原标题："以房养老"门槛高？北京孤寡老人遭遇卖房迁户难

  由于户口无法迁出，家住北京大兴的老人张秀芹无法顺利变卖她最值钱的不动产，以支付养老费用。

  张秀芹的困难，由于她努力主动寻求帮助，近日终于得到了解决，然而她面临的问题，可能有数不清的孤寡老人同样正面临。数据显示，早在2013年，全国老年人口数就已超过两亿，“空巢老人”超过1亿。

  孤寡老人卖房难

  63岁的张秀芹孤身一人生活，老伴多年前去世，无儿无女，亲戚间来往也不多。最近，她感到视力开始下降，心中害怕，于是动了住养老院的心思。

  张秀芹出身京西南农家，18岁时考上师范学校，毕业后在镇里当老师。到了成家的年龄，却得了肠结核，后来转移到盆腔，导致不孕，婚姻也因此拖了下来，直到后来同一个在北京城里上班的男人结了婚。

  结婚后两地分居，一个在城里，一个在郊区，交通不便的年代，能见面的机会不多，张秀芹于是从郊区的学校，调进了城里的一家工厂做管理工作。50岁那年，厂子效益不好要改制，张秀芹以工人身份退休。老伴去世后。她又把城里的小房子卖了，搬到了大兴郊区。

  身体还好的时候，张秀芹会独身一人天南海北旅游。但后来各种病来了。大概5年前，张秀芹因脑动静脉瘘开始失明，去医院做了手术，但是没成功，在医生的建议下，又做一次伽马刀。

  虽然半年后恢复了部分视力，但是看不见东西后，张秀芹患上了抑郁症，身体常不由自主颤抖，于是又住进精神科医院，大把大把地吃药。吃药带来血糖升高的后遗症，又患上糖尿病。困扰她的还有高血压，以及腰椎、颈椎的问题，“现在最多走200米就走不动了”。

  张秀芹最近发现视力又开始下降，于是开始打听养老院，四处联系后看中了一家养老院，7月交费选房，9月入住。

  养老院房费一个月就5000元，除此之外看病、吃药也不是笔小钱，张秀芹决定把房子卖了—也只有这样，才能负担得起这笔开销。如果把房子出租的话，一个月租金也就3000元左右，加上3000元出头的养老金，只有6000元，捉襟见肘。

  张秀芹的房子不错，虽在郊区，但离地铁站近，两居室，南北通透，采光也好。凭北京的房价，卖掉的话钱足以供她养老。然而，在中介挂牌两个月，来看房的足有七八十人，硬是成交不了，原因是她的户口迁不出去。

  户口迁移的纠纷在房屋买卖中很常见，买家往往希望卖家及时将户口迁出，但卖家又常常由于各种原因不能及时迁走，有的地方户籍管理部门会以此为由拒绝买方落户，不同地区对此出台过各种文件，但多是指导性的规定，并不能减少实际交易中遇到的问题。

  在大兴，张秀芹的户口不迁出并不会影响下一家户口迁入，自己的户口相当于空挂在房子上。但是，买家考虑到可能产生的纠纷，还是不肯出手。张秀芹也听说过此前的案例：卖家的户口不迁走，买家告上法庭，要求法院判强制迁出，败诉。这是如今买家们都尽量回避这类房子的原因。

  张 秀芹在城里没有亲戚，若要将户口迁移到其他地方，只能投靠老家的妹妹。妹妹当年盖房时，张秀芹还借了钱，并声明不用还—也有点给自己晚年留条后路的意思。 老太太从区里到镇里一路问下来，都说这种情况可以迁回到农村，但需村里开证明。但事情在村支书这里卡住了，书记说，不行，不能迁，因为村里没她的宅基地。

  拥有农村户口，意味着拥有集体产权的各种权利，近些年里，北京郊区的农村户口开始越来越抢手。当地村支书态度强硬，说只要迁了出去，就不可能再迁回来。总之，村集体不同意，就没法迁过去。

  此路不通，养老院也没有接收户口的资格。要还是这么卖不出去，就要错过养老院7月的交费选房，张秀芹很着急。

  她甚至想过不行就去外地买套便宜房子，户口迁过去。她看到传单上外地房子小一居才20万。她让中介去问能不能迁户口，中介诧异地问她为什么要把北京户口迁出去？她告诉说为了卖房子。中介答应帮忙打听，但也没有下文。

  上海设法破题

  当社会养老体系不健全时，卖房养老实属无奈。卖房又带来了在现行制度下无解的问题：买主的户口迁进来后，卖房的人的户口该迁到哪里去呢？老人的医保等社保体系又是否受到影响？

  张秀芹的遭遇非个别现象。早在2011年11月，时任上海市副市长的张学兵就表示，上海将设立公共户，以期解决卖房养老所带来的户口迁出难题。

  2011 年7月21日，上海市公安局曾发布过一份《关于常住户口“公共户”设立与日常管理工作通知》。通知规定，由公安派出所根据辖区需入“公共户”的人员状况和 需求设立“公共户”。通知中写道：“人民法院判决或房屋出售、房屋拆迁、婚姻变化、家庭矛盾等原因须将户口迁出，而在本市确无处落户的，经批准可以迁入 ‘公共户’。”显然，这一文件并没有提及孤寡老人卖房养老的落户问题。

  据媒体报道，张学兵后来曾公开表示，上海将出台新办法解决市民“以房 养老”模式带来的后顾之忧，公安部门将开设一个公共户口，需要原地保留的卖房人户口，可挂在这个公共户口下，上海退休老人，甚至可以居住在苏州、杭州、嘉 兴等长三角任意一个城市，但他的户口还是在上海，享受的社保依然是上海标准。

  然而“公共户”的设置似乎还是没能解决问题。2012年6月，媒体报道了上海一名80多岁独居老人想卖房养老，同样因户口无处安置、遭遇卖房难的问题。

  报 道中80多岁高龄的独居老人吴先生拥有一间8平方米的使用权房，由于对口当地“四大名小”之一的一所小学，8平方米的房子市场价也要五六十万元。吴先生挂 牌52万元，没人响应，急于卖房养老的吴先生，直接降至40万元。后来有人表示有意购买，但要求吴先生必须迁出户口。听说上海已经实施“公共户”政策，吴 先生打算把户口迁到“公共户”里。双方签了买卖合同，并在补充条款中约定，卖家必须在两月之内将户口迁出，合同方能生效，否则合同自动解除。

  签合同后，吴老先生委托他人办理户口迁出事宜。当地街道派出所户籍管理部门的答复却是：“公共户”确实有，但不能为卖房子而将户口迁入。原则上，“公共户”只解决历史遗留问题，不接收新发生的户口迁入。

  该则报道给出的解释是：上海“公共户”新政出台虽近一年，但“知晓度仍不够”，所以老人的要求遭到街道派出所的拒绝。

  据 时代周报记者了解，目前在绝大多数地区，卖房养老的人自行解决户口迁出的问题，户籍要么跟着子女走，要么“投亲靠友”，政府部门并没有将之作为一个系统工 作来处理；而按常理来说，会选择卖房养老的本来多是孤寡老人，像张秀芹这种无儿女也无亲友可投靠的情况，卖房养老更是难上加难。

  还有什么在阻碍以房养老

  事实上，与“卖房养老”一字之差的“以房养老”一再作为解决养老问题的重要途径被提出。2013年9月，国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》，提出试点以房养老。那么张秀芹老人的这种情况是否可以绕过户口问题、跟金融机构合作“以房养老”？答案可能还是不行。

  以 较早推出以房养老试点的中信银行(601998,股吧)为例，其采用的是最为典型的“住房反向抵押贷款”（或称“倒按揭”）：房屋产权拥有者把房子抵押给 银行、保险公司等金融机构，后者在综合评估后，每月给房主发放固定资金，房主身故后，由该机构收回房屋进行销售、出租或拍卖，所得用来偿还贷款本息，升值 部分归房主所有。

  然而中信银行规定，申请贷款人名下至少要有两套住房，贷款的最长期限只有10年—这也是“倒按揭”这种以房养老方式不被看 好的原因，舆论早已指出，最迫切需要以房养老的，应该是那些只有一套自住房的低收入者—把唯一的自住房变现，成为改善晚年生活的唯一可能的经济来源；而对 拥有两套及以上房产的老人，出售一套房产所拿到的钱要远高于金融机构提供的贷款总额。

  事实也证明，据媒体报道，该银行的这一产品几年里几乎无人申请。

  据时代周报记者了解，广义上的“以房养老”有许多模式，包括遗赠扶养、房产置换、房产租换、售房入院、售后回租、招徕房客等，只要是盘活住房资产用以养老的，都可称为以房养老，老人可以根据个体的实际情况灵活选择养老方式，张秀芹“售房入院”，正是其中一种。

  张秀芹终归是幸运的。5月28日，抱着一丝希望，她拨通了北京人民广播电台的热线电话，并向随后来访的记者讲述了自己的难题。

  张秀芹的遭遇被录制成了节目播出。节目播出后不到两天，张秀芹就接到了北京市公安局大兴分局的电话，电话那头告知她的问题公安局会帮助解决，并通知了具体时间让她前去大兴分局办理相关事宜。

  解决办法是：户口暂时由大兴分局托管。分局的工作人员告诉她，户口暂时挂在局里，等到将来，北京市公安局可能会设置一个公共户，专门接收跟她情况类似的无地可落的户口，包括失独老人。到那时，再将她的户口迁移到这个公共户上。

  时代周报记者从知情人士处了解到，张秀芹的困难之所以这么快能得到解决，是因为上述报道被北京市政府有关官员收听到，直接下令公安部门“特事特办”，给予解决。

  户口迁出不久后，张秀芹就顺利签下了房屋买卖合同，她也早就选好了养老院和房间，交了一笔定金，只等着买主将房款结清后，便可以付清养老院的钱—那是一笔总计60万的费用，但用卖房的钱支付绰绰有余。

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