商品房预售遭遇陷阱、房屋实际层高达不到宣传时的数据、开发商延期交房让人望眼欲穿……“房事”纠纷扎堆成为近年来民事诉讼的热点。数据显示，去年全年惠州中院民一庭受理的商品房销售合同纠纷159宗，商品房预售合同纠纷198宗。法官提示，解决“房事”纠纷还得依法维权。

　　●南方日报记者 卢慧 通讯员 卢思莹

　　房屋预售

　　精装修房变成毛坯房

　　法院判决解除购房合约

　　龙先生、单女士夫妇俩住在深圳，2013年11月，两人看中惠州大亚湾一处房产，遂与地产公司签署了《房地产认购书》。按照地产公司销售人员的口头承诺，龙先生夫妇看中的房屋属于精装修，他们也依约向公司方支付了定金50000元。

　　2013年11月26日，龙先生夫妇如约准备好全部材料来到地产公司签正式商品房买卖合同，这时却被告知要先支付完首期款才能看正式合同。在龙先生夫妇多次要求下，工作人员才出具正式合同范本，可原本承诺的精装修房却成为毛坯房。协商无果下，龙先生夫妇向法院提起诉讼，要求解除《房地产认购书》并返还定金。

　　惠州中院审理查明，由于涉案的《房地产认购书》中关于交房时间、交房标准、违约责任等条款不完备，因此不能认定原被告双方对商品房买卖合同达成一致。此外，涉案的《房地产认购书》签订日期为2012年11月10日，地产公司应该知晓已于2010年4月17日颁布的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，居住在深圳的龙先生夫妇应属于限购对象。由于在涉案的《房地产认购书》中已约定大部分房款通过办理按揭贷款支付，故而此后即便能够签订正式的商品房买卖合同，也将面临无法正常取得按揭贷款、房屋买卖合同无法履行的问题。

　　最终，法院判决解除《房地产认购书》并返还定金。

　　层高有差

　　不能举证层高差导致房屋不能使用

　　购房者败诉

　　向女士日前在惠阳某楼盘购买了1层房产一套，根据开发商的规划承诺和《商品房买卖合同》第三条约定，这套房产的层高应有3.85米。然而，等到向女士收房时却发现，因为楼顶布局的几条管线，房屋装修下来后实际层高只能达到3.1米，“如果是将近3.85米的层高，那我可以做夹层拓展使用空间，现在完全做不到了”，向女士认为，开发商严重违反层高的约定，于是将开发商告上法庭，要求终止商品房买卖合同。

　　惠州中院审理认为，向女士的主张主要在于涉案的商品房在层高存在差异的情况下是否构成根本违约、是否不能实现合同的目的。就涉案的《商品房买卖合同》的内容来看，对层高的差异问题如何处理并没有进行约定，且目前没法律或者司法解释对此作出明确的规定。因此，在涉案的商铺存在约0.7米层高差异的情况下，是属于根本违约还是一般违约，尚需提交进一步的证据予以证明。因此，向女士的主张法院不予支持，但向女士可以根据自己的意愿，以其他适当方式向开发商主张追索违约金。

　　延期交房

　　合同签订前的规划变更

　　对延期交房不构成影响

　　王先生在惠东县购买了一处房产，合同签订后，王先生向开发商支付了全部房款约29万元，缴存房屋维修资金5901元。按照约定，王先生的入住时间应该是8月10日，但开发商直至同年11月28日才交付房屋。由于延迟交房而导致产权证未能如期办理，王先生诉至法院，主张开发商须履行“从交付使用后第361日起，出卖人按日以总房款的万分之五支付违约金给买受人直至取得房地产权属证书”的约定。而开发商方面却解释，是因为当地规划变更、置换土地导致办证的延迟。

　　惠州中院审理认为，开发商方面并未提交任何证据证明经其催促王先生仍没有及时提交相应的资料，或者因王先生提交的相关办证资料包括缴税证明不符合规定而导致涉案产权证不能如期办理，同时，惠东县人民政府置换土地行为对办理涉案房产的产权证并无影响。因此，法院判决，由开发商承担产权证未能如约办理的违约责任。

　　-法官有话说

　　惠州中院民一庭副庭长郑杰解答房地产纠纷：

　　所有承诺和优惠须形成书面文本

　　问：购房者在购房时应当注意哪些问题？

　　答：绝大多数购房者并不具备法律或者建筑方面的专业知识，因此，建议：第一，开发商、销售者的任何承诺、优惠必须形成书面文本，最好是写入合同；第二，认真审阅合同条文，特别注意手写填充部分和补充协议部分条款，确保自己已经完整、准确且与开发商一致地理解了合同；第三，注意各种约定的合理性，比如逾期交房每日万分之九的违约金等，看起来惩罚力度很大但实际上难以得到支持；第四，增加可操作性，比如预留书面通知的通信地址与联系人、支付款项的方式与账号等；第五，尽量保留与开发商交涉的证据，包括书面函件往来、互发的短信微信、宣传资料等。

　　平和交流、合理诉求是维权基础

　　问：在发生各种房产纠纷以后，购房者又该如何依法维权？

　　答：首先是与开发商沟通交流解决；其次，建议首选业主委员会、物业管理协会、住建行政管理部门的调解等直接、简便的方式，不建议直奔仲裁、调解等方式；第三，诉求要合理合法，有明确的法律依据或者合同约定，比如商品房层高差异问题，业主主张解除购房合同通常难以得到支持；第四，不要以争取自己计算的全额违约金、损失等为目标，以解决客观存在的房屋质量、服务瑕疵等实际问题为重点。

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