最近一个月以来,每逢周末,深圳都要上演“抢房大战”,几千人抢几百套房源已经成常态。
深圳楼市为什么这么疯狂?尤其是曾经的价值洼地龙华,三年内房价已经翻番。这样的繁荣还能持续多久?
不断上演的抢房大战
自从“3·30”新政后,深圳楼盘开盘的场面日渐庞大,小型会所已经装不下那么多人,开发商只能转向位于深圳福田区的大中华国际交易广场,因为它可以容纳三四千人。
5月23日,大中华国际交易广场又迎来了一次巨型开盘仪式,并刷新了此前到场3000多人的纪录。当天上午,位于深圳龙华新区的中海锦城二期在这里正式开盘,推出719套89～190平方米的精装房源,均价逾4万元/平方米,最高达5.4万元/平方米。4000多名购房者冒着暴雨从四面八方赶来,700多套房源在开盘后两个小时迅速售罄,中海地产当天获得逾28亿元的销售收入。
4万元/平方米在深圳并不算高,但是在龙华新区,却是新盘首次“破4”。
事实上,中海锦城是龙华新区的前地王项目。2013年10月,中海地产经过66轮竞价,最终以38.2亿元总价竞得该龙华地块,楼面地价1.46万元/平方米,溢价率达91%,是当年深圳住宅用地的总价与单价双料“地王”。而由于需配建9.8万平方米的安居型商品房,这宗土地的综合成本高达2.5万元/平方米,与当时周边的二手房价相当。
2014年11月,中海锦城首次开盘时的均价为3.25万/平方米,当时也是龙华新区新盘首次“破3”。仅仅过了半年时间,中海锦城的新房价格已经涨了23%。
与中海锦城二期同一天开盘或加推的还有南山区博林天瑞、塘朗城。其中,博林天瑞推出480套110～260房源,并临时加推80套,均价5万元/平方米,当天售罄;塘朗城首次开盘,推出348套85～140平方米房源,并临时加推116套,均价4万元/平方米。
据不完全统计,仅5月23日,深圳共推出约1663套房源,共吸引超7500人次抢房,总销售金额近70亿元。
库存只够卖8个月
深圳楼市的火爆,归根结底是供不应求所致。
根据全国第六次人口普查数据,截止到2010年底,深圳住房自有率为26.9%(覆盖范围包括原农村私房),而北京、上海住房自有率在70%左右,广州为89.9%,远高于深圳;截至2013年底,估计深圳住房自有率为30%,居民住房自有水平仍然比较低,全市有70%的人靠租房来解决住房问题。
同时,深圳又是一个人口净流入城市,且以年轻人为主。深圳统计年鉴的数据显示,截至2013年,深圳常住人口1063万人,其中,外来人口占70.8%。近十年内,深圳常住人口增长了284万人,平均每年人口净流入28.4万人。
一边是巨大的购房需求,一边却是有限的新房供应。世联行统计发现,截止到5月17日,深圳全市一手房可售面积为375.47万平方米,可售套数为3.44万套。该机构预计,若按近8周深圳全市新房周平均1085套的销售速度,目前的新房可售量消化时间为不足8个月。
而深圳的新增住宅建设用地基本枯竭,2014年一年仅供应一宗住宅用地,未来将以盘活存量即旧改的方式作为主要供地方式。但是由于旧改周期长、难度大,未来深圳的土地供应可能会出现断层。
深圳某研究中心经理对《第一财经日报》记者表示,新房供应在6月还会放量,加上可能出现新一轮的降息,深圳楼市还会延续目前火热的态势,甚至进一步的爆发。
昔日价值洼地龙华将“破5”?
值得注意的是,曾经的价值洼地——龙华成为了一匹黑马。
深圳某研究中心数据显示,2015年4月,龙华新房成交均价为2.6万元/平方米,环比上升了10.8%,上升幅度居整个深圳市的首位。
事实上,从2014年四季度开始,龙华便拉开了迅猛的涨势。
2014年11月,中海锦城把龙华新房均价带入了“3”的台阶。“3·30”新政之后,龙华新房价格再度的拉涨。4月,星河传奇加推,均价升至3.7万/平方米。进入5月,中海锦城加推,则直接将龙华新房均价带入“4”时代,与深圳关内的福田、罗湖房价相去不远。
作为关外片区,龙华在五年前还是一个不被看好的区域。即便是在2011年底从宝安区中独立出来成立新区,其房价也在很长的一段时间内处于洼地。
数据显示,2012年4月,龙华新房均价才1.3万/平方米。也就是说,在过去的三年时间内,龙华新房的均价已经翻了一倍。
“龙华房价近几年大涨,主要还在于其优越的地理位置和区域规划。”业内人士表示。
龙华新区位于长条形深圳的中轴位置,南面紧邻土地稀缺、人口最为密集的CBD福田区,被称为福田的后花园。而以高铁站深圳北站交通枢纽为依托,龙华通有多条地铁线路,交通便利,可快速到达其他区域。
在中心区域福田、罗湖、南山新房均价持续维持在4万/平方米以上的水平下,龙华以相对低廉的价格、便捷的交通条件,吸引了越来越多的购房者,尤其是在大型购物中心等生活配套的不断完善之后。
业内人士说,以往到龙华买房的都是刚需客,2015年以来一大批改善性需求、投资客也开始转向龙华,“目前龙华的投资客占比在20%～30%之间,这个比例非常高,因为全市投资客的占比在15%左右”。
此外,因为交通便利,越来越多的香港人也选择来龙华买房。
业内人士认为,在货币政策宽松的环境下,龙华依然具有一定上涨空间。
2014年刚拿下龙华新地王的龙光地产就表示将让龙华“破5”。龙光地产在2014年10月以46.8亿元总价竞得深圳龙华玖龙玺项目,总建筑面积约19万平方米,折合楼面地价约2.5万元/平方米。
龙光地产执行董事兼财务总监赖卓斌对记者表示,玖龙玺项目将于10月推出预售,货值100亿元人民币。按此计算,玖龙玺项目的均价将达到5万/平方米。
不过,也有投资客向本报记者表示,龙华在这一波涨价潮中力度过猛,可能会在未来两三年内滞涨。
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