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“二万”时代 万达与万科战略合作探求行业崭新模式

https://m.biud.com.cn 2015年05月14日17:11 家居装修知识网  

搜房网讯 5月14日上午10点,万达和万科在北京举办隆重的战略签约仪式,万达集团董事长王健林和万科集团总裁郁亮同时现身发声。

被业内戏称“二万截胡”的两个房企巨擘,一家南面称王,一家北面称王,一个在住宅称王,一个在商业称王。一位是新晋亚洲首富,一位是万科掌舵者,面对媒体,一个显得成熟老练,善打太极;一个则泰然自若,直言不讳。两个地产王国的男人,现在宣称要战略合作,探求世界房地产产业崭新模式。

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以“强强联合”率先发力

谈及双方的合作,王健林直言不讳地再三强调,万达和万科的合作绝非粗浅的商业地产开发和住宅开发的“搭伙”式合伙人,双方有更深层次,更长期的战略合作,并透漏如果后续谈判成功,二者的合作规模是超过千亿级的,而合作的核心的就是发挥各自的优势。

对于和万科的战略合作,万达显得诚意十足,王健林亲口应承“万达没有跟别人谈过合作,暂时也不会跟别人合作。”

万科则显得理性一些,郁亮用“门当户对、一见钟情”形容万达与万科的战略合作。郁亮表示,当行业白银时代到来的时候,最典型的特征就是结盟的开始,万科和万达战略合作协议的签署,代表着行业内结盟的开始。目前两家公司都活得很好,结盟是为了强强联合,使生活更美好。

郁亮明确表示,所有的结盟都不是排他的,不是垄断性质的,而是开放的。与万达合作,万科不会放弃商业地产,会重点在社区商业上发力。

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万达集团董事长王健林致辞(图片来源:搜房网)

联手力推“轻资产”运营

“轻资产”是本次发布会上王健林的又一高频词汇。王建林表示,今年万达开业的26个广场,全部是轻资产,由万达持有。明年将超过50个,近一半是今年签约开工的轻资产。王健林透漏:“五年之内,到2020年,轻资产广场的比重会超过重资产,轻资产的总数会比重资产还要多。”

众所周知,万达自2014年开始,就在力推“轻资产”运营模式,逐渐把企业的收入和利润转移到服务业方面,包括文化、旅游、金融等。从今年开始,万达不再购买任何的开发土地,只买轻资产的地块,以期“轻资产”发展的步伐加快。

对万科来说,做商业地产相对是短板,而万达运营商业地产则驾轻就熟。郁亮如此形容万科的“轻重”观:万科做商业地产压力很大,很重;而对于万达来说,觉得很轻,而我觉得很重。郁亮坦言万科的转型跟王健林董事长的万达转型不太一样,但双方合作“求同存异”。

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万科集团总裁郁亮致辞(图片来源:搜房网)

双方合作打开想象空间

万达已成为全球最大的不动产企业,已经开业和待建商业有4、5千万平米规模。万达集团已形成万达商业、文化旅游、电子商务、金融等产业,万达在经历轻资产模式的第四次转型,逐渐把企业的收入和利润转移到服务业方面。

万科是世界房地产行业销售面积和销售额最大的企业,去年一年销售了20多万套的住宅。万科未来十年的转型包括两部分:一个是“三好”住宅,二个是城市配套服务的转型。

根据协议,万达和万科会成立一个合作公司;双方将长期进行合作;未来双方的合作不仅限于国内,也将在全球展开。

“万达现在做商业和文化旅游,万科的优势在住宅方面做得精,成本控制得好,管理的口碑比较好,万科的物业口碑很好,而且说老实话万科对价格的控制比我们更精细一些。还有双方不仅在国内,包括在海外,万科和万达都走向了海外,我们合作不仅局限于国内,也包括海外的全球合作。”王健林语气中肯的表示。

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万达与万科战略签约仪式现场(图片来源:搜房网)

链接:

万万合作曝光后,5月13日,万科(000002.SZ)股价收盘突然拉升,收盘涨幅5.6%;而万达商业(03699.HK)股价则下跌1.69%。

截至发布会前,万科股价上涨了2.65%,万达商业涨3.06%。

现场发布会实录:

问:我的问题想请王总和郁总分别回答,万达作为商业地产的龙头,万科作为住宅方面的龙头,强强合作,两位都讲了目的。我们想知道双方是怎么样达成这种合作意向的,能否简要介绍一下背后的故事,以及双方以后合作的模式?

王健林:双方是怎么达成合作模式,是通过慢慢谈判达成的合作模式,就是一步一步的谈判,我们是不谋而合,去年达成意向的,说我们两家是不是应该搞点什么合作,正好双方都在转型,我们正好在往轻资产转型,万科也在谋求新的模式,所以我们不谋而合,很快大家聊了聊,就选了一个良辰吉日,大家就签了。

合作模式的内容,刚才主持人说祝万科好房,逛万达广场,虽然是对仗,但是这还比较粗浅,我们双方合作如果仅仅是拿一个万达广场综合体,我干广场这一块,他干广场这一块的住宅,这个是粗浅,我们有更深层次,更长期的战略合作。内容是很多的,核心的就是发挥各自的优势,现在做商业和文化旅游,他们的优势在住宅方面做得精,成本控制得好,管理的口碑比较好,万科的物业口碑很好,而且说老实话万科对价格的控制比我们更精细一些。还有双方不仅在国内,包括在海外,万科和万达都走向了海外,我们合作不仅局限于国内,也包括海外的全球合作。今后可能越来越多的巨头会联合起来,合作起来做事,因为现在我们还不能把最具体做哪些事透露给你,很快会有一些细节的工作可以看到。

郁亮:我们跟万达的合作,我觉得是门当户对,一见钟情。门当户对指的是说我们两家公司,至少有一点,门当户对中节约了很多的交易成本,建立了大家彼此共同信任的基础,品牌的信任是一致的。董事长说的是,不需要大家怀疑背后有什么东西,这个过程可以全面了,如果你跟不熟悉的交易对手去谈,花很多的功夫和时间,使得决策过程很慢。后来是一见钟情,我们跟万达这边在88年开始做房地产,27年了,我们两家公司南来北往,彼此有很多的合作,这一块当我们万达对万科提出这个想法,万科迅速响应,所以马上有了今天这个战略签署仪式。我也相信下一步我们两家工作团队尽快拿出成果来跟大家报告。

问:我有一个问题想问一下王总,现在万达正在进行轻资产模式为主的第四次转型,您之前也讲到转型的原因,现在万达轻资产项目进展得怎么样,您觉得在转型过程中,您遇到最大的挑战是什么?

王健林:其实你应该问我们双方合作的问题,你既然问了我就回答你。我们轻资产现在正在按计划在走,从签约到开业有一个过程,今年开业的26个广场,全部是轻资产,我们持有。但是明年大概可以超过50个,至少超过50个,可能接近一半,就是今年签约开工的轻资产。说一个未来的数,五年之内,到2020年,轻资产广场的比重会超过重资产,轻资产的总数会比重资产还要多。最大的难点是重资产对成本,对中心的考核不是核心指标,是房价和利润,说穿了是利润,净利润多一点,成本超了两千万也无所谓,因为你赚了一个亿。但是轻资产就没有任何的销售,考核的核心是两点,第一是成本控制的方式,二是招商租金控制的能力,这个是决定商业模式是否成功。

问:去年以来万科也一直谈转型,跟万达的这次合作是不是转型的一部分,跟万达有商业的合作,万科会不会放弃商业地产这一块,万科的商业地产的未来定位是怎么样的?

郁亮:未来行业的趋势,确实会强强联手,所有的结盟都不是排他的,都不是垄断性质的,而是开放的。万科会保留自己的商业,我们重点在社区商业方面去发力,这是我们跟小区服务是紧密相关的。对万科来说,我们做商业地产方面觉得压力很大,很重,而对于万达来说,做这一块驾轻就熟,他觉得很轻,而我觉得很重。所以这个就是说为什么在白银时代强强联手主要的原因,对今天的万科来说,我们的转型跟刚才王健林董事长的转型不太一样,我们定的是未来十年的转型,我们是两部分,一个是“三好”住宅,我们觉得有巨大的空间。第二个是城市配套服务的转型,这一块主要是消费,主要是产业地产和消费地产,消费地产是包括养老,也包括社区商业等,这是我们的重点。所以在这个时候我们跟万达的合作,互相弥补长短,对万达的转型也会有很大的帮助。

问:刚刚说到未来的合作会包括很多方面,郁总刚刚也说,金融会是中间一个很大的中介,未来在金融这个板块,两家会不会有一定的合作?万科也在做地产基金,未来在地产基金方面两个会不会有合作?

郁亮:万科到今天为止还没有金融板块,尽管我们有很多融资渠道,我们也尝试不同的资产管理模式,包括最近刚刚提的一个公开发的REITs,这是国内正式批准的第一单,这一方面做了很多的探索。万达集团转型过程中有一个是往金融这边的转型,未来我觉得如果有资源,我们当然是需要利用,所以说有合作可能性的时候,这种可能性当然包括在里面。

问:两个企业在各自领域都是霸主型的企业,这么熟悉,然后之前为什么没有考虑到合作,而选择这么一个节点,认为是哪些条件成熟了?

王健林:你的问题问得挺好,双方认识20多年,怎么现在才合作呢?原来的双方模式差异性不大,有差异,他们也做商业地产,我们也做住宅地产。另外加上可能另一个层面,过去的整个时代是供不应求的时代,可能大家也就忽略了合作的重要性。现在并不是说这个行业过不下去了,我们两家才合作,像美国两大百货集团的合作,是两个最困难的时候抱在了一块,我们现在是活的很好,强强联手,是因为在现在我们突然找到双方合作会产生更大价值的这个共同点,我们合作起来,我做我优势的地方,他做他优势的地方,这个项目可以做得更完美,更快。

再一个还有其他更大层面合作的探讨,如果一旦未来探讨能成功,那可能就是具体的项目合作,所以现在我们能够走到一起,原因就是说这个合作时机成熟了,双方也有了合作的心态和心理,其实我们两家的合作本身就证明两家公司的胸怀,有些行业的巨头之间是难以合作的,互相打来打去的,攻击来攻击去的。我们在行业里这么多年,从来互相没有攻击过对方,尽管我们有竞争。但是说不好听的话,武林里面有竞争,那都是名门正派的,我觉得我们能合作,本身就代表了两家公司的这种胸怀和战略方向。所以现在我们就走在一起了。

郁亮:王董事长和王石主席都是属于军人出身,其实彼此也有很深的个人友谊,我跟王健林董事长都是华夏同学会的成员,彼此每年也有固定的一些交流,在这些方面我们两家公司在中国房地产行业里面,我觉得从品牌到价值观是一致的,也具备了合作的基础。

为什么现在才开始大规模合作,在过去黄金时代的,房地产的做法叫跑马圈地,自由生长。而到了白银时代以后,就发现了对发展的要求更全面,要求更严格,你也不具备所有的优势,走在一起也很自然。

我非常同意王董事长的说法,并不是两家做不下去才合作,而是要谋求更好的发展,才走到一块。

问:万达广场主要看重的是三四线城市,对于住宅开发见长的万科,目前大多数的住宅开发商认为回归一二线才是核心,或者保险的一件事情。两位将来的合作,在区域的选择上能否达成一致呢?

王健林:我们双方合作绝不仅限于万达广场周边土地的开发,或者说透露一个大概的数量,如果双方接下来的谈判能达成一致,是超过千亿级的,大家想象我们要去某个地方开一个万达广场,那个地方的房价又不会太高,大家可能达成一致,这完全是有可能的,我们不是绑定在某个万达广场上跟着走的,不是这样的。他们认为合适,我们也认为合适,政府也需要整片需要改造,棚户区和旧区改造,可能双方就走到一起了。如果不是那样的话,我们还会走我们的轻资产,他们还继续拿地,这是一个模式。

第二个方面来讲,我们还在探讨更大规模一种新的战略合作,如果能成,那会是一个非常巨大的项目,我们双方就这些合作,不是像大家想象的和理解成万达广场去拿地,我们干我们的商业广场,他干住宅,不是这样的,我们还有一些其他的想法。

郁亮:万科有一个非常明确的做法,是叫要为普通人家盖好房子,但是不只是为一二线的人盖好房子,当然包括三四线城市的人去盖好房子,未来可能五六线都可以考虑的,比如说北京要疏散出去,河北有一些县城是不是可以进去呢,算五六线,所以我觉得不要随便拿一二线,三四线去区分,万科整个业务的中心目标,为普通人盖好房子的目标不会改变,所以我们不会局限在一二线。

第二,我们对一二线我们反而有所警惕的,大家都觉得一二线城市好的时候,那就是很危险的时候,是应该小心的时候。这个时候我们对我们的发展战略有更全面的想法,万科的想法不会因为个别城市在个别时段的表现而改变,因为我们会坚定我们为普通人盖好房子的目标,不会改变。

问:双方的合作是不是是像当初融创根和绿城合作一样,会成立一个平台公司,或者说会成立一个分公司的概念,是由在座的老总谁来负责?

第二个问题,刚才双方都讲到这次合作是战略性的长期合作,而且双方也是门当户对,如果万科和万达合作之后,是一个排他性的合作,比如说你们跟绿地企业,就不可能有这种长期和深入的战略合作了?

第三,你们双方谈判的速度非常快,也跟双方转型要求很符合,你们在谈判过程中所遇到最纠结的点在哪里,你们在谈判过程中有没有觉得合作的难点,谈判时间耗时最长呢?

王健林:双方合作,在万达目前来看,只会跟万科合作,因为我们也没有谈第二家。我觉得郁亮先生刚才说的一个形容词很准,就是门当户对,体量小一点跟我们合作还差了一点。万科不排除他们还有跟谁在合作,那我们不管,至少我们双方合作去拿地,或者双方某一个项目合作的时候,我们是目前跟没有签的,也没有跟别人谈过,可能暂时也不会跟别人合作。

第二,我们肯定要成立合作公司,两个这么大的集团之间来合作,无论从风险,无论从财务,从融资,从控制都是不可以的,哪一个项目合作就要成立一个合作公司,再合作一个,还会再成立一个合作公司,模式是多种的,有可能是我们两家搞成一个公司,一定就是我们的股份会小一点,因为现在万达在力推轻资产。如果不搞一个公司,就是刚才说的我们是投我们的广场,旁边的开发就是万科来做,也会成立一个合作公司。

郁亮:我们两家在谈的过程中没有任何的障碍,而且很顺利,我觉得这个确实没有什么故事可以向大家讲的,太顺利了,为什么我们一见钟情,中间没有什么波折。我们一见钟情,确实谈得很快。我们的协议不排他,我们的合作是发挥各自的优势,如果说我们要跟第三方合作,能找到在这一方面比万达更有优势的合作对象,某种意义上在各自有优势的地方,我们不排查,实际上我们也是一心一意想把这个合作做下去。

问:这个问题想问王总,两家的合作涉及到两家的业务重组,万达会不会借这个合作彻底剥离住宅,会把一部分商业给万科做吗?

王健林:绝对不会涉及到公司的重组,这两家上市公司怎么重组呢,这个重组就闹大了,万科是在A股,我们是在港股,上市公司旗下的合作公司模式是不会重组的。我们把商业给他,他们把住宅给我们,这就颠倒了,不可能的。只能是商业部分给我们,住宅部分给他们,为什么万达会这样呢?我们一直在去年开始就力推轻资产,我们希望这个步子快点,从今年开始不再购买任何的开发土地,现在只买了轻资产的地,除了这个之外,还有一些原有的地,签了一些协议的地都是要执行的,还有原来要预计要做的项目,那找朋友,无论是跟王石,还是跟郁亮我们都是很好的朋友,而且都在这个行业这么多年,互相信任,肯定得找到他们,发挥各自的优势,所以我们很快就走到一起了。



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