高层住宅建设符合各项规划要求,却被相邻低层住宅业主认定其挡了自己的阳光,并将高层住宅开发商告上法庭讨要采光权。
令高层住宅开发商没有想到的是,法院最终判决其构成侵权,并要其按建筑面积每平方米100元赔付79位业主。
《法制日报》记者了解到,这是湖北省武汉市首例业主讨要采光权获胜系列案。
参与审理此系列案的武汉市中级人民法院法官骆朝辉称,该案的难点在于法律适用和司法鉴定等举证,虽然79位业主获得了一定的金钱赔偿,但一时还是无法改变采光权受影响的现实。该案最终判决结果的示范意义要大于其实质意义,建议规划审批部门加强监管,预见和避免再次出现类似侵犯采光权的情况。
司法鉴定确定日照时间成关键
系列案件原告是武汉市电力仪表厂宿舍10栋、11栋的79户业主,被告是相邻的“银海雅苑”高层住宅楼的开发商武汉银海置业有限公司。
11栋居民缪静等7户业主最先向法院提起诉讼。2008年3月17日,他们分别向洪山区人民法院提起诉讼,称被告兴建的“银海雅苑”影响了自家房屋的采光,请求判令被告赔偿经济损失8万元。
一审法院审理查明,缪静等居住的武汉市电力仪表厂宿舍第11栋住宅楼竣工于2000年,为南北朝向的条式建筑；当时,原告住宅楼的南侧是武汉市电力仪表厂的一片低矮厂房,房屋间距充足,原告住房的日照充分。
2006年5月底,武汉银海置业有限公司在原告住房南侧开发的“银海雅苑”住宅项目主体工程竣工。
为确定侵权事实,2009年1月15日正午,洪山区法院承办法官到武汉市电力仪表厂宿舍第10栋、11栋处进行了实地勘验,确定了7名业主中房屋建筑面积最大一家的日照时间约38分钟,并根据生活常识推定同栋楼其他业主的房屋在同一天的日照时间略短于38分钟。
一审中,被告主张,在无鉴定部门鉴定结论的情况下,不能直接采信法院的勘验笔录。
对此,一审法院认为,关于冬至日阳光对原告房屋的日照时间,是可以通过现场勘验,并运用日常经验常识进行判断,对被告的抗辩请求不予支持。
一审法院判决,被告武汉银海置业有限公司按原告房屋建筑面积每平方米100元标准赔偿。
武汉银海置业有限公司不服一审判决,向武汉市中级人民法院提起上诉,并再次提出不能以现场勘验替代权威机构鉴定。
武汉中院最终委托湖北省科学技术咨询服务中心,就原告缪静的房屋采光时间是否达标进行司法鉴定。
2010年5月31日,该鉴定部门出具《湖北省科学技术咨询服务中心技术鉴定书》,结论是:缪静家日照时间未达到冬至日1小时日照标准。
因被上诉人提出异议,同年11月28日,该鉴定部门再次进行补充鉴定,结论是:缪静家日照时间为48分钟,根据《城市居住区规划设计规范》旧区改建的项目内新建住宅日照标准可酌情降低,但不应低于大寒日日照1小时的标准规定,采光权受侵犯。
上诉人对鉴定结论无异议。不过被上诉人认为,鉴定结论中提及的《城市居住区规划设计规范》适用于报建项目本身,不适用于报建项目周边住宅。
武汉中院在武汉市国土资源和信息规划中心查询“银海雅苑”项目档案,其中无该项目为旧城改建项目的相关档案材料记载。
最终,武汉中院除对一审以推定认定缪静家日照时间为38分钟的事实不予认定,其他事实均予确认。
2011年10月,武汉中院作出终审判决:驳回上诉,维持原判。
见到有业主依法维权获胜,武汉市电力仪表厂宿舍10栋、11栋另外72名业主也向法院提起诉讼,并最终获胜。
“他们能获胜关键,就是有了关于日照时间的司法鉴定。”骆朝辉说。
符合规划要求不是侵权抗辩理由
谢斌老人是武汉市电力仪表厂宿舍第10栋住宅楼的一名住户,她是第二批起诉武汉银海置业有限公司讨要采光权的72名业主之一。
2013年7月,谢斌以武汉银海置业有限公司建设的“银海雅苑”住宅项目导致其住宅的通风、采光、日照受到严重影响为由,向洪山区法院提出诉讼,请求判令武汉银海置业有限公司赔偿经济损失。
武汉银海置业有限公司辩称,在报建过程中,规划部门严格按照武汉市人民政府《武汉市城市建筑规划管理技术规定》审核,同时充分考虑了谢斌房屋的通风采光问题,特意调整了“银海雅苑”小区4栋住宅楼的方位及间隙,且“银海雅苑”项目与谢斌住宅间距符合规定要求,不存在侵权行为。
一审法院依据此前《湖北省科学技术咨询服务中心技术鉴定书》及前7户业主的系列生效民事判决,最终判决武汉银海置业有限公司构成侵权并须按房屋建筑面积每平方米100元标准给予谢斌赔偿。
武汉银海置业有限公司不服,提起上诉,其上诉理由中有一条是:“银海雅苑”小区的建设符合各项规划要求,不存在侵权行为,规划部门进行了严格的规划审核；在房屋的间距及通风采光问题上,均作出全面细致考察,还特意调整了“银海雅苑”小区4栋住宅楼的方位及间隙,其目的是为保障谢斌居住小区的相邻权；该公司严格按照规划要求进行了施工,没有任何违规行为。
对武汉银海置业有限公司的该条上诉理由,武汉中院审理后认为,建筑物本身是否符合规划要求,与是否侵犯相邻建筑的采光、日照权之间并无必然联系；“银海雅苑”小区符合规划要求,只能说明银海公司主观上并不存在明显过错,但采光权等民事责任的承担,并不以侵害人存在过错为前提,只要存在损害后果和因果关系即可认定。
是采光权还是日照权成焦点
骆朝辉告诉《法制日报》记者,该系列案件审理过程中,还有一个争议焦点就是法律适用问题,是适用民法通则关于采光权的规定还是适用物权法关于日照权的规定。
武汉银海置业有限公司开发的“银海雅苑”项目于2004年报建,2006年12月交付使用。据此,该公司提出,2007年出台的物权法才开始对阳光权有规定,该法不具有追溯力。
在上诉中,武汉银海置业有限公司认为一审法院适用民法通则作出判决为适用法律错误。“民法通则第八十三条规定了采光权,而本案所涉的是日照权,一审法院以采光权代替日照权显然是张冠李戴,明显适用法律错误。”在上诉理由中,该公司作此表述。
对此,武汉中院认为,采光权与日照权是虽有不同但互有联系的概念,日照权通常也称为“自然采光权”,两者存在一定的竞合；民法通则第八十三条是针对相邻关系的规定,该条款列举了常见的相邻关系,但并非仅适用于所列举的相邻关系；此外,《城市居住区规划设计规范》发布于银海雅苑小区建设之前,该规范已对住宅建筑的日照标准作出了明确规定。
民法通则第八十三条规定,不动产的相邻各方,应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的,应当停止侵害,排除妨碍,赔偿损失。
“故一审法院适用法律并无不当,银海公司的该项上诉理由缺乏法律依据,本院不予支持。”武汉中院称。
今年1月30日,武汉中院作出终审判决:驳回上诉,维持原判。
“第二批72户业主也是按房屋建筑面积每平方米获赔100元的标准补偿。”骆朝辉透露。
□本报记者刘志月
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