2014年被誉为房产众筹元年，绿地、方兴等房企将“众筹买房”这一模式发挥得淋漓尽致。但是，众筹在房地产开发环节的介入，一直面临政策壁垒，直到去年11月李克强总理主持召开国务院常务会议，首次提出“开展股权众筹融资试点”之后，众筹模式才迎来政策风口。虽然修改后的《私募股权众筹融资管理办法》仍未公布，却也为众筹深度介入房地产开发环节打开了一扇门。
房产众筹开发要想成功，需要具备哪些前提条件？通过众筹开发是否真能降低房价？
“我们拿起手机……根据你的希望在定制平台上找到相应的项目，根据你的愿望提出你要什么样的房子，就可以发起众筹，一帮人在这里盖房子。”
5月9日，地产“思想家”冯仑在做了如上展望。他认为，此举可以使得房价至少下降1/3。
冯仑没有讲到的是，这样的设想已经越来越接近现实。本月中下旬，碧桂园将召开新闻发布会，公布公司于4月底在上海拍得的一幅地块的众筹开发计划。与此同时，绿城也将于下月初推出绿城版的众筹计划。
这些计划能不能真的让房价下跌1/3？目前还是未知数，因为房产众筹开发需要具备诸多前提条件，但这些条件目前尚不成熟。
多家房企试水众筹开发
2014年，被业内誉为房产众筹元年。去年“双十一”期间，绿地、远洋、方兴等房企将房产众筹这一营销模式发挥得淋漓尽致，其中方兴借助房产众筹揽金逾42亿元。
参与绿地众筹的一位营销高层人士告诉记者，房产众筹目前主要是一种营销方式，只有在特定的时间节点才能形成爆发性的聚合力。
除了众筹买房之外，去年就有人提出了“众筹开发”的概念。其初衷是，当前房价居高不下，众筹开发可免除很多成本环节，对于消费者而言，能够拿到比市场上更实惠的房价和个性化的购房需求；对于开发商而言，相当于提前锁定了消费客群。
在这一美好愿景的驱使下，不少房企都在尝试利用社会大众的资金来开发地产项目。“楼盘预售制本身就相当于一种众筹开发。”四川花好月圆房地产董事长樊义波表示，当前随着银行和互联网的加入，众筹开发概念越来越热。
据悉，本月中下旬，碧桂园将公布上海一地块的众筹开发计划。另据媒体报道，平安集团前不久曾斥资1亿元成立股权众筹平台“前海众筹”，业务重点定位为创新股权众筹、房地产众筹等。
平安集团一位股权众筹的运营人士介绍说，“我们以前帮开发商融资，就相当于众筹。比如有10个人或更多人参与众筹，我们选一、两个作为代表，开发商把产权证抵押给我们，我们再将其转到众筹者指定的账户名下，投资年化收益率15%左右。如果未来房价跌了，那么参与众筹者按原价回购；如果房价涨了，按照涨价比例大家来分摊收益。”“众筹开发的专业性相对要强一些，不像实体楼盘直接签署过户手续或办理资产抵押即可。众筹需要做商业计划书出来，我们这边会有一个比较完备的团队来操作，包括对资产情况做尽职调查，对今后楼盘价位进行梳理等。与众筹买房相比，众筹开发的操作方式差不多，但牵涉的专业面要广一些。”上述人士补充说。
比想象中的艰难
随着众筹开发概念被热炒，一直自称“定制”模式先行者的河北房企众美集团，也被媒体拿来当作践行这一概念的典范。
据了解，众美集团主要是与河北一些事业单位、国企等长期合作，定制开发地产项目。不过，众美集团一直比较低调。接近众美高层的一位业内人士表示，众美一般不会接受采访。记者拨打众美官网公布的电话，但一直未能打通。
“河北很流行‘定向代建’，民间集资很活跃。”中国城市产业发展联盟主席陈宝存表示，众美前身是一家广告公司，现在采用这种模式以项目为标的集资建房，恰恰说明房企缺少其他融资方式。
陈宝存认为，众筹开发做成功比较难，他就遇到过一个活生生的失败案例。“那个朋友想在北京集资建房，有几百人集资，但意见不统一，房价相比市价便宜一半但没有可行性，组建了个开发公司，但相比专业开发商没有拿地优势。”
实际上，众筹开发远比想象的艰难，甚至可能会触碰政策红线，比如商品房预售制度。樊义波认为，房企引入第三方金融机构，采取迂回战术，虽可规避非法集资，但房地产作为一个产业生态体系，众筹开发违反了商品房预售制度，有违规提前卖房的嫌疑。
“即使通过众筹拿到了地，项目后续资金如何解决？借助外部杠杆还是继续让众筹者自己掏钱？”亚信控股集团董秘荣腾洪提出了自己的疑问，他认为，众筹开发会把风险转嫁给众筹参与者。如果有房企介入众筹开发，则很容易形成一种变相融资，即便不是变相融资，房企如何保证众筹参与者的房源购买优先权与投资机制的公平？这也是个问题。
站在房企的角度，众筹开发项目初期更多是一种文字描述，而没有实体样板间说服众筹参与者，容易带来观望情绪，且房企引入第三方机构时，如果没有回购协议或担保机制，这些机构也没法让众筹者放心，从而沦为“伪众筹”。
全国房地产经理人联盟执行秘书长、金融投委会执行主任姜炜表示，众筹开发作为一种金融创新，监管部门应鼓励房企探索，核心是要管好钱，保证资金定向使用，降低开发成本和售价。
一位接近碧桂园高层的区域公司投资总监指出，众筹开发仍是一种理念，公司这么做，是想参与房地产的上游领域，还可以收集大量的购房者信息。
众筹试验之保利
众筹开发真面目：募集资金有限“圈客”意图明显
尽管很多开发商提出了众筹概念，但截至目前，这一模式并没有解决项目开发的融资问题，还停留在“圈客”阶段。记者了解到，保利地产(保利西山林语 保利新茉莉公馆)将联手民生银行推出名为“利民保”的理财产品，购买产品的用户可以用优惠价格锁定项目开盘时的售价，并享受封闭期内的理财收益，即使用户不购房也可享受由民生银行提供的保底收益。更早之前，包括当代置业等房企也推出过类似产品。
但记者调查发现，这些众筹更大的功能提前“圈客”，对解决开发资金作用并不大。
锁定意向购房者
今年4月，保利地产与民生银行共同宣布推出一款名为“利民保”的互联网金融产品。保利地产相关人士向记者表示，“利民保”的推出是为了解决在不动产投资中，客户、开发商与银行三者的资金压力难题，实现共同盈利。
据介绍，“利民保”的操作模式为投资人购买银行提供的理财产品，银行在扣除服务费用成本后把资金贷给地产商，地产商由于节省了融资成本，因此可以通过价格让利将房屋的优先购买权给予投资人。在整个环节中，投资者能以更便宜的价格购买到房产，银行降低了贷款风险，地产商也提前锁定自己的目标客户，并且可实现开盘热销的效果。
根据保利的设想，“利民保”实为一款为意向购房者提供保底收益的期权产品。以一套总价177万元的公寓为例，客户只需要花总价20%的金额购买对应的理财产品，即能以150万元的定制总价锁定项目开盘后的价格，产品有半年或一年的投资封闭期。待项目开盘后，若房价没有上涨，客户行使优先购买权便可获得封闭期内的理财收益与27万元的折扣收益；若房价出现上涨，除了上述收益外，用户还能获得相当于5倍杠杆的房价上涨收益；即便房价跌破了锁定的开盘价格，客户不行使购买权，也能收回本金并获得由民生银行保底的4%年化理财收益。
保利地产相关人士向记者表示，“利民保”将首先参与保利地产在广州国际金融城的综合体项目—保利金融中心，未来将陆续参与到公司旗下的商业项目，但目前“利民保”的具体细节仍在细化当中。
通过理财产品搭配购房优惠来锁定意向购房者，保利并非首家。去年9月，万科联合平安集团推出一款名为“平安万科购房宝”的理财产品，搭配了上海万科的4个楼盘，若理财产品购买者最终决定购房，可享受专门的购房优惠。由当代置业与北辰实业(北辰香麓)联合开发的北京一项目也推出金额分别为10万元、20万元、30万元的理财产品，持有期约6个月，到期后投资者依次享有优先选房权。
预售环节提前
对于地产商而言，通过与金融机构合作发行面向购房者的理财产品，有利于在市场供过于求的情况下寻求营销模式的创新。
业内人士向记者表示，根据现有的预售制度，正在开发建设的商品房需要在证件齐全的前提下，才能通过认筹等方式圈定意向购房者，但通过发行理财产品“圈客”相当于将预售环节提前，在开工建设前就能把意向客户圈定。
“以往房子不愁卖的时候，开发商无需花那么多心思找客户，但现在市场不好了，越早圈定客户意味着项目的去化率越有保障，所以开发商更愿意尝试这种新的营销手段。”庄诺说，对于购房者而言，他们往往也有金融理财的需求，尤其是真正有意向买房的客户，如果产品符合他们的需求，通过购买理财产品还能获得增值收益。因此，众筹模式对于提高客户转化率会有明显作用。
但类似的做法会不会与商品房预售制度产生冲突，不免令人疑虑。新城控股高级副总裁欧阳捷告诉记者，这类理财产品往往会附带两份协议：一份是购买理财产品协议，另一份是购房协议。在项目开发建设阶段，投资者购买的只是理财产品，并不附有购房性质，因此能够“绕开”预售制度。
大型房企更受益
除了提前圈定客户，开发商还能通过理财产品募集资金完成融资，用于补充开发建设所需的资金。
以“利民保”为例，根据欧阳捷的分析，理财产品的保底收益实际上是由保利地产来承担，按照4%的保底收益率计算，加上银行的通道费用，预计保利的实际融资成本约为6%，低于银行正常的开发贷款成本。对于银行而言，由于理财产品并不占用贷款额度，同时也能增加银行的非息收入，他们也很乐意为地产商设计类似的金融产品。
五牛基金投资副总裁吕伟宾认为，由于理财产品能提前帮开发商找到意向客户，而且提前融到了一笔低成本资金，如果最终大多数理财产品购买者选择行使购房权，还能大大缩短项目的销售周期，有助于开发商降低融资成本和营销成本，因此能够在不损害开发商利润的情况下，给予购房者更大的折扣力度。
但欧阳捷也坦言，相对于房地产开发建设过程所需要的资金量，房企从理财产品中募集到的资金只是杯水车薪，因此对于降低整体融资成本作用有限。而且，由于理财产品资金要专款专用投到项目上，这对开发商的实力与信誉要求更高，因此只有大型房企才能从中受益。
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