“随着中国经济进入新常态，房地产市场供求关系已跨越绝对短缺阶段。”清华大学恒隆房地产研究中心理事会常务副主席刘洪玉在近日举行的“城镇化与住房政策：国际比较与中国现实政策研讨会”上说。

  他表示，在政府持续放松调控政策的背景下，短期已看到积极效果，但在供求关系跨越绝对短缺后，还未能找到长期支撑住房市场发展的力量，部分城市同时存在着价格泡沫和过量供应的情况。

  刘洪玉认为，房地产开发投资增速、土地购置等数据均显示，现阶段住房的开发投资活动在持续放缓，住房市场的销售速度也在负增长，整个市场和房地产开发企业的库存显著增加。

  价格方面，刘洪玉认为，住房市场上的价格进入了调整期，过去一直是单边上涨为主，现在在一些城市出现了住房价格下调。当然，由于各种各样的政府政策的干预，就环比来看，住房市场价格开始出现了增长的趋势，但和去年同期水平比还是负增长。

  有数据显示，到2015年，我国家庭户均拥有住房可能会达到1.08套。而就全世界经验而言，户均拥有1.1套住房以后，住房市场的峰值就会到来。

  刘洪玉还表示，因城镇化的不均匀，房地产市场呈现了剧烈的分化。例如，我国房地产市场主要活动仅发生在90个城市左右，而就在这些主要城市中，过高价格和过量供应都是同时存在的。这也是住房市场调控要因地制宜，不能采取统一的市场调控政策的主要原因。

  刘洪玉说，在过去20年的城镇化过程中，地方呈现着速度偏好、政府主导、投资驱动、粗放、大城市倾向、城乡二元分割等问题。速度偏好，是指高速城镇化基本不是市场导向的，是政府的先驱开发活动驱动了各种各样的城镇化。所以，在城镇化的过程中，因城市个体的差异，房地产市场中城市分化越来越严重；在城市化发展过程中，特大型城市、大城市、中小城市之间也存在着不均衡发展的问题，城乡之间不均衡更加严重。

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