营业税“5改2”对市场影响较大。

番禺区的二手楼涨幅最大。

　　广州二手楼市成交快速升温

　　4月以来，广州二手住宅市场快速升温，据合富标准指数监测“阳光家缘”数据显示，4月广州全市二手签约4467套，面积41万平方米，环比上升63%，较2014年同期上升63%，创历年月度网签量新高。从周度看，4月份第二、三周的网签量均疯狂飙升，更成功突破千套以上，一个月内连续两周登顶网签的最高峰。合富房地产经济研究院院长龙斌指出，政策效能叠加，以及中心区新货不足，是二手楼市快速升温回暖的主因。

　　文/图/表：广州日报记者王荔珏

　　番禺、天河、黄埔网签涨八成

　　在一系列政策利好叠加影响下，市场信心明显提振，此前观望、犹豫的情绪明显减弱，入市意愿大幅增强。其中不少“刚需”旧客担心价格上涨，看楼的积极性较以往明显增加。而中心区新货的稀缺，也导致不少刚需买家转投二手楼市。

　　据合富辉煌市场研究中心数据，五一黄金月(4.1~5.3)，广州十区虽然在售一手住宅货量较充裕，但新货却不足6000套，约为2014年同期的一半，其中荔湾、海珠、白云的新货大幅减少，中心区的新货量仅占整体的16%。与3月相比，各区网签增幅基本集中在五六成之间。其中番禺、天河和黄埔三区在八成左右。从价格看，中心六区及番禺的价格均有所回升，其中升幅排第一的番禺区上涨1%；其次是天河区上涨0.7%；海珠、荔湾、白云等各区的涨幅在0.4%~0.6%之间。花都、黄埔、萝岗等外围区域则保持平稳。

　　越秀学位房需求降温但价稳

　　4月越秀区二手网签增幅为三成五左右，但价格平稳。调查显示，4月越秀区学位房热度较往年同期有所下降，业主升价意愿不高。一方面，越秀区的楼价处于高位；另一方面，传统的“学位房”旺季结束，加上“30平方米以下无学位”以及学位房政策调整等措施下，学位房需求有所退潮。此外，在售一手楼部分学位房单位的售价在200万元以下，对二手买家有一定的分流。

　　番禺一手货不足促二手涨价

　　合富辉煌市场数据显示，“五一”黄金月，番禺一手新货不足600套，是2014年同期的1/3，其中，七成以上为120平方米以上的大户型。令不少“刚需”买家回流二手市场，二手交投大幅增加八成以上。

　　由于需求增加，4月番禺区的二手楼价水涨船高，涨幅较大。据合富标准指数显示，4月深受市区外溢客追捧的华南板块价格上涨了2.1%；而前期价格回调幅度较大的市桥片区也趁机低位回升1.8%。

　　天河换房多促二手量价齐升

　　4月天河二手交投升幅接近九成，主要受政策利好以及房贷放松的影响，此前观望、犹豫的买家入市意愿增强。业主心态明显转强，反价现象增多，反价幅度在5%~10%之间。据合富标准指数，4月天河区的改善换房占比53.9%，较此前的四成有明显增加，也是迄今为止唯一“改善需求超过首置刚需”的区域。部分换房型需求对优质物业的价格接受度提高，小幅追价入市。天河公园某优质学位盘的三房单位，2014年一季度的叫价为300万元；其后市场低迷，2014年8月份左右降价至280万元，但客户依然顾虑重重；4月以来，市场明显升温，有业主一夜反价50万至330万，双方一番讨价还价，最终以310万元成交。

　　据合富标准指数，4月份天河区二手楼价上涨0.7%。从板块看，天河区各板块的价格均有不同幅度上涨，其中天河东部的东圃-车陂板块和员村板块涨幅较大，分别上涨了2%和1.1%；其次是天河北板块，小幅上涨了1.1%。

　　鹤洞板块广钢新城利好渐显

　　值得注意是一直不声不响、沉寂多年的鹤洞板块，在4月二手价格出现较快的上涨。这主要受广钢新城项目即将面市的带动，业主的价格期望值明显提高，部分买家对附近较优质盘的价格接受度也有所提高，如金道花园、福盛花苑等。

　　约三成物业小幅涨价5%~8%

　　二手改善需求突破“四成”大关

　　4月份，大部分业主心态转强，价格期望值明显提高，大多不肯让价。调查显示，中心区约三到四成业主开始反价，反价幅度5%~8%，大致恢复到2014年一季度的水平(2014年5月份二手楼价开始逐渐小幅下跌，累计至2015年3月跌幅约5%~10%)。据监测显示，反价的物业大部分集中在市区的优质项目，如珠江新城的中海花城湾、中海璟晖华庭；天河北的芳草园、协和新世界；东圃-车陂的骏景花园；海珠区的光大花园等。

　　据合富标准指数监测，2015年1~3月，在“9·30新政”影响下，改善需求的占比由三成升至三成五左右；“9·30新政”叠加“3·30新政”，4月改善需求增至四成以上，也是近5年来改善需求首次突破四成。据悉，营业税“5改2”对市场影响较大，一是降低部分次新盘的购入门槛，改善换房客入市增多；二是次新盘源有所增多，缩短买家“寻盘”时间，加快交易节奏；三是部分买家“卖一买一”的意愿增强。大部分买家仍追捧“笋盘”，不少倾向一、二手物业对比；但高端客对市区资源型优质物业的认可度有所提高。

　　合富标准指数显示，1~3月，在“9·30新政”影响下，总价200万~300万元的成交占比由2014年一成五升至两成；4月份，“9·30新政”叠加“3·30新政”，200万~300万元的成交占比保持两成左右，而总价300万~400万元，90~120平方米的单位占比明显上升。调查显示，这类物业主要集中在天河北、天河公园、海珠光大花园、滨江东、原东山的锦城花园、东风广场等市区核心地段。

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