东莞楼市继续火热。

　　连续三次降息 股市资金回流楼市 不过部分品牌房企前4月成交金额缩水

　　5月11日央行再次降息，是最近半年来的第三次降息，为东莞火热楼市再添一把火，加上股市高涨，部分股民减持套现，资金回流楼市，别墅等豪宅市场再度吸引大量投资客，5月楼市“高烧不退”。不过，从市场成交情况来看，由于部分房企项目上市供应不足，除万科外，碧桂园、恒大、万达、金地等品牌房企前4月收金缩水，5月房企定价仍谨慎，以走货为主。

　　三次降息：

　　月供累计少521元

　　5月10日，央行决定自2015年5月11日起金融机构人民币一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.25%，同时，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.3倍调整为1.5倍。

　　自去年下半年全国多地放开购房限购令，去年9月底开始“首套房”认定标准正式放宽，到今年3月底二套房贷首付比例降至四成，和去年11月底央行首度降息以来，目前已累计经历三次降息，一年时间内政策及资金环境由“紧”变“松”，房地产作为资金推动型的市场，在多轮降息降准的通道之下，整个市场资金流动性明显增强，其货币政策宽松尺度已近似2008年和2012年的情形。

　　东莞中原地产市场研究部介绍，对购房者而言，此次降息最直接的利好是购房成本的减少。买房人申请商业按揭贷款100万元，贷款期限20年，用等额本息还款法，累计三次降息利好，降息后月供比去年11月22日前减少521元左右，总利息共减少了12.51万元左右。降息的利好尺度较大，将十分有利刺激引导观望购房者加速入市，预计下阶段楼市热度不减。

　　资金回流：

　　股市资金流入楼市投资别墅

　　除了政策利好刺激购房者入市之外，这一轮的楼市火热还得益于股市资金的回流，主要体现在豪宅和别墅成交的大幅上涨。据了解，松山湖等投资价值较高区域别墅被深圳投资客青睐，同时，企业主投资别墅用于抵押贷款现象重现。

　　据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，上周东莞别墅成交121套，环比大幅上升47.56%。从成交明细看，上周出现别墅成交的项目环比增多6个，尤其是一些连续多周挂零的项目终于有缘上榜。

　　该研究部分析认为，4月股市越涨越高，高位追涨风险的加大造成部分股市投资者减持套现，由于我国投资渠道有限，令到这些资金更倾向注入楼市。

　　此外，松山湖区域内别墅投资价值凸显，吸引了不少深圳客追捧，而东莞一些创新型、经济型的别墅凭借投资价值高、门槛低等优势同样深受深圳投资客青睐，因此造成从4月下旬开始东莞别墅成交市场明显持续升温。

　　据东莞中原研究部监测统计，上周别墅认购成绩尤为可观，如5月8日南部湾·万科城最后一批130套和院别墅开盘即售罄；光大·锦绣山河上周劲销12套别墅，预计接下来别墅市场持续火热。

　　成交上涨：

　　上周住宅成交比去年上升117.2%

　　据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，上周住宅共成交2176套，环比小幅下降6.8%，比去年同期却大幅上升117.2%，成交量完全不亚于往年的旺季水平。尽管上周住宅成交总量对比前一周有所下滑，但从成交明细看，市场中许多项目的出货速度明显加快，成交成绩尤为可观，楼市的火热势头却呈现着“高烧不退”的局面。

　　据统计，上周出现住宅成交的项目达186个，环比增加7个，其中单盘成交套数20套的项目达31个，环比再增6个，而且成交大于10套的项目也明显增多。从产品结构看，刚需产品成交1406套，占全市的65%，刚需发力明显。

　　合富辉煌东莞市场研究部也表示，上周市场持续火热，楼市回暖更加明显，楼市回暖无疑是近期地产政策放松的直接结果，虽然放松的新政让房地产市场迎来小阳春，但这首“春之歌”只是刚刚开唱，高潮还没有出现，新政策落实仍需要时间，后劲还会慢慢显现。

　　价格平稳：

　　前4月业绩缩水 5月定价仍理性

　　虽然楼市成交量持续上涨，但是东莞的住宅均价却保持平稳，开发商定价谨慎理性。记者发现，虽然前四月东莞住宅成交创下历史新高，但是成交金额上东莞万科占据不少比例，而恒大、碧桂园、金地、万达等全国知名房企因上市项目少，成交金额并不理想，业绩缩水，需要在接下来的市场中发力，因此在策略上仍需以走货为主，定价不会出现明显上升。

　　据瑞峰置业市场研究部的统计数据显示，上周东莞楼市房价并未延续前几周上涨之势，住宅均价为9056元/平方米，环比下滑8%。主要是因为房企需借力“五一”假期快速走货，定价依然保持谨慎和理智，涨价的项目概率较小；此外，单价在8000元/平方米以下的项目成交出众，成交占比约44%，环比上涨14%，也在一定程度上将整体均价拉低。

　　而从整体市场环境来看，目前东莞住宅市场库存高企，区域内多盘竞争加剧，加上前四个月多数房企业绩不算理想，5月快速出货回笼资金仍为开发商的首要任务。据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，4月商品房交易市场创造出了75.88亿元的“大蛋糕”，其中不少房企业绩环比上升明显，如保利地产、北大资源集团、三正地产等成交金额环比均大幅暴涨，然而一些知名房企如碧桂园、金地和恒大由于新增推货较少，成交放缓造成业绩环比缩水明显，万达甚至无缘前十。

　　东莞中原地产市场研究部认为，虽然多项新政密集出台，楼市环境向好，购房者入市意愿增强，但眼下5月是传统的购房季，开发商们应该趁着楼市回暖之际抓紧时机跑货，不能过分寄望下半年，定价仍需合理，因此5月走量主调不变，房价走势仍然趋稳。

　　业内人士：

　　再降息利好房地产

　　优惠力度在收窄

　　5月11日起的再次降息，给房地产带来明显利好，而开发商虽然不会出现明显涨价，但是优惠力度将收窄，同时，在政策放松的刺激下，房企推货量上涨，成交量将继续上升。

　　合富辉煌东莞市场研究部相关人士表示，就东莞楼市本身，为在这一波政策利好和楼市旺季中顺利出货获得利润，房企也加快新盘新货上市步伐，抢占市场占有率。

　　据瑞峰置业市场研究部统计，未来几个月东莞月住宅供应量约60万平方米，在政策利好和开发商推货量剧增的作用下，再次启动降息无疑给楼市添了一把火，楼市继续火爆已成定势。该研究部相关人士表示，降息直接降低购房成本，减轻购房者的还贷压力，而且政策环境越发宽松，涨价的可能性就越大，两大因素相互影响或进一步促进购房者入市，无论刚需和改善需求入市脚步皆会加快；虽然目前房企没有明显涨价的动作，但是优惠力度上已逐步收窄，不排除后期在政策越发宽松的环境下出现小幅涨价。　文/广州日报记者蒋幸端

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