“绿城众筹开发，试验如何？先前难题有无突破？”“已突破！近期会有动作。”

  上述对话是《每日经济新闻》记者和绿城房产众筹相关人士的一段微信对话。

  相比其他开发商，绿城在房产众筹开发层面的实践已经有了经验的积累，并正在逐步形成核心运营模式。但在业界看来，绿城的众筹可能和真正意义上的众筹仍有差别。

  首个非典型众筹案例

  在大型房企中，绿城是最具众筹开发经验的公司。

  去年8月，绿城中国董事长宋卫平短信告诉《每日经济新闻》记者，蓝城旗下一家公司已经在众筹开发领域拥有很深入的研究。

  记者随后联系了蓝城代建，并了解到，该公司早在去年初就已经参与了房产众筹开发，所参与开发的项目已经开始动工建设。

  根据浙江绿城佳园建设工程管理有限公司董事长李园介绍，绿城上述项目有一定特殊性。原先拿地的企业当时已经资不抵债，当地政府为了帮助其清偿债务，允许改变土地性质，变更为居住用地，并以较低的价格转让。

  正因土地的价格相对于市场公开拍卖价较低，这一地块才较其他项目更有吸引力。李园曾透露，如果通过土地市场获得，其售价至少要比众筹开发价高出30%以上。

  由于是众筹开发，蓝城只负责代建而不是自己出资，因此可以让出一部分开发利润，加上项目本身因为获得土地的渠道特殊，地价也要比周边便宜，这才使得上述楼盘最后能以低于市场30%左右的价格进行众筹开发。

  和普通房地产项目相比，上述项目的另一个特殊性在于，由当地商会负责人动员几家企业一同组建公司参与众筹。企业的负责人出资认筹大户型产品，剩余的都是小户型房源。

  虽然这些企业负责人购买的房子不多，但由于户型较大，总价较高，为众筹开发解决了很大一部分资金需求。再加上有这些企业的资金实力和信誉做保，员工只需支付首付款即可参与，因此推广难度较小。

  复制难点是地价

  《每日经济新闻》记者在与李园交流时了解到，众筹开发存在几个难题。

  首先，目前企业拿地的主要途径仍然是参加招拍挂，在土地稀缺的一线城市，开发商很难以较低的价格获得土地。即使在杭州这样土地供应较多的城市，开发商想拿到比周边便宜的地块也不容易，这使得开发企业很难为消费者提供一个非常诱人的购房价格。如果购房价格没有诱惑力，消费者很难在土地刚刚拍下时就参与进来。

  其次，在销售层面也存在问题。普通商品住宅向社会公开销售，但众筹开发很难通过广告等方式公开推广，因此其客户来源有限。

  再次，开发企业发展众筹业务，首要目的是希望减少自己的资金投入，降低公司的经营风险。如果购房者只是支付部分首付款，开发商依旧需要支付较多的资金，仍然需要承担较大的经营风险。这样一来，众筹开发的意义就不大了。但让消费者一次性把所有的购房款付清，不仅很难做到，也会影响参与众筹者的热情。

  另外，消费者参与众筹开发的一个前提就是众筹资金要有第三方监管，以确保资金的安全。蓝城的首个众筹开发案例，参与者主要是企业及其员工，相互间的信任度很高。但当众筹开发的参与者变为社会公众时，公众对企业不免存在不信任，这也是众筹开发的一个难点。

  那么，金融机构对众筹资金监管并协助推广房产众筹计划的热情有多高？《每日经济新闻》记者就此采访了中海恒信资产管理部一位负责人，对方表示，由于房地产开发资金投入的不确定性，房地产众筹计划需要开发商承诺在项目开发资金不足的情况下，房企会以自筹资金投入后续开发建设，并确保项目最终顺利竣工完成交付，但这样的承诺显然不符合开发商借众筹开发实现轻资产运作的初衷。

  另外，购买金融产品的客户主要是投资者，他们对房地产众筹计划所分配的房屋多数不感兴趣，更希望能拿到真金白银的投资收益，这也是房产众筹开发的一个难点。

  绿城在设计众筹开发模式时，同样面临这些困难和阻力，他们最终又是如何解决这些问题的？我们目前尚不得而知，只能等到6月份计划公开时再来了解。

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