中房网讯 5月20日，中国房地产业协会房地产流通服务委员会第五次主任会议在杭州举行。会议认为，2015年房地产市场和政策依然面临大调整。既有来自政策层面持续宽松的利好消息，也有来自“互联网+”带来的种种冲击；既有来自行业资源整合下的新机遇，也有来自行业无序竞争、盲目创新所带来的新风险。作为房地产业的重要模块之一，房地产流通服务业的自我改革也开始变得紧迫。

  中国房地产研究会、中国房地产业协会领导，来自各地的中房协房地产流通委正副主任、常务理事以及部分成员单位、中房协诚信企业代表参加了会议。杭州市房地局和相关研究机构代表应邀出席会议。会议研究了中房协房地产流通委的工作，并且围绕“公司治理”、“互联网+”、“诚信与行业纪律”等内容展开了深入讨论，并取得了共识。

  中国房地产研究会副会长、中房协秘书长苗乐如指出，市场调整格局下部分中介机构患上了彷徨症。但面对包括来自政策、市场以及技术层面的冲击，刻意回避并不能解决问题，客观上需要冷静对待。一要看到大趋势；二要看清行业特点；三要夯实全方位服务的基础。唯有具备追赶的战略进取风格，才可以获得健康持续发展的机遇。

（左起：中国房地产研究会副会长兼秘书长苗乐如，中国房地产估价师与经纪人学会副会长、中房协专家委员会副主任、上海易居房地产研究院院长张永岳教授，杭州市住房保障和房产管理局副局长周军福，中国房地产业协会副秘书长何琦，中房协房地产流通委常务副秘书长虞海发）

  中房协房地产流通委常务副秘书长虞海发主持会议。他指出，目前很多中介机构在面临市场冲击下都能积极摸索和探讨。但依然有一系列问题亟待解决，比如行业和企业改革背后的机制如何完善、行业资源大平台如何建立、行业发展的制约性和硬性指标如何建立等，此类问题都值得后续不断进行探索。

  一、行业调整下亟需增强适应能力

  2015年第一季度的宏观经济数据已表明，全国经济复苏的任务依然任重道远。受宏观经济疲软的影响，包括经纪企业在内的市场参与主体能感受到经济下行带来的诸多压力。会议上，长春房屋置换股份有限公司总经理吕士辉表示，目前中介机构面临的压力，除来自竞争对手外，很大一部分是来自于市场环境的调整。尤其对于东北地区来说，作为目前经济下行压力最大的区域之一，若不克服各类不利的因素，那么对于房地产经纪等相关行业来说，发展方面也会比较费劲。

  行业调整带来的诸多压力，与会者的感受是最真实的。比如从2014年开始，“去库存”俨然成为房地产行业管理的重要目标。对此，杭州市住房保障和房产管理局副局长周军福认为，自2014年房地产市场调整开始，杭州房地产市场就备受全国各地的关注。当然，在复杂多变的情况下，杭州能够结合实际，积极贯彻中央部署，保证了杭州房地产市场平稳健康的发展。随着限购政策的取消，杭州成交量持续回升。到了今年1-4月份，包括一二手房在内的市场成交量有比较明显的增长，价格方面也比较稳定。当然，不可回避的是，目前杭州市区的可售房源依然有较明显的环比和同比增长，去库存的压力并没有完全释放。

  上海易居房地产研究院研究员严跃进在会议上提供的相关报告也有类似的结论。报告显示，在本轮房地产市场调整周期中，杭州楼市的基本面开始有所改观。数据表明，杭州在2014年4月份房价开始下跌，跌幅为0.7%，在70个大中城市中排名倒数第一。下跌态势持续12个月后，到了2015年4月份开始止跌反弹，增幅为0.4%，在70个大中城市中排名第四。报告认为，类似杭州市场的复苏态势说明，目前一二线城市已逐渐进入“慢牛市”的通道中。机遇和挑战并存，关键在于房企、中介机构等能否主动调整，并增强对变化的房地产市场和政策的适应能力。

  对此，中国房地产估价师与经纪人学会副会长、中房协专家委员会副主任、上海易居房地产研究院院长张永岳教授表示，要迎接房地产市场的新常态发展，市场参与者就必须要有新的动作和忧患意识。既要在专业判断上具备准确性，也要在新的产业运行中不断深化认识。对于房地产流通领域的发展而言，必须具备坚定不移的信心。同时，在迎接新兴技术带来的挑战过程中，要根据形势施展相对应的妙招。

  二、完善公司治理是激发活力的关键

  完善公司治理、优化管理团队、加强员工培养，成为与会各经纪企业的共同心声。来自上海房地产经纪行业协会、武汉房地产中介协会等机构对协会换届事项进行了汇报。流通委对此类机构人事的顺利交接给予了高度认可，认为这能够为后续各地区经纪企业的管理和公司治理模式的探索,创造组织层面的更优基础。

  上海房屋置换股份有限公司党委书记方伟庆在会议上做了工作汇报。其提供的《变革求生存，创新圆梦想》的报告认为，上房置换在目前行业变动的格局中，重视公司治理模式的改革思路,认同创新带来的积极效应。上房置换作为一家股份制公司，有约90%的国有资本成分，同时也有10%的其他资本成本，是一家典型的混合经营模式的经纪公司。目前公司积极寻求公司改制的突破，积极探索混合经营的模式，大胆导入事业合伙和门店合伙的新机制。除了宏观层面的改革外，上房置换在微观层面也积极进行改革，比如推进队伍年轻化，预防队伍老化的风险；强化基层岗位的职责，形成优胜劣汰机制等。这一系列公司治理模式的变革，建立了新的责任体系,激发了经营活力。最终效果是经纪公司能够更好地适应市场化发展。

  天津市津房置换股份有限公司党委书记刘秀玲表示，作为国有背景的津房置换，此前从民营经纪公司中招募过新员工，但此类员工感叹为什么国有背景的经纪企业会有更高的人力成本。津房置换对此做了反思，认为很大的原因在于公司治理模式没有跟上时代步伐，导致经营效率比较低下，因此完全有必要和紧迫感在公司改制方面做创新。虽然在混合所有制、完全私有、继续保持原样等模式上有不同的理解和看法，但对于改制后带来的正面效应，公司层面是持积极乐观态度的。

  流通委在会议上表示，围绕目前部分经纪企业改制的需要，也将积极做好服务和配套工作。在新的一年中，将继续依靠各地主任委员单位和有关主管部门，审慎开展新会员发展和组织梳理工作。注意整合资源，适时地吸纳各地有实力、有规模、有代表性的房地产经纪、评估、咨询等房地产流通服务企业入会，以充实队伍、提升队伍整体素质。

  三、“互联网+”思维助力弯道超车

  李克强总理在今年两会答记者问上提出，要站在“互联网+”的风口上顺势而为，才能使中国经济飞起来。而围绕“互联网+”的概念，各经纪企业积极进行创新。尤其是目前部分经纪企业积极与互联网企业进行合作，利用互联网平台抢占市场，在很大程度上改变了流通服务行业的商业模式，也为弯道超车提供了各类机遇和便利。

  杭州易居臣信房地产经纪有限公司总经理周强龙对此表示，过去经纪行业的竞争是典型的房源、客源、交易等三元竞争模式，而目前在传统中介和新型中介并存的情况下，已经逐渐进入五元竞争的模式，即增加了来自资本和技术层面的竞争要素。部分经纪企业在一夜之间，往资本市场大量砸钱，试图打造巨无霸的经纪公司，其实略显夸张，并不能完全模仿。而技术创新则是一项较好的变革手段。根据集团要求，易居臣信积极在房地产业务板块谋求互联网技术的创新，方向是打造020的平台。在这个过程中不光要做好软件的提升和人员素质的提升，同时也要实现商业思维的转变。

  当然，要真正围绕“互联网+”进行制度创新，光有互联网技术还不够，需要搭建一个扎实的数据库平台。杭州我爱我家房地产经纪公司营销企划总监周包军认为，目前包括第三方平台消费者信息虚假等问题，本质上来源于基础数据库的缺失，比如从客户和房源信息登录的前期过程中就能得到体现。而根据我爱我家公司的经验，其建立了行业的楼盘库，所有房源的信息、单元面积等都有明确的规定，从而保证了房源的唯一性，规避了信息重复性。而在这个过程中，客户对于市场交易的认可程度会增加，相应的担忧和误区也会减少。

  但这又衍生出新的问题。随着移动互联网创新平台的增多，无序竞争、自娱自乐的问题和现象也开始出现。针对目前比较混乱的平台搭建行为，与会者认为，目前市场需要搭建一个大的平台。这可以由实力较强的机构来牵头，进而借助这样一个平台实现资源、信息的共享，其意义是比较大的。对此流通委也表示，后续对于此类平台的整合，或是一个新的课题，值得继续探讨和论证。

  四、不断提高行业诚信建设水平

  无论是公司治理模式的创新，还是“互联网+”思维的建立，最终都不能越过行业底线，即需要遵守行业纪律、不随意更改市场规则、保持诚信经营的姿态。对于目前市场上出现的部分中介机构单方面跳价、虚报价格、虚报房源等行为，与会人员也提出了尖锐的批评意见。江苏南房房产集团有限公司董事长张平刚认为，目前经纪行业确实存在混战的现象。部分中介机构违规抢客源、抢经纪人等，使得市场平稳秩序变得混乱。所以后续对于此类混乱行为必须进行制止和规范，否则对于经纪行业的健康发展没有任何价值。

  湖南省正大行房地产代理有限公司已有21年的经营历史，在行业调整中能够不断做大市场，受到与会者的认同和赞许。该公司总经理任金良在会议上表示，经纪行业发展需要考虑长效性，而不能是短视行为。对于经纪公司而言，一要扎实做好线下的服务，提供类似开发商一样的“管家式服务”；二要充分利用线上平台，积极做沟通和交流；三要遵守行业操作规范，不能冒着风险去做低佣金等不合规的业务。对于“管家式服务”的概念和理念，与会者深有体会。在此次会议期间，与会者参观考察了滨江集团“湘湖一号”高端住宅项目，该项目诠释了较好的服务理念，对于目前经纪行业如何落实“管家式服务”，如何为服务添加附加值等带来了很大的启发。

  与会者的观点是清晰明确的。中国房地产业协会副秘书长何琦等表示，在目前市场格局变动的情况下，经纪企业的发展正处于一个关键的十字路口。能否迈过创新的坎，既要学会积极创新，也要遵守行业纪律。唯有经营规范、诚实守信，才能够真正应付来自外界舆论的各类质疑。对比欧美市场，国内市场在规范有序的经营层面还有不断改进的空间。而通过规范操作，才能让经纪服务真正做扎实，并决定后续能够走多远。这也意味着遵守行业纪律，不随意越界，才能在变动的市场环境中保持竞争优势。

  会议上，流通委在2015年的工作计划中提出，在新的一年工作中，将继续弘扬诚实守信的优良传统。注意着力提升企业信誉、加强流通服务企业的规范化建设，以切实推动诚信建设工作的开展，并不断提高房地产流通服务企业诚信建设的水平。

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