北京和通州楼市价格起伏直接影响到30公里之外的河北省廊坊市燕郊楼市的走势，所以素有“不是北京的北京”之称的燕郊极具范本价值，本报记者选择对燕郊楼市进行采样调查，试图通过对燕郊楼盘起伏演变过程镜像出京津冀楼市的走势。
近日，本报记者走访了燕郊的首尔甜城、汇福悦榕湾、华夏基业孔雀城、东贸、纳丹堡、理想新城、南城的天洋城四代、蓝湾和港中旅海泉湾等项目或是售楼处现场进行实地调查。
燕郊重返万元时代
从北京国贸或是大望路驱车一路向东，大约30分钟即可进入燕郊，在燕郊第一站酒厂或称之为兴达广场，便会看到林立的售楼中心或是代理销售处，从酒厂的彩虹桥沿着102国道直接向东到燕灵路口这段距离集中了绝大部分楼盘售楼中心。
据了解，燕郊是河北省廊坊市三河的一个镇，同时是国家级高新技术区，与首都北京仅一河（潮白河）之隔。燕郊位于北京东部，距祖国首都中心天安门广场仅42.5公里，直线距离33公里，比北京密云、怀柔等很多远郊区县更靠近市中心。
很多销售员在102国道附近揽客，请购房者到楼盘销售中心或是代理处了解楼盘情况，如果购房者有时间，也可以看正在施工现场或是看样板房，这一切都免费。
“燕郊楼价历经了几次沉浮，2013年，燕郊已经告别万元时代，直到2014年6月份，燕郊一些楼盘跌下万元，现在受到几次加息政策的利好，燕郊的楼价确实是"日新"，价格不断在上涨，而且交通设施在不断改善，燕郊楼盘的均价绝对不会重返万元以下了。”5月24日，燕达地产集团副总裁赵增志告诉中国经济时报记者。
近日，记者走访燕郊的一些楼盘发现，燕郊楼盘销售情况十分火爆，位于南城的蓝湾已经清盘无房可卖，潮白家园和学府阑湾价格从6000多元／平方米涨到将近9000多元／平方米，首尔甜城普宅大部分户型也至少在11000元／平方米的价格，即使这样，燕郊楼市依旧火爆。
河北省三河市汇福地产副总经理刘振刚告诉本报记者，“燕郊自身的区位优势，以及交通的持续改善使燕郊的楼价迅速超越"万元时代"，现在想在燕郊买到万元每平方米以下的优质楼盘已经成为传说。”
廊坊澳美基业地产董事长张亚娟向本报记者直言，“国家颁布了这么多有力的救市政策，楼市回暖是必然的，加之股市的非理性疯涨也必将快速回归到理性状态，不要说到年底，就现在，包括燕郊在内的廊坊楼市已经出现回暖现象了。”
燕郊目前在售楼盘多以高层和小高层为主，如天洋城4代、汇福悦榕湾、上上城理想新城等，容积率均在2.5以上，首尔·甜城洋房产品容积率为1.56，这提高了整个住宅的舒适度。
“虽然现阶段燕郊楼市非常火，不过现阶段燕郊投资客在逐渐减少，刚需日益成为购房的中坚力量，这已经成为一个不争的事实。”赵增志认为。
“睡城”慢慢苏醒
在北京周边，天通苑、燕郊等都被冠以“睡城”之名，其原因在于人们往往白天离开这里上班，晚上回来在这里休息。
但是燕郊除了楼盘之外，还有不少的工业、医疗和教育等全配套，另外，北京外溢效应在增加，离北京最近的燕郊自然慢慢承载着商务等诸多功能。
由此，“睡城”慢慢开始苏醒，“醒城”燕郊将成为未来京津冀一体化战略中的一个重要亮点。
“行政和地理意义上，燕郊是一个地名，"燕"字与北京极度相关，但是从人们的生活习惯来说，燕郊其实就是北京，燕郊其实就是"不是北京的北京"。”赵增志说。
河北省三河市莲荷房地产开发有限公司营销总监、燕郊中国珠宝城营销总监李奕萱告诉中国经济时报记者，“燕郊的很多产业等已经与北京形成了有机对接，比如，写字楼里年轻人很多，他们的公司很多是从北京到燕郊租房进行办公，可以说燕郊是中小型企业办公的首选。行政上，燕郊不是北京，可是燕郊人的生活习惯等完全和北京接轨。”
刘振刚告诉本报记者，“东贸地处燕郊的门户，是燕郊第一站，对燕郊来说，具有重要的意义，东贸和宋庄国际创意产业园、通州新城连成一个新的铁三角，燕郊毗邻首都机场，交通会更加优越，燕郊作为卫星城成为有潜力的价值洼地。”
记者了解到，传统意义上，楼盘一元化的功能在于满足人们优美的居住环境，二元化的功能在于同时还能满足办公和商务等便利。
“位于燕郊东贸的汇福悦榕湾是三元化生活区，有潮白河的景观和华堂高尔夫、中央美院等建筑，万豪酒店和家乐福都入驻悦榕湾，除了居住环境和商务办公之外，小区还可以满足人们多层次的要求。”刘振刚表示。
关于燕郊楼市未来的发展趋势，赵增志告诉本报记者，“十分看好燕郊楼市未来走势，因为燕郊的土地越来越少，现在燕郊事实上承载着通州副中心的功能，有不少人选择在燕郊居住和办公。”
燕郊价格走势研判
“从京津冀一体化这个单一维度来看，未来北京的楼市价格不会再有快速地增长，但是天津和河北仍然具有较大增长潜力。”商务部研究院产业招商研究员沈云昌告诉中国经济时报记者。
张亚娟告诉本报记者，“在京津冀一体化的大背景下，廊坊得天独厚的地理位置决定了它承接产业的重要地位。一体化会使北京大批产业外迁，因此，这会带动大批人口外迁到廊坊，为方便与北京的对接，无论是交通，还是生活配套都要有所提升和提高，由此，房价的上涨也是必然趋势。”
事实上，楼市的社会和投资属性正在日益消减，而居住功能正在逐渐回归。
赵增志认为，“不能局部地看楼市是否回暖或是下跌，要相信自己的判断力，根据自己的财力等综合状况做出决定，该出手时就应该及时出手。”
关于燕郊楼盘的未来潜力，赵增志认为，“燕顺路一直是燕郊北城比较核心和繁华的区域，京平高速等交通十分便利，燕郊南城楼盘的配套则相对滞后，要达到北城现在的程度，还需要一段时间。”
张亚娟认为，“努力去地产化是地产企业未来发展的一个方向，目前随着"互联网＋"的兴起，各类众创空间野蛮生长，产业地产转型也可以顺势而为，产业地产转型也是企业要努力的方向。”
沈云昌表示，“燕郊房价突破两万元只是个时间问题，两三年的时间肯定没问题，五年内突破三万元没问题，当然这要看北京和通州的楼市是否正常。”
赵增志同时建议，“目前准备置业的群体，首先要考虑稀缺位置、稀缺资源、大配套和生活国际化等因素，这样的房子更具有保值和升值空间。”
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