在房地产进入白银时代，传统的高额投资拿地、迅速转化成销售的模式能走多远，恐怕是经历过2014年供需关系逆转分水岭的房企都严肃思考的问题，“转型”成了房地产业内的高频词。

  开发商纷纷抛出“跨界”、“互联网+”、“金融”、“轻资产”等转型逻辑，阳光100中国控股有限公司（02608.hk，以下简称：阳光100）也探索出了与别家不同的“轻装转型”之路。

  阳光100主席兼总裁易小迪在今天举行的“阳光100-光大安石战略合作发布会”上阐述了该公司的盈利模式：“我们现在已经跳出‘高价拿地开发’那个逻辑了，在房地产存量时代，我们会寻找有潜力的项目，小股操盘，将我们产品营销的优势输出，让项目升值，从中获得一部分升值收益。”

  引入战略投资者助力优势输出

  易小迪表示，房地产在经过过去十多年的快速发展，到2014年是一个分水岭，供求关系发生了巨大变化，由供不应求变成了供过于求。“不同于工业沉淀下来的是企业生产能力和生产设备，房地产沉淀下来的是固定资产。”

  基于此，阳光100将重点放在了盘活存量上。“阳光100的优势在于产品营销和市场定位能力，通过占有合作项目少量的股权，输出阳光100品牌和管理标准、流程和制度，由阳光100全权负责项目的开发建设和经营管理，从而促进物业的升值。”易小迪表示。

  易小迪补充道，“由于负债率高，所以用资本去兼并不是我们的强项，我们现在更多的是去寻找中小企业的项目进行合作，这些项目必须切合我们青年白领公寓时尚住宅，或者是街区综合体的定位。”

  易小迪坦言，“缺钱我们不可能快速发展，资金是第一大制约。”因此，阳光100与多家大型资管公司在洽谈合作。

  6月12日，阳光100发布公告称，光大安石牵头的投资财团通过新股配售入股公司，成为持股9.03%的第二大股东。

  同时，光大安石将就与阳光100在未来项目层面的合作中安排提供约50亿元规模的融资（包括轻资产运营项目），将以股权和或债权模式投资公司项目，支持公司主力产品如商业街区、凤凰社等进一步快速发展。

  “拿自己的钱干别人的事”

  据悉，阳光100将与光大安石整合资源建立房地产销售服务平台，打造集资产增值、物业交易、物业管理及社区金融为一体的多功能房地产互联网生态系统。

  易小迪指出，较其他房企“拿别人的钱干自己的事”不同的是，阳光100的轻资产模式是“拿自己的钱干别人的事”。

  “50亿元的融资可能会做100个项目，或者是50个项目，参小股，去操盘。例如我们投2亿，促进物业升值，获得8-10亿的收益，我们就可以获得收益部分的50%。”易小迪解释道。

  除了住宅项目采用不一样的参股模式外，阳光100的商业街区也有不同的运营模式。据了解，一般的购物中心，商业街最大的模式就是不断招主力店，开业之后引来人流，再产生租金价格增长。

  阳光100则是走相反的路，“我们首先打造一个城市客厅，打造一个新的文化地标，建筑地标，之后不断做文化活动，做品牌的活动，以吸引人流，最后让名牌连锁店落户，之后通过我们的运营使街区更好。”易小迪说道。

  在谈及近日的合作时易小迪表示，“这一次引入毛大庆和李亚鹏，是我们主要的文化名片，希望在他们的影响力下，我们商业街区具有更好的竞争力。”

  错失黄金十年 迎来第二次机遇

  由于过于稳健，在房地产发展的黄金十年，阳光100的业绩甚至未能翻番。但是易小迪认为，阳光100虽然上市晚了，但是赶上了房地产的第二次机会。

  “我们在营销体系上有稳定的人才队伍，销售队伍，这不是一两年能够带出来的，我们有非常好的激励机制，也是我们二十多年在市场摸索变化，演变到今天的核心竞争力，在今天这个市场上恰恰是市场最缺乏的。”易小迪表示。

  据了解，阳光100今年商业板块的销售比例不到30%，但是盈利比例能占到50%以上。而住宅方面则采取合作开发的新的连锁扩张方式，“现在住宅项目偏多一些，投资价值不高，但是从盘活资产升值方面来说是回报很高。也许这个项目本身沉淀了十个亿，我投一两个亿盘活，我能够分享到一两个亿投资收益，从投资回报来说阳光100一直要坚持少投入，高效益的增值扩张模式。”易小迪表示。

  据悉，在光大安石此次牵头入股阳光100的财团名单里，还包括中信国安基金。光大安石董事总经理艾渝表示，“万达、万科、绿地都是发展得比较好的房企，相比之下，中型房企阳光100的发展潜力很大。”

  中信国安基金管理有限公司总裁邓斌表示，“未来市场将越来越细分，客户的需求也越来越多，阳光100抓住客户需求，在重庆甚至能打造出79平方米月租2万元的产品，远远超过市场的预期，我们看好他们的服务能力，也看好他们的转型模式。”

  当被问及2015年的业绩目标时，易小迪表示：“上市公司的年增长目标，还需经过审计，目前可透露的是，到今天为止预增长40%，今年到明年还会保持非常好的速度。” 

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