当众筹成为房企的融资渠道的时候，一场真正的变革就要来临了。
近日，万达集团在官网上宣布，由万达集团、快钱公司联手打造的万达互联网金融业务正式落地，双方共同推出中国首个商业地产众筹项目“稳赚1号”。万达集团预期该产品的合计年化收益率可达12%以上。
万达集团表示，上述项目募集到的资金直接注入到万达广场的建设之中，支持集团实现在商业地产领域的持续快速扩张，加速集团向轻资产的服务型企业转型。
地产业内人士认为：“万达轻资产模式的步伐在加快，众筹是其获取零碎的投资资金的一个重要方面，是后续让投资资金介入项目开发前期的一个重要环节。而从具体项目层面看，万达其实还是希望加快万达广场的复制，所以这会带来此类金融模式的创新。”
“稳赚1号”是否“稳赚”？
作为万达互联网金融的首发产品，“稳赚1号”以万达广场为基础，起始投资金额仅为1000元，募集资金将直接投向各地万达广场建设。
据了解，“稳赚1号”的期限不超过7年，它的收益由两部分构成，一是万达广场项目的租金收益，每年派发，大约年均能达到6%；二是投资物业的增值收益，在退出项目时一次性发放。万达的方案显示，资产包在3年之后可选择REITs或其他形式上市，这样的话物业增值部分的收益能达到年化14%的水平，如果不选择上市，满七年后万达将回购物业或者由第三方收购，这样的话物业增值收益能达到6%。两部分收益相加，预期年化收益在12%-20%之间。如果7年投资期限太长，投资者想变现，快钱也开放了转让功能，项目成立三个月起投资者即可选择流通变现。
“12%的年化收益率在互联网金融行业中属于一般水平，根据网贷之家5月份研究数据显示，互联网金融产品的综合年化收益率在14.5%。”网贷之家分析师张叶霞表示。
“就目前的互联网金融产品来讲，众筹还是一个新兴的形式，从万达的7年期限来看，收益率并不算高，而且7年间对投资者来讲还是有一定风险的，比如政策风险和市场风险，因为未来7年商业地产的走向和租金回报率尚无法预测，而且中途项目进行转让时是否成功也是疑问。”中信腾牛网总经理黄海旻分析称。
至于“稳赚1号”是否能够“稳赚”，严跃进认为，关键因素还是取决于万达商铺的租金回报率。
“一般来说，基于目前一二线城市商业项目而进行的众筹项目，其实收益率是完全可以保证的。此类项目主要是旺铺，而且物业本身也处于一个增值的过程，所以众筹产品认购量会比较大，中途转手此类金融产品的便利程度也很大。而在目前渠道下沉或者说商业项目逐渐渗透到三四线城市中，那么就要警惕相关项目能否得到足够的消费者的支撑，否则众筹项目其实也需要房企自身贴息。”严跃进分析称。
对于商铺的收益率，严跃进称：“目前，一线城市正常情况下可以做到年化收益率约15%的水平，而三四线城市中，市区地段好的能够做到20%，因为地价明显偏低，而且人员比较密集。而郊区则在个位数水平，甚至是负的收益率。”
而未来7年商业地产的走向如何，也是未知数。由此来看，“稳赚1号”是否“稳赚”还是一个迷局。
“1000个万达广场”的融资困境
其实，以众筹的形式募集资金用来建设万达广场，其更大的意义在于融资渠道的创新。
今年年初，万达集团董事长王健林对外透露：“通过轻资产的模式，万达将在2020年之前开业400个至500个万达广场，争取到2025年时开业1000个万达广场。”
那么，1000个万达广场的宏愿需要多少资金来支撑呢？
根据2014年大连万达商业地产的年报显示，其商铺每平方米的成本约在1万元。如果以一个万达广场20万平方米来计算，那么投资建设一个万达广场的成本在于20亿元。那么，投资1000个万达广场的总成本将高达2万亿。按照10年来计算，也就是说，每年万达商业地产需要募集资金2千亿。
如果单从现金流来看，年报显示，2014年年末万达商业地产现金及现金等价物为863亿元，这一年，万达商业地产通过银行贷款、股东出资、债券融资共获得538亿元。也就是说，每年尚有超过1千亿的流动资金缺口需要填补。
显然，以传统的重资产模式显然无法撬动万亿级别的投资，轻资产成为了万达集团转型的方向。
王健林不久前在深交所发表的演讲解释了万达“轻资产”的含义：“投资建设万达广场，全部资金别人出，万达负责选址、设计、建造、招商和管理，使用万达广场品牌和万达全球独创的商业信息化管理‘慧云’系统。所产生的租金收益万达与投资方按一定比例分成。这是一种全新模式，万达去年开始研发，现在已开始运行。这就是万达广场轻资产模式。”
由此可见，“稳赚1号”就是万达“轻资产”道路的一次诠释，所以，“稳赚1号”是否能够“稳赚”，对万达集团今后的轻资产战略也将有重要的指向作用。
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