长18.8%；1~4月累计合同销售面积约311.63万平方米，累计同比增长55.8%，仅4月份万达商业实现合同销售额达104.76亿元，合同销售面积达121.18万平方米。

　　而2014年万科实现销售金额2151.3亿元，同比增长25.9%，在全国商品房市场的占有率由2.09%提升至2.82%。

　　中国指数研究院广州分院院长张化学分析：“对万科来说，在商业上鲜有突破，而通过与万达联合，可以迅速弥补商业方面的短板，在城市配套服务商的路上走得更快更稳。对于万达来说，近年来也是转型不断，从电商到旅游地产等，到海外大举扩张，但根本上万达的销售收入仍是住宅(包括公寓)类产品。可以借助万科在住宅标准化、产业化等方面的领先优势。”

　　他认为，两大巨头合作标志着房地产业进入新的发展阶段，企业间的合作、并购将更多。

　　业内：开发商难独扛重担

　　万达和万科并不是第一次被并提，自两个企业“发家”开始，他们就频频被业内“相提并论”。2001年被业内认为是两“万”的分水岭，万达以“商业＋住宅”两条腿模式开走，而万科以住宅专业化为定位，经过之后的“黄金十年”，他们分别成为商业地产和住宅地产的“头牌”。

　　张化学认为，目前万科和万达分别面对不同的问题。万科的问题是从住宅开发商到城市配套服务上的转变过程中，商业能力欠缺，阻碍转型速度；万达的问题是大量的商业沉淀占用大量的资金，住宅开发过程中标准化、产业化和房屋质量有待提升：“房地产市场进入白银时代，对开发商的产品能力、管理能力、融资能力都提出了更高的要求。依靠单一竞争力将面临一定的挑战，因此企业间通过相互合作、并购可以实现优势互补，提高总体竞争力。合作、代建等都是比较好的做法。”

　　广州中原地产项目部总经理黄韬认为，强强联合可以在大型项目的投标、开发上展现各自优势，但互补中唯一风险就是能否实现“1+1大于2”：“如果这种联手只是个别项目合作，那炒作大于实际，如果是战略的联盟，那么就有可能产生很大的能量。”

　　现状：房地产企业困难重重

　　房地产企业的联手并不是第一次出现，以广东市场为例，保利、越秀曾经合作“岭南林语”项目；而广州亚运城就是由富力、碧桂园、世贸、中信等几大发展商联手建立的；而珠江新城的天銮项目由新鸿基负责商业部分，合景泰富负责公寓部分，富力负责写字楼部分。

　　“虽然区域发展需要发展商强强联合来承担项目，但是目前在整个市场中，这种合作还未是主流。”黄韬认为。不过，发展商面临的困难令他们也需要实现转型、寻找出路。黄韬认为，发展商面临的困难是多种的，一个是资金困难、销售去库存难度，一个是发展遇到瓶颈：“比如万科在住宅发展上已经到了极致的程度，需要创新。”另一方面，宏观经济的影响导致房地产企业的利润下降、成本增加。

　　他分析，目前整体市场分化更为严重，一线城市、都会城市的一手市场较好，今年有可能出现价量回升，如广州市场自去年三四季度回暖后，今年复苏迹象更为明显，而5月行情预计向上。但三四线、五六线城市预计今年未必能够止跌。

　　不过，在他看来，商业地产的压力大于住宅，原因是受到电商冲击，实现商业转型需要一段较长的时间。

　　万达

　　2000年后将战线收缩在以商业地产为主的五大支柱产业，创造了万达特色的商业地产模式。

　　几年时间内，产品更新到第三代，目前正向第四代过渡。创造性地开发了单店、组合店、城市综合体三代产品。

　　“现金流滚资产”的租售结合的商业地产模式。

　　销售金额约362亿元。

　　万科

　　早期确立了以经营房地产业务为主，并涉及商业零售及工业制造的大型股份制企业。

　　从最初获“鲁班奖”的荔景大厦到城市花园、四季花城到万科城等，目前住宅产品已更新到第三代。

　　住宅快速滚动开发，追求IRR。

　　销售金额约368亿元。

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