前段时间，我写过一篇文章，题目是《无锡“豪宅”=智能手机时代的大哥大》，从产品、车位、景观、服务等方面定义豪宅必须具备的6个基础要求，结论是无锡并不存在真正豪宅。当然这毕竟还是一种比较感性的认识，本文希望从理性数据角度，再来研究无锡的“豪宅”，因此，我想到了把指标数据化，看看从数据上能否有新的突破。

  在做数据统计分析之前，首先，找到工具以及计算方法。这里用到的是决策树系统和层次分析法。

  决策树在各类复杂问题的研究上有着极为广泛的应用，本文对各个项目做分析，可以很好的借助决策树对项目进行分解，最终得到项目的综合实力；层次分析法是一种定性、定量相结合的方法，在本文中，定性适用于项目各指标的重要程度的确定，定量适用于综合能级的确定，通过层次分析法权重与决策树的指标得分进行加权算术平均可得出一个相对合理综合得分。通过对上海汤臣一品、大宁金茂府等10个豪宅项目从多个维度进行综合分析，我们得出各个指标的合理权重如下表（由于方法论无趣且冗长，就不在此具体展开）。

  在5个二级指标中，服务指标、环境指标因判断主观因素较大所以权重较小，规划指标、产品指标、和价格指标对于豪宅判断而言更为重要也更易于量化因此相对权重较大。通过权重赋予，我们可以尽量减少因主观因素对于项目判定产生的影响。

  其次，确定豪宅各项指标的基础数据。

  在上次文章《无锡“豪宅”=智能手机时代的大哥大》中，其实已对部分指标做了规定，比如户型面积300平以上、车位配比1：2以上、景观资源价值等，这次又增加了多个其他指标的基本条件，比如人均资源占有率，户型特性等等，确保对比更具有参考性，并且把每个指标的基础分都定为8分。

  最后，在前二者基础上，对比过程示例。

  以雅居乐中央府为例，我们根据项目实际情况以及调研体验，进行简要分析。

  例产品指标方面，雅居乐产品全部是大户型，最小户型面积131平米，基本上能够做到整个小区业主的层级相当，确保未来小区良好的居住氛围，打9分；在产品特性方面，最大户型将近420平米，并且只有四房，面积尺度足够浪费，突出了豪宅的特性，目前除了保利达有与之面积接近的产品以外，雅居乐独树一家，因此给予10分。

  例环境指标方面，雅居乐虽然位于太湖新城，但实际区位对比玉兰花园、万科信成道等没有优势，周边楼盘也不高端，项目景观配套方面也不具有优势，因此这几点打分较低，但是项目自身规划商业、锡师附小学区等方面又具有一定优势。

  拉低雅居乐分数的最终原因还是价格，9000不到的均价略高于全市，但还不及滨湖区以及太湖新城的板块均价，与豪宅超高的价格大相径庭，因此只能给予5-6分的低分水平。

  根据项目打分以及相应的各指标权重，最后，我们计算出雅居乐中央府的最终得分为7.44分。

  通过同样的方法，我们计算出来无锡其他热门高端项目的分数如下：

  虽然给雅居乐的产品指标、路劲天御的服务指标、蠡湖香樟园的景观指标等等都打了超过豪宅的分数，但是，通过综合指标的加权评定，还是没有一个项目能超过8分的基础分。原因出在哪里？自然还是价格。参考上海10个豪宅项目，其均价为上海全市均价的3-9倍。如果按照以上标准，无锡豪宅的起步价至少是在2万以上，但是无锡的非别墅市场找不到这样的项目。为迁就无锡市场，本文价格标准降低至全市均价的1.8倍、区域均价的1.5倍，尽管如此，无锡能满足价格条件的项目仍然寥寥无几。

  写到这里，我也不想再找豪宅了，作为购房者，其实最关心的还是性价比，既然各个项目的评分都出来了，我还想干一件比较有趣的事。性价比不就是性能与价格的比值吗？如果我用这个分数除以项目2015年的均价会是一个什么结果呢？虽然这么比从数据严谨性上来看有失公正，没有考虑精装因素、楼栋因素等等，但是我们也看到了比如雅居乐中央府、路劲天御等项目目前均价都不高，综合来看性价比都非常不错，蠡湖香樟园、天元世家等项目如果价格去掉精装因素的话得分也会很高。很庆幸地看到，在价格因素制约豪宅存在的无锡，却造就了一大批高性价比楼盘，难怪说无锡市民的幸福指数是最高的。

免责说明：15年均价取自CRIC数据库截至6月4日数据，未区分精装毛坯，此性价比得分不是对楼盘的绝对评价，不喜勿喷

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