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深圳房价上涨的实与虚

https://m.biud.com.cn 2015年06月04日10:21 家居装修知识网  

  关于现在的深圳楼市,网上有一个帖子形容得比较贴切,这个帖子标题是《现在还有比股市涨得更疯狂的?有!深圳楼市!》。据报道,2014年以来深圳 新房、二手房的房价涨幅领跑全国,连续8个月上涨,有的片区出现了20万/平方米的超高价,而热门区域的龙华,从去年到今年上演着“破3冲4望5”的激情 大剧;而福田中心区的均价,即将告别“4时代”。

  已经不能用政策激励、货币宽松等一般原因来分析深圳楼市的情况,因为同样受这些原因影 响、且同为一线城市的邻居广州,房价现在还在下跌。我们也不能用供求关系来盖棺定论,因为供求关系和房价变动是“同义反复”,当然,房价上涨离不开供应和 需求两个方面,这两个方面的“深圳特质”值得我们深究。

  需求旺盛的背后是资金大量积淀和推动,这需要“藏富民间”的支持。立城于外贸和 “代工制造”的外向型模式,让深圳成为国内市场化程度最高的城市。千千万万个企业(甚至是“村村点火”的家庭作坊)在从事着模具、配件、元器件的生产。把 深圳比喻为“山寨之都”,不像一般想象的那样是贬义词,事实更像是日本式的“拆开-学习-创新”的过程。更重要的是,多层次资本市场(创业板、中小板、私 募和创投等)和草根金融在深圳发展非常迅速,加速推进了市场推广、技术研发和产业升级。

  2008年以后,借助积淀的产业基础和互联网迅 速发展的契机,深圳从山寨之都转向创业之都。狭小的空间内集聚了2000万的人口、1000多个产业园区、185.8万户商事主体(每10个人中就有一个 老板)。市场化和产业升级的红利,兑现为居民收入的快速增长,深圳在3个人均指标上(国内生产总值、可支配收入、存款)都居全国第一位,这是推动旺盛需求 实现的主要原因。这和过去几年房价跌幅比较大的温州、杭州、金华和宁波等城市,近期房价反弹比较快,道理是一样的,都是因为民间资金沉淀很深厚。

  再 看哪些人在买房。过去一直认为,占常住人口70%的外来人群主要住在城中村,他们不需要、也买不起房子。现在不同了,“来了就是深圳人”的城市包容性,对 创业人群无比吸引;产业转型和多年吸引人才的政策,让深圳的入户门槛比北京和上海宽松很多(每年入户30万)、城市比北上广更年轻(平均年龄在30岁左 右),再加上比北上广宽松很多的限购政策(非户籍缴纳1年社保就可买房),近年来购房人群结构发生了变化,户籍人口购房火热的同时,非户籍人群购房异军突 起,目前占比近50%。

  再看供给,“供应跟不上”是深圳一个老生常谈的话题。深圳是最年轻的城市,却在全国最早走上土地利用的旧改之 路。供应紧缺,不可忽视的是存量住房供应效率差。在房改以前,北上广就是拥有千万级人口的城市,有大量福利房,本地人已经解决了住房问题。房改后,这些房 子均转变成商品房而投入市场,目前占据存量房近一半,并发挥着缓冲需求的“蓄水池”和“稳定器”的作用。但是,长期“代工制造”的外向型经济模式下,超过 70%的人口是“候鸟型”的外来人口。于是,在房改前深圳超过一半的存量房是原农村私房(俗称“小产权房”),并没有像北上广一样,拥有大量存量商品房, 来发挥缓冲需求的“蓄水池”和“稳定器”的作用。但是,近年来产业结构变化推动人口结构变化、收入水平不断增长,“候鸟”现在变成“家燕”了,他们需要房 子。因此,深圳房价上涨有客观原因。

  但是,也要看到,此轮房价上涨有货币宽松推动、政策刺激的冲击,特别是出现了此前从来没有过的20 万/平方米的超高价,投资客回潮,整体价格水平也明显上涨,不能忽视“虚”的部分。近期深圳“两会”上,代表委员们纷纷指出,现在的房价就连人才也承受不 了,这应该引起重视。

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