在这个喧闹的夏季，中粮地产孙河地王项目，随着预售证的开闸终于入市。

5月30日，中粮瑞府取得了预售证，总共48套房源里面，其中42套价格区间在8万~10万元/平方米，其余6套的价格区间则高达17万~22万元/平方米。

市区的龙湖项目西宸原著原本一直被业内视作是将首个冲破单价20万的项目，但出乎意料的是，首个“闯线”的项目却是中粮瑞府。“现在高端市场回归市场，定价审批放宽。企业也因为拿了‘地王’，有卖高价的意愿。”北京当地一位知名业内人士在接受《每日经济新闻》采访时打趣说，在市场层面，这是“雷锋型”项目，因为定价高，受益最大的将是其周边项目。

土储不足抢“地王”

时光回溯到2013年7月23日。当时，中粮地产以23.6亿元、同时配建3.3万平方米公租房的代价，拿下北京市朝阳区孙河乡西甸村HIJ地块，实际楼面价接近5万元/平方米，刷新了当时北京土地出让历史上的单价纪录。有业内人士预计，项目建成后，售价将在10万元/平方米左右。

拿下“地王”项目虽然风光一时，但更多的时候，“地王”项目却像一块烫手山芋。

2014年初，“4万元限高令”解禁。就在半年之后，土地市场进入低迷期。也是在孙河区域，出现了土地流拍的现象。

中粮“地王”项目，也因为周边楼盘成交价格不高，迟迟没有入市。

在热门板块孙河别墅区组团地块中，进驻时间和产品类型比较相近的有三家，即中粮、泰禾和龙湖。这三家项目，恰好成为可以互相参照的对象。

这三家中，龙湖进驻孙河板块最早。2012年9月，该公司经过10轮竞价，溢价8.7%获得孙河第一块土地，折合楼面价20158元/平方米；2013年1月，泰禾以29473元/平方米的楼面价也杀入了孙河。

当年7月，央企中粮地产前来淘金，但此时北京土地市场已然升温，开发商不得不“血拼”拿地。经过整整77轮的激烈竞拍，中粮才击败对手，地块溢价率42.1%，实际楼面价高达48444元/平方米，刷新了当时北京单价“地王”纪录。

事实上，中粮在北京高价抢地并非孤例。资料显示，2013年中粮共在北京、南京和成都三地获得4个新的住宅项目，总耗资64.77亿元，从土地市场直接获取的3个项目均属于当地高价地块，平均溢价率超过50%。《每日经济新闻》记者查阅当时的资料发现，2013年7月份瑞银研报指出，中粮地产在2012年土地市场低迷时未能购入新项目，而在2013年土地市场高涨时购入高价地块，凸显出公司土地储备不足的困境。

周边楼盘将受益

2015年被称为北京高端住宅“元年”。

专家分析，预计北京全市2015年待售的顶级高端住宅套数超过1000套。虽然对于高端住宅项目来说，正常的销售周期起码都在5年~8年，但在目前这种情况下，市场分化将非常严重。

多位业内人士均表示，中粮瑞府项目只有按照目前8万元以上的预售价格进行销售，才可以保证利润。

但问题是，对比周边楼盘，以这个价格入市，中粮项目的去化速度没有优势。

据了解，距离中粮瑞府不远的龙湖·双珑原著和泰禾·北京院子项目，实际成交价格均未超过7万元/平方米。

甚至有业内人士表示，在市场层面，这是“雷锋型”项目，受益最大的将是其周边项目。

中粮地产相关人士接受《每日经济新闻》采访时表示，目前只有网上报备的拟售价格，因项目还未正式开盘，实际销售价格还未定。

另外，“地王”项目对资金的需求依然饥渴。2013年底，中粮宣布引入中信信诚资产管理有限公司，合作开发孙河“地王”项目，方式是把项目全部股权质押出去，以获得合作方提供的9.08亿元委托贷款，年利率为10%。

中粮地产（集团）股份有限公司4月23日公告称，公司控股孙公司北京正德兴合房地产开发有限公司，与中信银行于3月9日签订《固定资产贷款合同》，向中信银行申请7亿元开发贷款，用于建设北京中粮瑞府项目。

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回溯

2013年7月23日，经过整整77轮的激烈竞拍，中粮击败对手，以23.6亿元、同时配建3.3万平方米公租房的代价，拿下北京市朝阳区孙河乡西甸村HIJ地块，地块溢价率42.1%，实际楼面价高达48444元/平方米，刷新了当时北京土地出让历史上的单价纪录。有业内人士预计，项目建成后，售价将在10万元/平方米左右。

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