文/陈述，微信公众号：陈述

  “互联网+”正在向各个行业渗透，推动传统产业升级转型。确切的说，“互联网+地产”从2014年6月百度与万科合作就已经开始，只不过那个时候还没有“互联网+”的概念。两者的合作主要着眼于大数据在商业地产上的应用。近期三家互联网企业密集与地产商合作，掀起了“互联网+地产”的一次小高潮。他们分别是：小米与正荣地产、360与华远地产、腾讯与方兴地产，三场合作都着眼在住宅地产。小米、360与地产商的合作侧重于智能家居，而腾讯与方兴的合作侧重于智慧住区。

  智慧住区：腾讯深度改造地产业的野心

  “互联网+”的概念最早是腾讯控股董事会主席兼CEO马化腾在两会上提出，腾讯在“互联网+”方面的探索也比其他互联网企业更加深入，在智慧住区上能够体现出来。

  1、什么是智慧住区？

  腾讯与方兴合作是要打造“2+X智慧住区”，一定程度上，使建筑具有了科技产品属性。所谓“2+X”，即硬实力+软实力+云服务，硬实力指“智慧住区”产品，软实力是为社区全链条的金融服务，X是以包罗万象的移动互联端云服务为主。这其中，将融入腾讯旗下包括QQ、微信、会员、游戏、汽车等全系列网络产品与技术。

  所谓“智慧住区”，分为三个层面：智慧家居、智慧社区和智慧工程。智慧比智能要高一个层次，智能强调的是通过终端设备进行控制，如利用手机控制其他智能硬件；而智慧更多是直接知道你在想什么，为用户提供可定制、连通、学习提升的体验。智慧家居着眼健康、安全、照明等，智慧社区包括互联通行、移动支付、智慧物业等。而实现这两个的前提是有一套完善的智慧工程软硬件系统做保障，这在社区的设计阶段就介入其中。

  在智慧住区的用户将体验这样的场景（从社区到家）：开车回到小区，门闸自动打开（识别车牌）；灯光系统自动感知并导引至专属车位。停完车回家，电梯门禁可以识别人脸，住户房门可识别指纹。进门之后，室内温度、湿度、风量自动调节，墙上智慧pad控面板亮起，灯光、音乐依喜好转换等。这些看似电影中的场景，将在方兴“智慧家”项目（亦庄金茂悦项目）中落地实现。

  2、智慧住区背后的产业升级意义

  从概念提出到项目完成，智慧住区将涉及到建筑属性变革、住区体验提升、产业各环升级等等，智慧住区注定要对住宅地产行业产生深远的影响。

  第一，以智慧住区为标志，住宅地产业开始与互联网深度接轨。智慧住区的核心是住宅地产，在其之上赋予了智慧功能。这个过程中，最重要的不是腾讯等互联网企业的跨界思维，而是地产企业自身认识到“互联网+”的力量，产生求变的意愿与冲动，并结合互联网的力量，开始进行自我升级。

  第二，以智慧住区为起点，系统化加强用户居住体验提上日程。智能家居考虑的只是将用户的客厅为主的居住空间里的电器进行联网、集中控制，这是局部的；O2O社区提供的外部的生活服务，这是表面的。而智慧住区是以底层系统工程为基础，从社区到住宅内部进行整体性优化，全方位提升用户的居住、生活体验。

  第三，从智慧住区开始，建筑产业或将发生颠覆性的变革。不仅涉及到社区、住宅等产品，建筑设计、施工等人员的知识水平也需提升，尤其需要对科技、互联网知识有深入的理解。建筑团队中的角色与分工将发生变化，加上建筑材料的革新，项目管理挑战更大。小区里面的物业管理人员会减少，更多是由系统自动控制。家庭保姆将需要更高的知识水平，也有可能被机器人所取代。

  也许这个时候，我们可以说，智能生活开始了。

  3、智慧住区从概念到普及，还有多远？

  在智慧住区面前，智能家居是小巫见大巫。不过，当前智能家居的发展才刚刚开始，而且阻力不小，智慧社区的发展恐怕难度更大。我们不否认“互联网+地产”带来的体验革新，但在未来到来之前，我们要正视两个问题。

  第一，智慧住区在高端人士中推广容易，向普通大众普及还是比较困难。毕竟智慧住区的建设成本在那里，即使提供了相应的金融服务，对于普通消费者来说，压力也是比较大的。方兴地产本身就是做高端客户，具有一定优势，其他地产公司模仿较困难。

  第二，在智慧感知能力达到一定程度之前，智慧住区还是要依赖于当前的一些智能家居产品的。如果用户自身选择各种智能硬件的话，可能存在与智慧住区控制系统的接口问题。如果是QQ物联平台承担此项重任，需要提前做好解决方案，否则半智慧的场景还是比较尴尬的。

  小米与360探索新的智能家居推广方式

  小米、360与地产商合作的诉求是一样的，即打包推广智能家居产品。此前，小米与华润、南京银城都有过类似的合作思路。小米智能家居市场总监李琦在5月初曾表示，2015年，小米计划与20家地产商合作，辐射20个省市，预计触及10万户家庭，覆盖30万人，让他们体验小米的智能家居套装。

  与地产商合作，应该是智能家居落地的一个比较靠谱的方式。2014年被称作是智能家居元年。互联网企业和家电企业纷纷进军智能家居，小米与美的联手，魅族与海尔结盟，360与TCL、奥克斯等合作，当然缺少不了互联网巨头BAT。但智能家居主要还停留在概念热层面，真正落地的时候还是比较困难。

  智能家居是一个整体的概念，不是一两个智能硬件的事情。对于已经有一定家电设备的用户来说，整体替换成本较高。所以，智能家居的潜在用户往往是新购房者。能够让他们在购房时体验智能家居，才有可能转化为真正的用户。这是小米、360与地产商进行广泛合作的背后逻辑。我相信其他做智能家居的互联网企业与地产商的合作步伐也即将到来。

  无论是智能家居还是智慧住区，我们都期待他们的带来。也希望通过互联网的加入，家电、地产行业能够进行深度的升级转型，节省资源，提高效率，并给用户带来更多极致体验。

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