外资为何要进军一线城市的高档写字楼？

  从静态的地产市场看，目前似乎不是投资最佳时点。但换个角度，也许会有更好认识：陆家嘴甲级写字楼租金不到香港1/3甚至1/4；随着自由贸易区的设立，中国经济升级版在上海率先启动；创客时代，第三产业增加值占生产总值的比重会进一步提升；未来的十年，不一定是住宅地产的黄金十年，但一定会是写字楼的黄金十年。

  “我现在要做的就是准备好资金，在熊市中赚钱。”

  一位外资房地产基金代理人曾私下告诉《国际金融报》记者，当下的中国市场，类似这样的海外基金，保守估计200多只，一旦发现风险，“跑得比兔子还快”。

  资金量有多大呢？

  据戴德梁行最新披露的数据，全球房地产基金投资目前已集结4290亿美元（约合人民币2.66万亿元）的总金额，其中超过四成的资金，即逾460亿美元（约合人民币2855亿元）将投向中国房地产市场。

  主要投什么项目呢？

  易居智库研究中心研究总监严跃进告诉《国际金融报》记者，外资回归一线城市，会加大对优质资源的把控，甲级写字楼是一类增值空间比较大的投资产品。

  梳理这波投资风潮，还得从上海长宁区仙霞路上的一栋高档写字楼说起。

  “靴子”易主

  尚嘉中心有三个意向买家，全部是境外投资机构，一个来自亚太，另外两个都来自美国，名气最大的是黑石基金。据称，黑石基金最终胜出，以50亿元价格入手

  尚嘉中心，位于长宁区仙霞路99号，因为外形酷似靴子，又被称为“靴子楼”。

  2007年，尚嘉中心地块以14.32亿元价格被挂牌，土地楼面价为19073元/平方米。联手获取该地块的是澳门赌王何鸿燊和法国LVMH集团，二者分别通过澳门特区旅游娱乐集团旗下澳娱中国集团有限公司和LVMH集团旗下L Real Estate 房产公司投资，各占50%股份。

  由于LVMH集团参与了投资，因此尚嘉中心也被称为“LV大厦”，总建筑面积14万平方米，建筑总高134米，地面28层，地下4层，其中4.7万平方米超甲级写字楼，4.9万平方米商业设施，其余为配套设施用房，总投资5亿美元。

  2013年尚嘉中心正式开业，由于硬件设施豪华，尚嘉中心被看作是恒隆广场的有力挑战者——后者是上海最知名的奢侈品购物中心。

  开业之初，尚嘉中心表现相当抢眼。LVMH集团旗下近20个品牌首先入驻，随后，Prada集团、云开集团和历峰集团旗下高端品牌也陆续进驻。

  但好景不长，由于所在区域商业定位的原因，以及奢侈品行业景气度下降，尚嘉中心发展不顺。

  一位一线购物中心的销售主管告诉记者，尚嘉中心所在的虹桥并不是传统的高档商品购物区域，商圈的形成需要时间培养。

  根据戴德梁行的数据，尚嘉中心2014年的净收入不到2.5亿元。而恒隆广场2014年全年的租金收入为7.72亿港元（约人民币6.2亿元）。

  戴德梁行公布2014年上海主要商场“首层店铺租金”数据，上海恒隆广场的数据高达每天每平方米120元，上海陆家嘴的IFC也直逼100元，而尚嘉中心只有30元。

  尚嘉中心要出售的流言2014年底就已传出。

  黑石基金当时对尚嘉中心询过价，并对这个项目做了评估，“但卖方要价接近60亿元”。

  一位房地产公司销售经理透露，2015年春天，何鸿燊要买下中心另外50%股权的消息甚嚣尘上，据悉，何鸿燊家族方面甚至展开了尽职调查，并有了初步意向。

  不过，大厦管理公司方面很快出面澄清，短期内不会卖，并否认LVMH旗下品牌可能撤出的传闻。

  但6月初再次传出消息，黑石基金收购尚嘉中心的交易接近完成，成交价超过50亿元。

  这次，双方不置可否。

  “黑石”信号　　

  之前曾一度集体撤出中国内地房地产市场的外资基金，近期有卷土重来之势。近期上海多宗写字楼整栋收购交易几近落单，意象明确的接盘方多为境外投资机构

  在房地产行业，黑石基金历来被视为投资风向标。

  资料显示，黑石基金是全球最大的房地产私募股权公司，管理资产总额达到600亿美元，业务遍及美国、欧洲、亚洲和拉丁美洲，业务涵盖酒店、写字楼、零售业、工业、住宅等各种投资。

  自2009年末以来，其用于债务及股权投资的房地产基金，已经投资或承诺投资多达228亿美元。

  “寻找优质、能够创收的低成本资产进行资本重置，我们通过亲自参与管理和进行定向投资提升资产价值。”黑石基金在其官网上如此阐述其投资模式。

  据记者了解，黑石对项目的平均持有期略超过3年，在房地产业务方面，过去10年的年均收益率保持在26%以上。

  前述房地产公司销售经理告诉记者，“咱们做房地产，一般都是做完了以后恨不得第二天就能卖出去。而欧美的经验是，长期持有的地产比转手卖的利润率从长期而言收益率肯定要高。一般基金的持续时间差不多都是三年以上。在这个期间，一方面物业可以升值，另一方面，有比较好的现金流，持有人能拿这个现金流随时做证券化，马上就可以转手套现。”

  事实上，黑石基金进入中国已有数年，但最近一次投资写字楼还要追溯到2012年。

  当年12月，黑石基金与中国台湾顶新集团联手买下了位于上海静安区北京西路968号的华敏帝豪大厦5层-33层，约4.75万平方米，收购总价人民币23亿元。

  时隔三年，黑石基金再次出手，是巧合，还是一线城市写字楼市场投资价值显现呢？

  据世邦魏理仕对机构投资者的投资意向调查，2015年，外资投资者对中国住宅市场的兴趣骤降，投资意向由去年的21%降到今年的11%，但外资投资者对中国的写字楼投资依然热衷。

  “今年新筹集投向亚太区域的房地产投资达到破记录的1220亿美元（约合7574亿元人民币），较6个月前增加了4%。”戴德梁行资本市场研究部主管Nigel Almond表示，从全球房地产基金所投重点区域来看，亚太地区占比达到41%，而中国成为这些房地产基金在亚太地区投资意愿最强的国家，日本和新加坡位列亚太地区第二和第三名。

  “海外资金涌入中国，一方面出于保值增值，另一方面则受到中国央行不断降息等因素影响。”据世邦魏理仕执行董事邵律观察，“很多海外基金正在中国核心区域寻找猎物，逐步增加投资比重。”

  据不完全统计，活跃在中国房地产市场的外资基金保守估计也有200家之多。一位外资代理人告诉《国际金融报》记者，可能昨天他们还在中国四处找项目，今天，他们中的一些开始退出，而另一部分人则顺势进入。

  一线“争宠”

  不断宽松的货币政策效应在一线城市写字楼市场得到了明显的体现。5月深圳写字楼市场也迎来了爆发期。全市写字楼成交面积20.8万平方米，环比增长170%；北京写字楼市场沉寂近一年之后，再次呈现亿元级大单；上海多栋写字楼有交易信息传出

  这么多外资希望投资，那么问题就来了，中国写字楼市场现在是什么情况？

  根据盈石研究中心跟踪的中国二十大城市写字楼数据来看，这些城市未来三年的供应量达到了惊人的4300万平方米，是目前现有甲级写字楼存量的110%，尤其是2015年预期将成为历史最大供应年，供应面积超过1800万平方米。

  盈石集团研究中心总经理张平告诉告诉《国际金融报》记者，中国一线城市的写字楼市场将会长期处于良性发展的状态。

  盈石集团研究中心发布的《2015年中国商业地产信心指数报告》认为，一线核心城市作为最主要的对外窗口，优质写字楼物业也成为具有较高金融属性的标的物，被大多数机构投资者认同和追逐，“在最被看好的写字楼发展城市评选中上海、深圳、北京排名前三，接近九成的受访者看好这三个城市未来在写字楼领域中的竞争力和机遇”。

  值得注意的是，除了尚嘉中心，沪上多个标志性建筑的大宗交易亦都进入了最后谈判阶段，买家几乎都是境外投资机构。如位于上海核心商圈的南京西路1788项目近期也传出几近成交的消息，买家可能是一个外资主权基金，目前谈判尚在进行。据记者了解，该笔交易的成交价格或将在人民币60亿元左右。

  此外，早些时候曾传闻75亿甩卖的新天地企业天地一期目前也有3、4个买家在进行深入谈判，其中外资背景的收购方占大多数。而九江路上的宝龙大厦近期也再次易主，新主人是美资背景的投资基金AEW，成交单价大约在3万元左右。

  创客引力

  短期到中期内，与二线城市写字楼相比，一线城市仍是投资最具吸引力的市场，其稳定发展的第三产业会带来的持续需求，其中最令市场期待的是，全民创新时代，会让非核心区写字楼的收益逐渐升高　　

  虽然行业大方向前景可观，但是近期，由于写字楼供应高峰再现，租金面临下行压力。

  在DTZ戴德梁行研究部所覆盖的16个城市中，有7个城市的租金水平在第一季度季度有所下降。其中，北京甲级写字楼市场租金环比下跌了1.8%。

  上海写字楼市场第一季度租金环比上升了2.8%。值得注意的是，与北京市场类似的是，第一季度上海租赁市场的活动主要来自非核心区域。

  深圳一季度写字楼租金环比上升了 1.8%，同比上升了20.1%。在短期，深圳写字楼市场出现了供不应求的现象。

  DTZ 戴德梁行研究部认为，鉴于一线城市写字楼的租金已经达到一个非常高的水平，加上经济增长速度在降低，因此未来上述城市租金的增长将放缓。

  “一方面，在中国经济放缓的大背景下，楼市也面临很多不确定性。另一方面，现在中国房地产资产的价格处在高位，在短期内外资可获得的回报率较低。”严跃进认为，“无论是国内物业增值的速度，还是租金增长的幅度，短期内很难达到较高水平，海外资金对此肯定有顾虑。”

  还有一个现象更值得注意：由于企业愈来愈重视成本控制，一线城市非核心区域写字楼将受到更多的关注，令核心区域与非核心区域写字楼的租金差距也在逐渐缩小。

  世邦魏理仕中国区办公楼服务部主管执行董事林天春告诉记者，“由于土地、人力费用的连年上涨，再加上第三产业创业潮的迸发，更多企业将根据租金和行业特性采取不同的选址策略，结构性的外迁不可避免。”

  以上海为例，林天春认为，上海甲级写字楼版图将在未来5年间迅速扩张，尤其是浦东世博、后滩、前滩和浦西徐汇滨江等板块会大规模开发，原先位于核心商务区内的租户因租金承付能力、行业特质等方面的差异将采取不同的选址策略，结构性外迁不可避免。

  据测算，核心区租户外迁将大致为核心区外的写字楼市场带来约100万平方米的面积需求。

  张平认为，随着经济结构转型，第三产业的发展和更多的新兴创新行业的启动，租户的行业结构改变和非传统企业的扩张将成为未来写字楼市场主要的内生动力。

  数据显示，2005年，银行、保险、证券和基金四大传统金融子行业在金融类租户所有承租面积中的占比高达81.6%，而2014年该比例已经下降为63.0%。

  值得一提的是，DTZ 戴德梁行中国区写字楼部主管沈洁认为，创客空间是企业成长过程中的过渡型办公产品，亦是伴随着国家层面的扶持而快速获得市场追捧的产物。

  未来创客空间或将对写字楼、商办项目及产业园区的市场格局产生影响，促使写字楼市场转型。

  “在非高品质写字楼中的租户，将可能考虑搬至产业园区，以整合分散的办公室、进一步扩大办公面积或降低运营成本。”严跃进认为，在短期到中期内，与二线城市写字楼相比，一线城市仍将是投资最具吸引力的市场，其稳定发展的第三产业所带来的持续需求及未来相对较小的供应压力或将继续推高租金水平，并能确保一线城市写字楼投资收益在1年至3年内有较大提升，这将有助于整个投资期间收获可观的租金收益，亦有助于资产价格的提升。

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