□本报记者 余丽
合创地产机构 许小芳
楼市在经历了2014年大幅降价风波后，2015年出现了新的转折，随着3月楼市政策的从抑制到鼓励的彻底转变，楼市也从最低谷中艰难爬升，虽然截止到5月，整体楼市价格依然在低谷徘徊，但在量上已经有较大的突破。
借杭州第十五届人居展之际，本报联合合创地产机构就目前杭州房地产市场的住宅需求及需求特征做了一次广泛的调查活动。本次调研通过房交会现场以随机拦访、一对一问卷调研的形式，共设问卷900份，回收有效问卷853份，其中对住宅有购买意向的有效问卷为836份。以下分析均针对836份有购房意向的问卷展开（文中简称意向购房者）。
同时，我们还把本次调研结果和2006年、2007年、2008年、2009年、2010年、2011年、2012年、2013年、2014年的数据做一个比较，以期通过动态的数据了解和分析近八年内意向购房者购房心态和需求的变化。
根据本次在杭州人居展所做的关于杭州住宅需求调研显示，以及结合合创地产机构市场研究数据库的历史对比，我们对杭州楼市住宅需求特征及变化得出以下结论：购房人群的购房计划时间缩短，购房急迫性接近历史最高水平，半年内打算购房的比例达到30%。
另外，超过半数的人认为2015年房价会平稳；认为房价会上涨的观点处于近四年的最低水平，认为房价下降的观点也处于近五年较低水平。
谁在买房？ 本地购房者是主流
本地购房者依然是购房绝对主流，占比达86.9%。异地客比例为13.1%。对比2012-2014年，异地客群明显有所上升，浙江省内客源占据主流，宁波、台州、温州客群均有所上升。
本次调研显示：在所有受访意向者的购房动机中，三种需求表现突出，分别是改善居住、无房安家杭州或落户杭州和结婚购房，其中无房安家杭州+落户杭州需求以36.5%占据首位；改善型居住需求以31.4%的比例居次，处于2009年以来的较低水平，但较2014年10月明显上升；婚房需求以13.7%位居中等水平。
值得注意的是，本次调研中，学区房需求直线上升，较2014年几乎翻了3倍，随着80后家庭的孩子进入就学阶段，此部分群体对学区的需求也形成了新的高峰，由于浙江省家庭对子女教育都较为看重，因此，选择一所好学校的学区房成为此部分人购房的最主要目的。
在受访意向者中，首次置业的人群占据绝对主力，占比58%；第二次置业处于较中等水平，占据36%，第三次置业比例为4.7%。此意味着目前楼市的主力客户群为首次置业刚需客群和首次改善型客户为主。
人气怎么样？ 购房急迫性接近历史最高水平
本次调研显示：与2013-2014年相比，意向购房者的购房准备期明显缩短，一年之内明确购房的比例从2014年10月的32.2%上升到62.9%，涨幅为30.7%，接近翻倍；3个月-半年内有明确购房意向的比例也较去年10月实现了翻倍上升，购房急迫性接近历史最高水平。
2015年第一季度颁布的系列刺激楼市需求的利好政策，对楼市购房者的需求起到明显的拉升作用，本次调研中，有26.8%的意向购房者受政策利好影响加入购房者行列；18.8%意向购房者受政策影响会加快购房进程。几乎近半的购房者购房积极性明显提升。
系列刺激楼市的政策对首次置业客群影响明显大于首次改善客群，影响表现也有所不同，首次置业增量，首次改善则是增速。
在已经执行的系列政策中，首套房首付三成的信贷政策影响力最大，其次为针对改善性需求的二套房贷首付四成也有一定的支持者，同时降息对购房者也有较明显的影响。另，针对公积金的购房者，首套房首付两成的比例也影响了10%的购房者。
后市怎么样？ 超过半数的人认为房价会平稳
本次调研显示：进入2014年，杭州楼市持续处于降价的通道中，即使在7-9月限购限贷的政策逐步放开，购房者的需求量也有了进一步增加的态势，但整体楼市下行的态势并未得到改变。进入2015年，个别板块和楼盘的售价依然在下行，整体售价也依然处于下行通道，但少部分楼盘已经出现价格的回暖，目前楼市价格处于起伏不定状态。
但从调研情况看，意向购房者对楼市价格的判断显然较开发商更为理性、清晰，且高度一致，认为价格会平稳的观点占据一半以上，认为价格会上涨的比例为21.9%，但依然有19.4%的意向购房者认为房价依然会下降。
对比2014年10月，意向购房者对未来房价发展的心态表现的更为平和，认为房价平稳的观点出现36.5%的上升幅度，但认为房价会上涨的观点从38.5%降到21.9%，降幅为16.6%；认为房价会下降的观点从23.4%下降到19.4%。
正是由于对未来房价判断“平稳”，也促使了更多的意向购房者进入楼市，这也是2015年购房积极性上升的原因之一。
从往年的数据对比可以看出，意向购房者对房价发展判断出现扭转发生在2010年、2011年、2012年和2014年，这四个节点均是代表杭州楼市房价上升或下降的重要节点。本次调研判断房价平稳比例居多，主要是受目前市场形势影响，一方面，从系列刺激楼市的政策看，楼市整体回暖的基本面存在；从目前的房价水平看，经过2014年的大幅度降价，基本已经处于较低水平，个别板块个别楼盘已经在破成本开发，因此在楼市政策面刺激的情况下，再度大幅度下探的可能性不大；另一方面因杭州目前商品房的存量已经超过16万套，在供过于求的基本态势下，在整体经济发展不理想的大背景下，房价想要出现大幅度上升的支撑力不足，因此，“平稳”成为意向购房者最理性的判断。
总价承受力？ 集中在100-200万区间
本次调研显示：意向购房者总价接受区间集中在100-200万元，总占比达74.7%；对总价接受的最高比例峰值在100万左右的水平，占比18.8%；其次为160万和200万，均占比13.2%，位居第三的是180万，占比12.6%，各总价段的比例点都较为接近。
与2014年10月对比，本次意向购房者总价承受力未发生明显变化，高比例峰值依然在100万左右，而200万(含) 以上接受度也维持在30%左右。但价格区间的集中度更为明显，100-200万的区间选择占比从57.9%上升到74.7%。
由此可以看出，意向购房者对价格的接受度在实际价格行情的刺激下也处于相对较低水平。对单价的承受力，最高比例点集中在1.2万元/㎡，占比20.8%；其次为2万元/㎡，占比17.6%。
首次置业群体明显低于改善置业群体，首次置业刚需客群对单价的接受度集中在1-1.2万元/㎡区间，总价集中在100万左右；而改善置业对价格接受度分布分散，集中度不高，单价在1.2-2元/㎡区间、总价在160-200万区间均有不低的接受度。
意向购房者接受的首付款选择峰值为40万，占比51.4%，为历史最高水平。其次为60万，占比18.1%；80万位居第三，占比11.8%。
对比2013-2014年，意向购房者能接受的首付款金额明显下降，选择最高比例点从2013年60万降至40万。
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